上海市政府今年力推的公共租赁房方案已初步成形，目前正在各区政府及相关部门征求意见。早报记者昨日独家获得一份《关于发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》（下称《意见》）。从中不难看出，上海公共租赁房政策已现基本框架，不出意外，预计今年下半年可在部分区县开展试点。
业内人士表示，政府对楼市的调控一方面从信贷环节下猛药，达到短期内抑制需求的目的，但要从根本上引导楼市健康发展，仍要从增加供应、完善住房保障体系来形成立体供应机制。公共租赁房一旦在上海全市推开，将明显减少中低端购房需求，对楼市形成中长期的调控效应。
但记者发现，这份初步方案对公共租赁房建设及管理的资金来源、租赁人群的准入及审核机制、退出机制等核心问题仍相当模糊，预计各部门还将陆续出台配套文件，予以进一步细化。
准入人群 |
四个条件相对较宽泛
这份4月16日刚刚下发各区县房地部门进行内部意见征询的《意见》，共10页，分五大部分，其核心是房源筹措、供应管理和租赁管理这三方面，其出台目的是“为了有效解决本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他城市常住人口的阶段性居住困难”，这就明确了公共租赁住房的主要针对群体。
作为普通市民，最关心的莫过于“哪些人才能申请公共租赁住房”。记者发现，相对于经适房的准入门槛，这份文件中对公共租赁住房的准入条件设置得非常宽泛。在“供应管理”这部分的第一项，就是“准入条件”，规定“同时具备下列条件的对象（包括单身和家庭），可以申请公共租赁住房：
1、具有本市城镇常住户口，或持有本市居住证和持续缴纳社会保险金达到规定年限；
2、已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；
3、在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于（等于）15平方米；
4、申请时未享受本市其他住房保障政策。
业内人士指出，仅从以上四项准入条件来看，并未从申请人或家庭经济收入来加以限定。如此宽泛的准入条件必定令相当数量的上海市民及常住人口符合准入条件，对房源数量的需求将非常大。
参与意见征询的一位政府内部人士向记者表示，目前这一准入条件并不是最终版本，但有必要限定申请人的收入状况，否则将那些收入相对较高、有能力购买商品房的人也纳入公共租赁房保障体系，这不符合“保障性住房”的政策初衷，同时房源需求过大对政府财政也将造成极大压力。在后续的征求意见及修改中，准入条件应当进一步完善细化，同时各区（县）也可根据当地经济情况制定具体的准入标准，并可适时调整，及时应向社会公布。
退出机制 |
租期最短2年最长5年
有进入，就有退出，不论是经济适用房的租赁房源，还是公共租赁住房，如何设立科学有效的退出机制，是该住房保障制度能否持续发展的关键问题。否则只进不退，再多房源都不够，制度将面临难以为继的窘境。
在“租赁管理”这部分中，《意见》明确规定，“公共租赁住房的租赁双方应签订租赁合同，一般应使用《上海市公共租赁住房租赁合同》（示范文本）。租赁合同期限一般不低于2年，合同到期仍需租赁的，运营机构应重新对承租人进行资格审核，符合条件的可续签定，租赁总年限一般不超过5年。单位集体租赁的，出租人应与用人单位和承租人签订租赁合同。”
同时，根据《意见》，“严格按租赁合同约定进行租赁管理，按约定应退出而不退出的承租人，可由用人单位协同督促退出，对确有特殊困难的，给予一定期限的过渡期；拒不退出的，应按合同约定收取违约金，并可采取在适当范围公告通报、纳入诚信记录系统、5年内不得享受本市住房保障政策等措施，必要时可通过司法程序解决。”
公共租赁住房承租人有下列行为之一的，将被解除或终止租赁合同，收回住房，包括：将所承租的公共租赁住房转借、转租的；擅自改变承租住房居住用途的；购买住房或享受其它住房保障政策等。
同时，《意见》提出，市区（县）应建立上海全市联网的公共租赁住房服务信息平台，对符合条件的申请人信息进行公示，同时与房地产租赁合同备案登记系统相连通，形成完整的全市住房租赁服务的信息网络系统，发布房源信息、提供租赁服务、实行监督管理。
对上述种种，有政府人士表示，要建立有效的退出机制，首先必须要建立一套审核机制。“虽然初步方案规定须经申请人所在单位盖章确认，交相关运营机构审核，区（县）住房保障机构还应对申请审核情况进行抽查，但审核周期、监督管理等能否形成一套行之有效的制度，这是退出机制能够起效的关键。”该人士认为，如果退出机制失灵，制度很难持续发展。
房源筹集 |
可从经适房转换而来
大量的公共租赁房源从哪里来？《意见》规定，公共租赁住房运营机构可通过七条途径筹措房源，包括：
1、结合旧城区改造、市政基础设施建设、大型居住社区建设等项目，单独选址、集中新建的；
2、从新建、配建的经济适用住房和其它保障性住房中，经规定程序批准转化的；
3、利用单位（各类经济和产业园区）自用土地建造的；
4、按规定，综合利用农村集体建设用地，适用集中新建的；
5、对于因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或非永久性改造的；
6、收购或代理经租市民或社会机构闲置的存量住房；
7、积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源；
8、其它方式筹集的房源。
相关内部人士告诉记者，从政府操作层面来看，目前最可行的途径是将经济适用房通过一定程序批准，转化为公共租赁房。另外，虽然《意见》未提及，但该人士建议，各区的动迁配套商品房尚未出售的，也可以作为短期内出租的公共租赁房房源。“向市民收购闲置存量住房的途径基本不可行，政府不可能跟一家家小房东去谈收购或代理价格。”该人士指出。
同时根据《意见》，公共租赁住房房源还须符合一定要求，主要为成套小户型住宅或集体宿舍，套均建筑面积一般控制在40-50平方米，在使用前可进行简易的装修，配置必要的家具和家用电器等设备。在新建的公共租赁住房、特别是集体宿舍中，根据实际情况可以适度增加建筑容积率和建筑覆盖率；有条件的公共租赁住房建设项目中可配套一部分商业等经营性设施。 (作者：朱楠 实习生 黄佐贞)
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