进入3月份以来，“日销3.5亿”、“小户型去化超过四分之三”等楼盘消息不断传出，是哪些项目支撑了这一轮楼市的放量？苏州楼市是局部火热还是全面回暖？市场对于预期“金三银四”应有怎样的认识？苏报新地产周刊通过对多个楼盘的踩点采访，给出了一个非标准答案。
中午12点 售楼处人头攒动
上周日上午10点，中央景城售楼处。售楼员周先生告诉记者，“已经交房了，现房销售的项目很少的，目前在售的房源不算多”，他语速很快，“暂时没有新的优惠政策，不过最近看房的人确实多起来了，昨天来了有三十组客户，有些客户来了直接就要实地看房子”。记者看到售楼处坐着大约六七组客户。
中午12点，记者来到绿地华尔道。来自张家港的李阿姨告诉记者在张家港有一套房子，但是考虑到孩子大了，希望在苏州买套好点的房子改善条件。从售楼处现场来看，人头攒动，有的看户型，有的算房价，近十组客户让售楼处显得热闹喧嚣。
下午1点30分，记者又来到路劲森邻主场。28岁的顾先生在园区工作，家住南环的他一直想在园区买套房。“结婚肯定要买房的，尽量能买大一点一家人住一起”，记者看到他的父母在身后认真地研究户型模型。
首付一成起 刚需HOLD不住
“总价减一万，购房97折”、“尾盘清仓优惠15万”、“8000以下置业园区”，这样的口号已经不新鲜了。据了解，新区和吴中区已有多家楼盘或直接或隐晦地宣称，首套房购房者可以先提供一成的首付，其余两成由开发商垫资，购房者只需在双方约定的时间内补齐即可。
刚需一族冯先生告诉记者，前段时间他到吴中区某楼盘咨询，被告之“首付一成”的促销政策有可能快取消了。“售楼小姐说前段时间这样买房的人多，现在说要停下了”，冯先生有点着急，“如果还要首付一成的话，需要向开发商申请，原来可以半年补齐的钱现在可能只放三个月时间，而且一些优惠要打折扣”。不过冯先生依然对此表示了兴趣，他觉得具备还贷能力的前提下，开发商帮忙垫付首付款帮他筹措资金提供了时间。
房地产相关人士称，目前很多开发商旨在促进刚需的成交，主要的营销手法集中在控制总价和降低首付上。“刚需其实一直都在，只是支付能力的问题，现在有些项目首付一成所以促进了刚需的成交，当然有些项目考虑提高产品的附加值，比如赠送车位等方式拉动销售”。
楼市一度的低迷状态，使得各路开发商苦练内功各出奇招，在促进销售的目标下逐渐加强了营销策略的转变，并取得了一定的成绩。
不涨就是降 改需跃跃欲试
葛先生在上周日驱车前往雅戈尔未来城，对比周边的项目后他认为该项目属于准现房，可以尽快入住，同时140平方米以上的户型也有选择空间。“本来就打算最近买房的，开发商口碑不错，小区做得看起来也有档次。之前的房子楼层低一些，这次想换稍微高点视野也好”，葛先生补充道。150平方米的毛坯房总价超过200万，对于二三套房金融贷款的政策，葛先生认为不多考虑，可以承受全款支付，“看看这段时间的房子，没有涨价其实就算跌了。我这不算投资，一家人住的，考虑得太多没什么意义”。
下午四点半，位于高新区狮山路CBD 区域的万道尊品项目，售楼处内依旧坐着几组客户。孙大伟是这里的置业顾问，他告诉记者自己一天下来接待客户已经口干舌燥。据了解，万道尊品将于近期开盘，一共100多套房子目前已有意向客户近130组。狮山路CBD区域的楼盘项目寥寥无几，预计14000元每平方米的价格不低，孙大伟说：“我们项目属于改善性类别，意向客户中首套房刚需比例不到三分之一。地段优势很明显，加上离1号线很近，轨交房也是很多客户看好的，认为能保值增值”。
同处高新区的合景领峰项目，离轨交1号线金枫路站咫尺之遥，据不完全统计，过去一个周末的两天中，该项目每天接待客户不低于40组。对此该项目策划经理马先生认为：“通常3月份都是成交旺季，购房需求在经过年前的压抑之后，得到一定程度释放”，同时他补充说改善性需求购房者对于价格的敏感度没有刚需高，楼盘的附加值是这一群体最关注的问题，交通便利、配套齐全、楼盘自身品质等缺一不可。
新地产周刊：楼市反弹需反复筑底
苏州楼市2月份以来的回暖表现，让市场开始有了“小阳春”的期待。新地产周刊认为：纵观苏州整体楼市，阶段性的成交量回升只限于部分“以价换量”的刚需项目，改善性需求项目并未出现成交大幅上升的现象。一段时间以来压抑的刚需购买力通过开发商的主动让利得以释放，部分改善性需求购房者伺机入市，为楼市阶段性筑底提供了条件。开发商急于在上半年跑量，目前鲜有预期加价的楼盘项目，市场后续购买力的乏力可能更给“市场回暖说”泼上冷水。
新地产周刊指出：楼市大幅反弹不太可能，反复筑底是趋势，原因来自以下：一、2012年我国GDP增长预期调低为7.5%，这在一定程度上为房产调控政策预留空间。二、两会上，关于地产调控政策的严格执行、建立房地产宏观调控的长效机制的舆论导向不变。三、保障房建设的加快保证供应量，苏州2012年保障房建设目标开工27400套、竣工17740套，近期保障房对于苏州楼市成交量数据的“虚胖”作用已可见一斑。
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