今年一季度,随着楼市调控“政策触底”成为业内共识,上海、北京等城市的刚性需求有所释放,但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。正在召开的博鳌亚洲论坛2012年年会上,围绕今年楼市走向,中外与会嘉宾展开激烈碰撞,探寻房价回归的“市场底”,为中国房地产改革把脉问诊。
政策触底:刚需“回暖”难改“回归”大势
今年全国两会期间,住建部副部长齐骥明确表示,近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出,促使开发商“以价换量”,让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。
与会嘉宾、SOHO中国董事长潘石屹说,前期“限购令”等政策出台后,从去年9月始全国楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下,近期一些城市楼市出现回暖迹象。
与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为,中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价,是为了纠正房价结构性的过高增长。红杉资本创始人沈南鹏则说:“中国房价高企甚至已经造成人才向海外流失。”
“房地产行业还在‘过冬’,必须花心思挖掘刚需,把注意力放在有潜力的二三四线城市。”佳兆业集团总监周素萍坦言。
与会嘉宾普遍认为,以自住需求为主的市场,将是2012年中国楼市的鲜明特征,不要奢望房价今年会大幅反弹,稳健调整仍将是基本走势。
市场寻底:房价回归“合理区间”尚待时日
温家宝总理在今年全国两会上表示,一些地方房价还远远没有回到合理价位,因此调控不能放松。
对此,上海易居房地产研究院杨红旭说,目前中国500强房企的“库存”巨大,不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下,通过降价促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折降价潮,将在未来两三个月内持续展开。
那么,房价还有多大下行空间?
与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为,如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇,市场底部最迟将在年底前出现,房价至少还有15%至20%的下降空间。
一些与会嘉宾认为,不能忽视“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现,调整程度是否合理,还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。
“如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现,就可以确认底部出现。”杨红旭说,乐观地看,今年楼市“市场底”将出现在第二三季度。
改革跟进:政策退出应避免新的“报复性反弹”
“目前房地产调控效果仍是短期的,短期的需求调控往往压抑下一阶段供给,反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说,调控政策频繁多变,也会带来市场剧烈波动。
“既然是短期调控政策,就早晚要退出。”中国(海南)改革发展研究院执行院长迟福林说,只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则,楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。
对于房地产如何深度改革,财政部财政科学研究所所长贾康认为,“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”;对商品房价,政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。
“2012年是房地产的转折年。”潘石屹认为,开发商“有钱就能圈地,盖房就能挣钱”的开发模式已结束。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场,通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。
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