与中国的养老地产同处于起步阶段的，还有市场化的养老观念。
斯是陋室，惟吾德馨。中国人素有居家养老的传统观念。一位受访专家指出，机构养老不符合中国的文化传统，况且硬件好、服务好的养老院太贵，普通的条件太差。
盛世神州投资基金管理公司首席投资官张健也说，健康老人不愿意换地方也不愿意做大量投资，大部分都在家里养老。
居家养老传统
这是养老地产在中国发展，不得不面对的一个问题。
“中国99%的老年人都想居家养老，他们当中大部分也都是很健康的老人。”梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦认为，按照年龄段的分配，75岁甚至80岁以前，老人对照料的要求不是太高，这样一来，80%的老年人需要的是，给他们提供健康养老的生活条件。
管理层也有类似的思考。
“我国的养老居住政策中提到，要以居家养老为基础，社区养老为依托。”清华大学建筑学院教授周燕珉认为，从政府提出的“9073”养老政策也可以看出，居家养老和社区养老将占到97%的比重(编注：所谓“9073”，即90%的老人居家或社区养老；7%的老人接受社区日间照料和托老服务；3%的老人入住养老机构)，这表明未来中国大部分老人的养老问题将依托家庭和社区来解决，“我认为这是符合我国老龄化特点和老年人居住意愿的。”
早报记者了解到，国内现行的养老方式，主要是机构养老、居家养老和社区养老。机构养老也就是俗称的养老院，大多由政府投资运营。社区养老还是一个新兴产物，有业内人士认为，社区养老实际上就是要打造成专业的居家养老。
周燕珉认为，居家养老是一种普适化的养老居住模式，可以充分发挥现有住宅的居住功能，依托家庭、邻里以及社区管理组织的服务功能，尽可能满足绝大部分老人的养老需求。另外，居家养老能够相对延长老人在宅居住的时间，符合中国现阶段经济发展水平，有助于缓解养老保障、医疗保障及社会照料支出不断增加的压力。
“政府养老条件尚不具备”
但“一胎化”政策的影响已经逐步显现。
住建部政策研究中心副主任王珏林指出，1980年，中国开始实施一胎化政策，这些独生子女已经成家、结婚、生子。他们上有双方父母，下有幼年子女，“四二一”家庭结构已经形成。
“怎样解决好‘四二一’家庭结构中的上有所养、下有所育的问题，保证老人晚年过得幸福，儿童能够茁壮成长，也就是我们今天要研究和思考的。”王珏林认为，现在靠养儿防老，有些不现实；依靠自己安度晚年，总有动不了的哪一天，事实上又不能成立；依靠政府养老，从目前来讲条件还不具备，有关这种待遇的体制、机制还没有建立起来。
远洋地产一位人士则称，“中国人的观念很难改变，让老人家去外面住，还是不愿意，花钱更不愿意了。国外都是老人把自己的房子卖了换取一个养老床位，或者是买了养老保险可以换到一个床位。现在制度都没有，这是一整个体系的问题，不光是观念。”
不仅是观念，保险产品的缺失也是一个问题。开彦认为，国外的养老保险，40岁开始支付，60岁就能有足够多的余额，可以拿这笔钱去养老。
老龄化下的商机
那么，市场化养老的商机在哪里？
“给老人一个机会集体养老，绝大多数不愿意去。”戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文说，2012年，第一代“一胎化”政策影响下的父母61岁，大城市一半就开始空巢了，70岁开始有点不方便，被迫到商业机构和政府机构养老。
“随着生活节奏加快，以及工作时长的限制，一些子女很难抽出足够时间给予老人充分照顾，也不得不将老人送往养老院。”另一位受访业内人士说。
第一太平戴维斯中国研究部负责人简可认为，观念的改变需要时间。随着时间推移和社会发展，尤其是人口素质和文化水平的提升，自然会有养老理念的改变。
简可还认为，优质养老项目的出现，也可以对需求加以引导。作为养老地产运营开发者，更多还是要立足自身，提升项目的综合品质，包括医疗服务、物业管理、老人休闲、活动等各方面，这样在吸引需求的同时也会引导和制造需求。
上海亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波指出，“我们做过很深入的研究，发现市场调研不足以获得市场真实想法。老人也说不清楚想要什么。所以现在需要带有引领性的项目，不需要太多的市场数据支撑，关键在未来怎么操作。”
王波说，“接触过很多考察的开发商，关注的都是硬件设施的设计和软件服务体系架构的设计。但真正的核心点在建立市场的通道，赢得市场的认可。”
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