内地目前相关的机制仍未建立,未有一套房屋政策,及一个类似香港房屋委员会的专职部门负责跟进。
日前,广东省计划年内于珠三角地区启动公共租赁住房计划,解决现时超越廉租房、经适房条件,又无力购买商品房的"夹心层"群体的住房难问题,而这一构想主要参考香港的"公屋"制度。
据了解,香港于1954年开始实施"公屋"计划,1993年,推出"夹心阶层住屋"计划,为已超过公屋、居屋条件的人群提供住房。现时香港已有约1/3人住公屋,1/6人住居屋,有效解决了香港社会居住保障问题。
近年来,内地多个城市不断尝试公租房的建设,但碍于土地资源及资金等的问题,公租房的建设并未得到更大的推行。此次广东珠三角地区试点公租房,再次引起广泛讨论。记者就此专访了中原地产创办人施永青。
以下是记者对施永青先生的专访实录:
记者:香港政府的"公屋"制度中包括"夹心阶层住屋"计划,为已超过公屋、居屋条件的人群提供住房,目前该政策的推行情况如何？
施永青:香港当初推行的"公屋"制度,主要为实现"居者有其屋",让没有资格申请公屋又买不起房子的居民能够住上房子,这当中亦包括一批中产阶级人士。当时香港政府表示包括家庭每月收入4.2万以下都可以申请,这样差不多90%的香港居民都是政府照顾,导致政府的照顾面太大,把市场的客人都抢走了。政府的责任是解决居民生活上的问题,但这批中产阶级人士根本就没有生活上的问题。
现在香港申请公屋有一个日息上限,申请时需进行资产审查,以后则相隔10年审查一次。政府会对申请人做一个轮侯册,轮侯册上的人多就建多些公屋,最长需要轮候10年,现在房委会的目标是3年内一定分到房。
公屋的建设视乎经济的发展,经济发展得好,居民收入增加,可以自己买得起房子,那就不需要政府来照顾。建公屋还要看基层人民的负担能力,以及当地房价上升的情况。倘若楼价上升幅度小,居民又能自己供得起房子,这样政府就不需要起公屋;反之,当楼价升得比较快,受外来投资者的偏好,楼价被炒起,当地居民买不起房子,政府才会建公屋以满足此类人的住房需要。
记者:目前内地公租房建设面临最大的问题就是土地供应,香港政府是如何解决公屋土地供应问题的？内地政府应如何解决公租房房源？
施永青:香港政府在城市规划时就已经把公屋建设用地的问题一并解决。有没有用地关键在于政府是否愿意把地拿出来,政府可以把准备拍卖的地用于建公租房而不卖给开发商,根本不会存在无地建设的问题。如果政府不当这件事是一项重要的工作,那就肯定解决不了。一般公屋建设用地都是通过政府"土地划拨"的形式解决,政府手上有一定的土地,不可能说买私人房回来做公屋。
记者:有城市曾提出收购商品房来解决公租房房源问题,有业内人士指出这样做可能会在无形中帮开发商"托市",对此你是如何看待的？
施永青:通过收购商品房来解决房源问题是多余的。既然想到要收购商品房,那为什么不在建房子的时候就规划好做公房呢？事实上,公屋建设用地由地市政府划拨的话,建造价格只包含建筑费,不需要包含地价。而商品房是开发商用来赚钱的,建筑费在内地可能所占楼价的比例低,但地价所占据的比例则很大。因此,政府自己出钱建公屋,成本并不会高,通过收购商品房做公屋用地,是解决不了问题的,反而让开发商从中赚了一大笔。
记者:深圳尝试香港公屋制度建立公租房,但最终因公租屋位置偏远,配套不健全,导致大量公租屋空置,香港在这方面是如何考虑的？
施永青:公屋都是位于一些相对偏远的郊区或新城市发展的地区,公屋建好后再建设相应的道路设施等配备。香港60年代所修建的公屋距离公路也有一定的距离,这是没办法的事。廉租公屋不能建在城市最旺的地方,就像在广州,政府不可能在上下九收购商业楼宇来建公屋。建公屋不是为了牟利,但政府也要有收入,收入增多就能建多些公屋。
