今天，是以“消费与安全”为主题的2012年消费者权益保护日。那么，伴随着国家调控的2011年淮安房产消费情况是怎么样，房产纠纷又呈现出什么样的特点？记者采访了在2011年经手近30件房产纠纷案件及上百个房产纠纷咨询的淮安知名律师石广。石律师结合案例的分析认为，作为房产调控最为严厉2011年，其房产纠纷并非像往年主要集中于房屋质量、面积等方面，而是呈现出如下新特点：
特点1：无论新房还是二手房买卖，合同签订后，由于商业银行收紧甚至停办贷款，进而导致购房纠纷增多。
案例：张某于2011年4月20日，在清河区翔宇大道附近购买房屋一套，签订合同后，如期足额缴纳了购房首付款，同时按照合同约定，准备好各种抵押贷款的材料，及时送至市区某银行申请抵押贷款。至2011年底，贷款仍未获批。开发商遂以张某消极申请贷款为由，向法院提起诉讼，要求张某支付购房余款，并支付逾期支付的违约金。后经多次法庭审理，查明贷款未能办理的原因，并不是因为被告张某，而是银行内部信贷政策的原因，同时开发商与购房者签订的购房合同也明确约定，购房余款应以抵押贷款的方式予以支付。最终，本案以开发商撤诉结案。
特点2：房地产调控后，一些小型开发企业，由于资金不足、工程推进不力，迟延交房纠纷随之增多。同时，还出现开发商对自身项目进度及交房日期缺乏信心的现象。
案例：2011年7月，王某在市区某楼盘正式销售前先缴纳了购买诚意金3万元，开发商同时允诺项目将于一两个月后开盘销售，届时购房诚意金将转入购房款中，并与王某及时签订购房合同。截止2012年2月，开发商虽多次承诺签订合同或退还购房诚意金，但没有丝毫举动。据王某称，类似的购房者成群结队去讨要说法，开发商总是一再以各种理由推脱。目前，这批购房者正打算集体委托律师，通过法律手段维护自己的合法权益。
特点3：开发企业相关手续不完备，业主不能如期办理相关产权证明。
案例：2009年，张某购买了淮阴区某楼盘一套期房。2011年10月底，张某如期从开发商手中拿到房子的钥匙。但是，张某去相关部门办理房屋登记手续时，却被告知，该楼盘开发商的相关手续尚未完备，进而无法办理产权登记。张某与开发商交涉，工作人员称，房产证要在半年以后才能办理。根据相关法律规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。双方协商不成，诉至法院，最终法院认定，该开发商违约，应当支付违约金。
3·15楼市维权进行时 业主维权五大关键词
维权之路，消费者更多时候体会到的是漫长而无奈的感觉。在一年一度的“3·15”消费者权益保护日里，我们对最实用的维权常识进行解读，以期帮助广大消费者更好了解房产维权知识。
关键词一：霸王条款
在和开发商签订购房合同时，被预留的“协商事项”都被开发商事先填好，一字不能改。在交付条件、违约赔偿比例、产权证的办理期限上，开发商大多填好对己有利的内容。购房人在这个“平等”的交易中失去言语权，能做的只有一步步落入开发商给自己设好的埋伏和圈套。
关键词二：交房流程
交房流程往往规定，业主要缴齐开发商代收的契税、公共维修基金，甚至产权代办费、房屋测绘费、有线电视开通费、一年物业费等一揽子款项之后，才能验房收房。
关键词三：延期交房
一些项目由于各种原因长期搁浅不能交房，尽管只是少数现象，也往往给业主生活带来重大的影响。
关键词四：房屋质量
房屋质量，是业主投诉中的主要问题之一，小到一扇门窗，大到整个建筑，都会给业主生活带来了不小的麻烦。而房屋质量纠纷，在解决起来又是老大难问题，涉及到赔偿就更难。一些不负责任的开发商或物业公司对常见的质量问题往往敷衍了事，不解决根本问题。一些严重的质量问题，业主又很难出具权威证明，因此很难得到开发商的赔偿。
关键词五：精装标准
一些精装修项目因为装修公司水平差或赶工期，装修质量低下，让人难以接受。纠纷还出现在装修标准上，有的开发商口头许诺装修标准不低于1000元/平方米，在合同中，约定装修材质和设备使用某某品牌或同档次品牌产品，结果往往降低装修标准。
购房需谨慎 6项注意帮你维权
注意一：不能光看广告
很多的时候是广告背后是冰冷的事实。例如：偏远地段叫做远离闹市喧嚣，尽享静谧人生；挖个水池子称为东方威尼斯，演绎浪漫风情等等。当然这样的广告包装还很多，对于广告的效力，法律理论上一般认为是一种要约，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。
注意二：开发商资格需要认定
相关法律法规对于开发商的售楼资格作了若干限制：一是预售人信息；二是商品房预售许可证；三是开发进度和竣工时间；四是平面示意图；五是结构类型；六是预售商品房的价格和付款办法；七是商品房预售款的专用账户；八是物业管理事项以及法律、法规规定的其他事项。
注意三：内部认购有风险
内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。看好房源，双方就要签订认购书，当签订认购书，购房人依约定缴纳一定数额的款项。往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。
注意四：合同补充条款要细看
虽然目前购房者对于购房合同的重要性有了相当的了解，也非常重视合同内容，防止签订不平等的合同条款。但开发商会随机应变，为了规避合同种种限制，往往在 附件中做文章。购房者必须留意附件内容，一定要明确责任范围和违约后的补偿措施，如果开发商约定的责任范围不明确的，要向开发商提出，合同上做出明确的条款。
注意五：验房事大不能马虎
综合验收项目包括：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
注意六：面积误差要在合理范围内
商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不想退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
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