【本文摘要】广州楼市从1979年起步，用了28年，直至2007年才达到均价“万元房时代”。在不少业内人士眼中，白云新城地王过2万元/平方米的身价，似乎在昭示广州楼价向2万元/平方米迈进的脚步在加快。广东省房协理事赵卓文认为，广州楼市从“1”时代到“2”时代，估计用不了5~6年。广州楼市2010年1~11月一手房均价达12969元/平方米，一手房均价超“2”，估计最晚会在2013~2014年实现。
不过，当前狂飙的地价并不是好事情。2011年新一轮猛烈的调控政策难以避免，明年至少有半年时间，楼市不会有好日子。
房价上涨，新政出台，地王再现，房价上涨……刚刚过去的一年，楼市似乎正在走入这样一个循环。而就在上周，广州白云新城产生了楼面地价超过2万元/平方米的全新地王。
地王助威之下加上之前积压了不少产品，刚刚过去的周末，广州楼市终于迎来了一个小开盘高峰。不少开发商更在报价上向地王看齐，吹响出货“集结号”。这不由得令人担忧市场会很快再度陷入8月底9月时彻夜排队购房的疯狂景象之中。
新盘开售普遍卖掉七八成
位于天河核心地段的某楼盘在周末开盘，货量345套左右，主要为81~128平方米的二到四房，另外有少量的一房单位。楼盘对外宣称均价26000元/平方米左右，带2000元/平方米的装修。销售人员表示，开盘当天享有99折优惠，之前进行诚意登记的买家可享受98折优惠。另外，一次性付款和按揭再享96折优惠。折后均价约为24000元/平方米左右，最低21000元/平方米起。
楼盘售价并不低，但开盘现场仍座无虚席。仅在开盘当天就已卖出超过7成的单位。
而白云区的另一楼盘本周开售，所推的产品单价从16000元/平方米~18000元/平方米不等。这一价格比五一前后推出的首期要贵4000元/平方米。售楼现场不到两个小时，已卖出近9成单位。
不但中心城区销售重现升温的迹象，持续保暖的外围区域的不少楼盘也出现了难得的销售佳绩。
位于南沙的某滨海楼盘一次推出200多套单位，户型面积为127~145平方米三房两厅和四房两厅单位。据销售员透露，开盘前交纳2万元诚意金的可享受额外95折，开盘再可享受99折，折后均价约8000元/平方米，带2000元/平方米装修。价格比国庆时同一区域的另一个楼盘9000元/平方米左右的售价便宜了不少。
“买家不少都是老客户。”内部人士向记者表示，楼盘当天就已售出近8成单位。买家中其实不乏南沙当地的原居民，还有部分是附近造船、港口、汽车企业的员工，属于刚性需求。
一手楼价明年或上升
过去数年，广州楼市中心城区与外围区域的供应比例大概呈4：6的比例。但从最新的统计看，明年广州楼市的供应不但会增加，而且由于中心六区供应量的增多，一手成交结构性变化的影响，全市均价可能会进一步上涨。
据搜房网数据监控中心最新统计显示，截至2010年12月16日，广州楼市初步确定于2011年推出的项目达到132个，包括新盘和老盘推新货，其中新盘货量56个，中心六区新盘推货量及总推货量都比其他外围四区和两县级市高。其中，越秀区以8个项目为2011年新盘推盘最多的区域，白云、番禺、增城也是推货的重点区域。
“明年上半年发展商仍然可能会采用更多的优惠促销手段推售产品，但如果没有其他因素影响，明年广州一手楼价仍然会保持慢坡上升的趋势。”合富辉煌副总经理谢宇晗认为，2003年以来，中国楼市每次调控政策的出台，影响更多的其实是成交量，而真正的价格起到决定性影响的则是宏观经济大环境。例如2008年末2009年初楼价的下跌就是受到金融危机的影响。而在这种情况下，他预期明年广州楼市成交量虽然会比今年有所下降，但全年仍然会有600~700万平方米的成交量。
二手楼市再现惜售反价
地王的诞生对二手楼价明显也产生了心理影响。记者走访白云新城周边的中介行了解到，已有业主开始有反价或惜售的心态出现。
中原地产白云区高级营业经理李志军表示，地王超过2万元的地面价出乎他们的意料，“比预期高出了20%左右，在现在的市场气氛下能拍出这个价格的确意外。”
他认为，短期内该区域的二手楼价不会再升，“过年后可能会有些微的上升，但不会太夸张，毕竟现在客人（买家）都在观望，不会再像2009年那样接受20%~30%的反价，升5%~8%应该会接受。”
合富置业云山锦绣分行主管黄志南也对记者表示，地王的出现，加上之前地铁开通和万达广场的开业，不少业主认为不会掉价，客人的心理价位也有所提高，但目前来说，成交量并不多，“这个价格毕竟已经接近市区的价钱。”
2010年11月合富标准指数显示，11月白云区二手楼价上升4.9%，涨速较以往明显加快。白云新城规划即将转入实质性投入阶段、白云新城地块出让价极高加上地铁效应显现，白云区本月楼价涨幅较大。11月同和板块、新广从板块、黄石—广花板块、机场西—广园等板块楼价涨幅较大，主要受地铁开通以及白云新城规划利好的带动。此前一些大幅提价的物业在本月得到买家的承接，僵持的态势被买家打破，市场交投逐渐升温，楼价涨幅加大。
而租金方面，李志军和黄志南都表示未见有上升的迹象，“租房的供应很多，所以相信不会有影响。”
“租金暂时不会有太大变化，不过如果附近旧城改造后，相信租金会有上涨。”李志军说道。
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