事实上,香港在城市规划时已考虑到交通配套的方面,在开发一个新的城镇之前,就定好公屋用地的面积。公屋的建设应是因地制宜,不同的城市规划有不同的安排,并不能指定建公屋的比例该是多少,但该区是否适合建公屋在城市规划时就要考虑清楚。
比如公屋位置较为偏远,居民看不到海景,那是否考虑给居民海景楼？但是最后发现,海景楼的价格高些,若把海景楼卖给有钱人,就有更多的钱投入公屋的建设当中,同时也不会浪费一些珍贵的土地。而且,公屋主要给基层人员住,地方都不够,居民也不会太注重海景。居民要享受福利,肯定也不能挑三拣四。
记者:据了解,香港公屋的建设由房委会决策,政府负责建设,而目前内地公租房的建设则涉及开发商参与,这是否会影响开发商的利益？
施永青:房委会是决策机构,公屋的建设是由香港政府的房屋署负责,由房屋署自己找建筑商承建。亦有部分居屋由私人开发商建设,政府只是把地卖给开发商,但将来卖楼时需按居屋的标准卖,发展商此时仅相当于建筑商。
政府不保证发展商是否有利益,这是由开发商自己衡量的。通常情况下,私人开发商效率高些,但由于有利益上的考虑,私企未必肯做政府想它要做的事。政府觉得自己会控制得好些,就自己负责建设。
政府会每年规划建公屋的比例,但建公屋不一定要发展商的地,发展商拿不到地,政府每年卖地卖得不好,还是一样要建公屋。政府除了卖地收入还有其它的收入,公屋建设资金由政府统一在库房划拨,不会单纯依靠卖地的收入,但拿好地去卖得到的钱会多些。在公屋的建设上,收益及民生需要是综合考虑的。
记者:广州曾试行利用限价房以解决夹心层住房难问题,但因当时楼市低迷,导致限价房价格还高于商品房,导致市场反应不热烈,您是如何看待这一问题的？
施永青:这是政策失误。香港公屋是根据商品房的6-7折来计价,每期不同,一般为6折,同区商品房售价为1万元/平方米,公屋就卖6000元。同时房委会也会根据现时经济状况下每月收入多少钱以下的居民才具备申请资格。
申请人登记申请后,房委会会对其进行审查,若审查通过,申请人便可排队轮候,一般申请人有三次公屋的挑选机会,若均不合适则需继续排队轮候。申请人在申请时需作宣誓,声明申请资料上所填的资产、日息等均无作假,若申请人发假誓,则要会背上刑事责任,若申请后申请人收入发生改变,工资上调,那么他就失去申请资格。
记者:公租房建设还需相关政策条例为其"保驾护航",而香港在这方面则建立了一套相当完备的制度,在您的眼中,内地在公租房建设政策体系建设上应从哪些方面完善？需要考虑哪些问题？
施永青:首先要确定资助对象,哪些人有资格申请资助,然后订立一个资助模式,是帮助资助对象租楼还是买楼,定好后交给政府具体部门去执行,最后订立一个解决目标及完成目标的年限,包括未来提供服务的准则,这些都是最基本的内容。
例如全市有50万人需要资助,政府不可能在一年内全部解决,这就需要订立一个解决目标的年限,香港政府则提出要在3年内解决。当然,政府也可以实行"即来即有"制度,但这样就需要政府提前建好相当数量的公屋。
记者:您认为现时内地推行公租屋建设最大的困难是什么？您对此有何建议？
施永青:主要的是目前相关的机制仍未建立,未有一套房屋政策,及一个类似香港房屋委员会的专职部门负责跟进。政府应订立一个资助标准,包括资助对象、资助的居住面积,申请人的月收入、家庭人口数都会对公屋的建设有影响。
香港政府规定目前资助对象的居住面积为8平方米/人,一般四口之家则为32平方米,规定好才清楚该建多少公屋才合适。否则有些公屋建32平方米,有些建60、70平方米,有些甚至建90平方米,这样容易导致分配乱套。
同时,政府在订立这些规定时,透明度要高些,明确申请人的相关申请资格。像北京曾推出微利房、限价房,结果全卖给开发商的亲友,这样就导致基层人士不能享受到政府的待遇。
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