5月上海楼市3万元/平方米以上的中高端住宅成交放量，成交套数环比大增逾三成，达到近一年以来的最高点。分析认为，成交量大幅增长缘于部分中高端住宅价格‘低空促销’。
最后一周集中爆发
5月的最后一周，中高端住宅市场可谓风生水起。
位于松江佘山板块的佘山东紫园以超过63000元/平方米的均价单周成交8套独栋别墅，总成交金额达2.17亿元；整个5月共成交11套，创下该项目2010年9月以来单月成交套数之最。上海绿城玫瑰园也在5月最后一周成交了1套521平方米的独栋别墅，总价达4668万元。此外，东郊花园以11.8万元/平方米的高价成交1套412平方米的独栋别墅，总价4862万元。
公寓方面，长风地王项目“中海紫御豪庭”在5月27日首次开盘，网上房地产数据显示，该项目可销售的住宅总套数为365套，总销售金额为44.1亿元。推出的245-295平方米的精装房，开盘当天即实现认购12亿元，对外报价在38000-45000元/平方米之间。此外，徐汇滨江豪宅海珀旭晖以62433元/平方米的成交均价单周成交14套房源；尚海湾豪庭单周成交9套，5月共成交18套房源，成交均价为57236元/平方米。
金丰易居&佑威联合研究中心提供的数据显示，中高端房源在5月集中成交。截至5月30日，成交均价3万元/平方米以上的商品住宅共成交908套，148034.4平方米，分别环比增加34.40%、26.98%。
同策咨询研究中心总监张宏伟指出，从5月单价3万元/平方米以上的住宅成交排行榜不难看出，海珀旭晖、仁恒森兰雅苑、万科五玠坊、西康路989等中高端项目的集中成交与其推出的价格优惠有着直接关系。
受此影响，5月整体商品住宅市场成交放量明显。德佑地产数据显示，5月商品住宅成交面积达到80.6万平方米，环比大增32.0%，同比减少1.4%，达到近一年以来的最高点。商品住宅成交均价为22450元/平方米，环比下跌0.5%，同比上涨2.5%，虽然5月均价相比4月略有下降，但依然处于相对高位。 重磅优惠促成交
德佑地产表示，中高端住宅项目以价换量策略促成了成交放量，成交排名靠前的上海滩大宁城、华润置地橡树湾等，无不对价格做出了下调或推出其他方式的优惠。
网上房地产数据显示，佘山东紫园售楼处报价2000万-8000万元/套，5月该项目共成交11套房源，总成交金额为2.51亿元，折算成单套成交均价在2281万元。
售楼处工作人员介绍，5月加推20套独栋房源，户型面积在580-654平方米之间，并推出了优惠促销活动，截至5月31日，所推房源现已售罄，实际出售的房源总价都在2000万元/套左右。
上海搜房网数据监控中心分析师夏俊卿认为，中高端别墅经过前期长时间的“蓄客”期，已累积了大批的意向客户，短时间推出重磅优惠，客户集中签约，使成交量大幅增长。
据悉，中海紫御豪庭此次开盘也推出“付50万元意向金开盘可抵130万元房款”的优惠活动，知情人士透露，折算下来项目实际成交最低至3.2万元/平方米，远低于原来市场预期的7万元/平方米左右的均价。中原地产研究总监宋会雍指出，中海2009年拿下该项目地块时，楼板价已高达22400元/平方米。加上建安成本、装修成本等，最低至3.2万元/平方米的销售单价，对中海紫御豪庭而言，已经“无利可图”。
据销售案场不完全统计，截至5月28日下午4点，此次所推房源有79套实现认购。
据德佑地产统计，位于内环内的西康锦城的单价从去年的5.38万元降至今年5月的4.93万元。
成交放量或难持续
某业内人士指出，由于投资渠道狭窄，豪宅市场的保值增值以及长期向好，使得房地产仍为投资的重要渠道。近期市场出现回暖迹象，以及部分中高端住宅推出的高性价比的重磅优惠，吸引了部分富有阶层再次进入楼市。
在5月29日无锡举办的“2012胡润长三角财富论坛”上，胡润首次发布的《2012胡润长三角地区财富报告》显示，目前长三角地区千万富裕人士达到34.6万人，比去年增长6.1%。其中亿万元资产富裕人士共2.08万人，比去年增长4.8%，千万和亿万富豪人数分别占全国总数的三分之一。长三角地区拥有财富20亿元以上的富豪也是最多的。
