两年前，曾有不少投资者担忧调控政策会影响地产商的盈利和发展。不过，两年后，一系列数据显示，地产商完全可以通过竞争和渠道的扩展来消化这种影响。
时入2月下旬，频繁发布的中资地产商年报成为香港市场最大的亮点。受持续的利好消息推动，2月27至3月2日的5个交易日内，中资地产股整体涨幅约7.8%，部分个股涨幅超过20%。其中，不仅包括已发布年报的碧桂园、越秀地产，还包括未发布年报的绿城中国、佳兆业等，甚至被标普下调长期企业信用评级至“CCC+”的沿海家园都上涨了接近10%。
2月28日，华侨城（亚洲）率先发布成绩单，截至2011年底，全年经营收入上升34.3%，达25.6亿元，毛利润上升2倍，达7.7亿元，而纯利增增长1.4倍，达1.6亿元。3月1日，越秀地产也宣布，去年集团股东的应占核心纯利大升121%，达16.1亿元，破天荒地全年派息两次，合计0.085港元，而此前，公司并未派息。
不过，在近期已发布年报的地产商中，碧桂园的业绩应属最好。去年公司的总收入约347亿元，较2010年增长34.7%。确认收入建筑面积约590万平方米，较2010年增长约19.6%。纯利则大幅上升35.5%，达58亿元。每股盈利约0.35元，较2010年增长35.2%，对应PE为8.5倍。而拟派末期股息为0.1296元，较2010年增长约34.9%，股息率达4.32%。
这些中资地产商在行业环境并不乐观的情况下，是如何做到业绩增长的？
以碧桂园为例，其去年合同销售建筑面积约687万平方米，同比增长约31%。实现交楼面积约590万平方米，同比增长约19.6%。不过，据碧桂园总裁兼执行董事莫斌坦言，公司位于限购区域内的销售面积不到总量的10%。事实上，2011年二三线城市的地产市场比一线城市增长更快。
此外，与其他一些地产商捉襟见肘不同的是，去年，碧桂园手中的现金约有100亿元，这一数字，与2010年并无二致。莫斌说，碧桂园拿地并不会太在意当地的各种优惠，而是会以碧桂园自己的标准衡量，只要达到要求，就会出手。事实上，碧桂园去年增长的现金流约有44亿元。
而在去年，碧桂园第一次走出国门，与马来西亚地产巨头Mayland集团签订协议，成立合资公司，一起开发位于当地的住宅和商业物业。据说，碧桂园不包地价在内的投资额就达16.4亿元，在合资公司中占55%股权。
在投资者最关心的公司负债问题上，碧桂园是这样做的：去年2月该公司发行了9亿美元的7年期优先票据。截至去年年底，公司的总借贷余额约为人民币289.65亿元，其中银行借款约138.77亿元，可换股债券约为8.84亿元，优先票据约142.04亿元。负债比率约为63.3%。
不过，债务偿还的集中期在2015年之后。
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