程志云
现在，信托公司要把钱借给中小开发商有些难了。
2月24日，中国银监会办公厅紧急下发了一纸《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求信托公司防范房地产信托风险，尤其不得以信托资金放给开发商用作土地储备。
从去年下半年随着房价的快速回暖，房地产信托产品开始井喷。如今随着政策的收紧，风险开始积聚。
政策收紧
最近中融信托的项目经理李先生拒绝了不少房地产单子。
尤为让他痛心的是，一个房地产上市公司拿地的项目他已经跟了半个多月。按照他的经验，上市公司、强力的担保再加上缜密的结构化设计，这些项目不仅可以成功操作，而且他自己也可能拿到不菲的“奖金”。
不过眼下这些可能全都泡汤了。
最直接的原因是24日银监会刚刚下发了的一纸《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》。
根据该《通知》，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
不仅是针对土地发放的信托贷款，银监会还进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求。
根据《通知》，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合有关合格投资者的规定；信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。
银监会要求信托公司在开展开展房地产信托业务时应该像银行一样建立房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度，并且密切监控房地产信托贷款或投资情况。
除了对信托公司的要求，银监会还要求各银监局加强对既有规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，加强对信托公司房地产业务的风险监控。
“以往每当宏观调控的时候，银行收紧了开发贷，一些中小开发商往往能从信托公司拿到钱。但这一次，银监会对我们的要求是在管理层抑制房价的宏观背景下，要管住信托公司给开发商违规放贷，尤其是拿地。”一位地方银监局人士告诉记者。
房地产信托产品井喷
实际上，从2004年房地产宏观调控以来，信托公司一直是开发商的资金预备队。每当宏观政策趋紧，银行收紧资金口袋的时候，信托公司的项目经理就成了开发商的座上宾。
与一般的信托项目不同，房地产信托是信托公司利润最高的类型。在2004年、2007年等信贷趋紧的年份里，信托贷款年化利率都高达20%以上。
目前，普通开发贷款的年利率也在16%左右，而如果开发商有一些小瑕疵或者急需用钱，那么资金价格就会水涨船高到25%以上。
传统类型的房地产信托，以新华信托最近发布的 “万家灯火城市广场1期项目贷款集合资金信托计划”为例，信托公司将募集的1亿元直接向信阳万家灯火实业有限公司发放贷款，资金将用于万家灯火城市广场1期项目的开发建设。到期后由万家灯火公司偿还贷款本金及利息，用以向投资者支付本金及8.5%-10%的预期收益。
为了控制风险，万家灯火城市广场1期项目22247平方米的土地使用权及在建工程(价值约3亿元)作抵押。除此以外，信阳万家灯火实业有限公司董事长于涛提供个人连带责任担保。
而比较新的操作方法则引入了结构化的设计。
以华融信托去年底开发的“玉泉新城土地一级整理结构化融资项目集合资金信托计划”为例，募集资金属性按照不同风险偏好分为两类，A类信托单位对应的信托计划资金用于向北京玉泉新城房地产开发有限公司发放信托贷款；B类信托单位对应的信托计划资金用于向玉泉新城增资扩股。不同属性的资金获得不同的回报。
“实际上，除了给投资者的6%-10%之间的收益率以及给发行渠道的费用外，剩下的几乎都是信托公司的利润。”一位北京信托公司负责人称。
不少上市公司为了抓紧时间布局也纷纷与信托公司合作。例如，江苏舜天、香江控股、绿城等上市公司都纷纷和信托公司合作融资拿地。
根据普益财富数据显示，2009年，共有204款房地产投资信托产品发行，较2008年的134款增加了50%以上，刷新行业纪录；成立181款房地产投资信托，规模为327亿元，规模同比增40%。
“尤其是在去年底，管理层收紧银信合作之后，信托公司的房地产信托更加火爆，几乎每个月融资额都占到当月集合资金信托总额的一半左右了。”中东西区域发展和改革研究院研究员孙立称。
“从近十年的经验来看，房地产企业只要你手里有地，再打一个狠折，融资就几乎没什么风险。”一位项目经理如是说。
风险加剧
不过，随着2009年房地产救市政策的逐步退出，管理层要求抑制房地产价格过快增长的政策出台，“地王”们的风险在加剧。房地产信托也不再是一本万利的生意了。
就在近期，北京双料“地王”大龙地产以总价50.5亿元、楼面地价2.9859万元/平方米竞得的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地被北京市国土资源局收回，并没收了2亿元竞买保证金。
2009年底向北京市规委提出修改广渠路15号地规划的中化方兴也遭到了拒绝。中化方兴在2009年6月以40亿元拍得的广渠路15号地，建筑面积的土地成本是每平方米1.6万元，成为名副其实的地王。市场人士认为，如果不能顺利修改规划，其盈利能力堪忧。
国土部门对闲置土地的处罚也前所未有地严格起来，广州、上海、南京相继收回大量闲置土地。
新的监管思路可能会给信托公司带来巨大风险。
孙立告诉记者，以往信托公司贷款最大的安全保障就是以土地作为抵押，由于土地价格连年攀升，信托贷款本身的安全性就没有问题。
“如果现在严格土地制度，开发商土地可能被收回，而且还处以高额罚金，那么其风险就会大大加剧了。信托公司在其中的风险也不言而喻。”孙立说。
实际上，早在2009年11月，上海银监局向辖区内各信托公司下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。
通知指出，在当前房地产市场波动较大、房地产行业短期内仍存在一定不确定性的情况下，房地产信托业务可能面临新的风险。上海银监局要求各信托公司密切关注国家宏观经济政策的变化，审慎开展房地产信托业务，合理把握业务规模扩张的速度，防止业务过快扩张。
一位接近银监会人士告诉记者，按照目前的要求，信托公司应该与银行密切合作，防止房地产企业杠杆率过高，密切关注高价圈地的开发商、脱离核心主业进入房地产业的大型国有企业和各种企业集团，对少数开发商日益增长的跨境投融资活动也要高度关注，对有严重违法违规行为的房地产开发商，严禁提供任何信贷支持。
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