报告将千万元级别富裕人士分为四种类型：企业主、炒房者、职业股民和金领。其中对“炒房者”的判断为，这部分人是从早期便开始用自有资金投资房地产市场的人员，并随着房地产市场的不断发展而收获丰厚，他们基本都拥有数套房产。报告将亿万富豪分为三种类型：企业主、炒房者和职业股民。其中“炒房者”占总人数比例15%。
在上榜富豪的所有投资中，房产投资占总投资的65%左右。而在前100位上榜富豪中有四成主业涉及房地产。
尽管在中高端市场成交量的增加为整体楼市复苏带来了信心，但部分项目的热销并不意味着中高端楼市可以改变当前楼市的格局。张宏伟认为，限购限贷下中高端市场不会出现持续的成交量大幅回升。 受一手房降价冲击二手房市场陷僵局
根据德佑地产监控的数据，4月全市总价500万元以上的二手中高端住宅共计成交223套，相比3月减少13套。进入5月以来，这种下滑态势进一步加剧。
德佑地产研究主任陆骑麟表示，自从3月二手房市场出现调控以来的成交最高峰后，不少二手房业主作出了市场回暖的判断，纷纷缩小议价空间，直接导致4月二手房成交滑坡。进入5月后，这种情况有愈演愈烈之势，二手房议价空间几乎都在5%以内。由于调控政策出台以来不少市中心区域的二手房涨势大减，一些购买时间较短的房源本身获利空间就很小，因此议价难度较大。
此外，不少市区高端二手楼盘正面临着一手降价楼盘的巨大冲击，德佑地产金外滩店经理郑俊涛表示，近期原卢湾区某一手高端楼盘大幅降价，吸引了不少客户前去看房，给整个大黄浦地区的二手房高端市场带来很大冲击。由于该楼盘的示范作用，部分客户甚至要求二手房业主降价20%才肯购买，买卖双方分歧极大，市场陷入僵局。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，由于一手楼盘的优惠幅度普遍明显高于二手楼盘，更容易售出，因此中介经纪人也往往将更多精力投入一手代理，进一步加剧了二手高端市场的成交难度。
汉宇地产市场研究部经理付伟说，目前二手房议价空间普遍收窄，导致客户再度延迟出手。中高端客户普遍是改善型客户，购房需求迫切度明显不及一般刚需客，因此他们有充分的时间等待。另外，有效房源挂牌量少，中高端房源挂牌流出量一般比较少，尤其当3、4月份一波改善型需求集中释放后将一部分优质房源消耗，目前客户的选择面缩小。
成交上扬是积极信号
东方早报：5月中高端住宅市场出现成交大幅攀升的原因是什么?
宝华企业集团副总裁杨健：市场氛围的转好是中高端市场转好的大背景，购房者对于政策已经消化得差不多了，并有了一定的心理预期。此外，例如万科五玠坊、绿地海珀旭辉、中海紫御豪庭这些中高端项目的集中推出也是拉动5月成交行情赶超3月的重要因素。
东方早报：这样的行情是否可持续？未来是否会有豪宅项目跟进？
杨健：这样的行情是阶段性的，这是由于各种市场因素造成的，其中这些热销项目的共同点就是采取了相关区域内最贴近市场的价格策略来销售，如果这些项目不是采取这样的价格策略就不会有这么好的成交量。
这对于其他的中高端项目都是一种借鉴，在当前市场上只有性价比高的项目才可能成为市场热点，企业可以根据自身资金链的情况来选择更合理的价格策略以达到不错的销售业绩。但无论如何成交上行对于整个市场是一个积极的信号。
定价正逐步合理回归
东方早报：5月份中高端住宅市场回暖的主要原因有哪些？
仲益控股集团副总裁汤晓丹：首先是市场在长期调控中，购房者已经逐步适应这个过程，加之需求的不断挤压，使中高端市场逐步释放。
在限购长期执行的情况下，豪宅市场的库存已处于高位，购房者对于豪宅的价值判断也已逐步回归理性，过高的定价只会造成更多的观望，而一旦有性价比高的项目推出就会受到市场追捧。
东方早报：对于下半年中高端住宅市场的走势，您有何判断？
汤晓丹：当前我们看到一些中高端住宅在定价上都出现了合理回归的动作，甚至有的接近成本价在销售。房地产的暴利时代已经结束，从前在看涨心态下的过高定价已不合时宜，接下来的市场中会看到更多的中高端项目价格回归。
下半年市场会有一个逐步回暖的行情，不会出现去年年底市场冰冻的状况。但具体还是要看政策的走向，中高端市场主要还是受到限购的抑制。
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