2011年5月，北京市住建委、规划委等单位对新增的“商改住”项目发出封杀令。
规定“从2011年6月1日起，商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺，将无法办理房产证。”这意味着本市不再新增“商改住”的项目。
一年来，原先已经取得“商改住”资格的楼盘在市场上颇为抢手，原因是“商改住”不受限购政策约束，因此，“商改住”的产品类型也从刚需小户型发展为大户型精装豪宅，以满足被限购政策误伤的改善型购房人的置业升级需求。
“禁令”带火“商改住”
“商改住”是指将商业建设用地改作居住土地使用，用商业、办公项目报批，以住宅形式销售。
一年前，北京市开始不再批准新增“商改住”项目。北京市住建委、规划委等单位在2011年5月发出通知，要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间布局，不得采用单元式或者住宅套型式设计。
通知中还规定，“规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审查和规划竣工验收，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。”在这条规定中，“擅自内部加层”一项就是指的LOFT。LOFT户型通常指一种面积很小、但是层高通常在5米左右的小户型。虽然开发商按一层的建筑面积销售，但购房人可以在房内再加盖出一层。
这条禁令在有效地禁止了新增“商改住”项目出现的同时，也使得在售的商住项目被贴上了“稀缺性”的标签。
由于面积小、总价低、不限购，不少在售的商住项目一年来通过采取“以价换量”的策略，取得了不俗的成交业绩，例如中弘北京像素、城建N次方等多次占据北京楼市成交量榜单的前列。
卖点一 小户型
瞄准刚需以价换量
目前，市场上在售的商住楼盘均是2011年6月1日之前领取项目规划许可证的项目，因此，这些在售的商住项目被称为“绝版”。事实上，早在去年发布此政策时，开发商便抓住“机会”，卖力吆喝商住产品的“稀缺性”。
思源经纪策划总监李晓波接受记者采访时表示，经过多年的发展，“商改住”产品的市场保有量是比较大的，目前这类产品在北京市场还是有一定的存量的，而且也不乏一些在规定出台前立项的土地储备。因此，这类产品短期内“消失”的可能性较小。
记者了解到，6月份，北京就将迎来商住项目的扎堆入市。入市项目包括自由筑、尚峰尚水、东亚首航国际、嘉悦广场、合生世界村、中国铁建乐想汇、北京城建N次方等，共计推出2000余套房源。
在严密的限购政策下，不限购的商住项目还成为躲避限购的避风港。“商改住”、50年产权LOFT等产品一度成为市场抢手货。此外，商住项目由于可以注册公司、可办公，受到了不少小公司及年轻创业者的青睐。
即使如此，在这一轮大范围的楼市降价潮中，商用住宅也未能逃脱厄运，纷纷打折促销。2011年11月，位于朝阳区的中弘北京像素项目推出5折新盘，平层定价11600元/平方米，户型面积为50平方米，层高3.2米。中弘北京像素5折卖房，号称是北京楼市近十年来最大的降价幅度。
卖点二 不限购
华丽转身精装豪宅
除了主打刚需外，在商住项目中，还有的定位为精装修高端楼盘，周边交通配套、商业设施等均比较完善。
6月7日，位于亦庄的君安国际精装实景现房对外开放。君安国际项目即为不限购的商住项目。君安国际的精装十分人性化，从视觉、听觉、嗅觉、触觉全方位考虑业主的感受。公共区域，电梯门框及墙体棱角部位配有玫瑰金装饰，公共过道的墙壁铺设高档壁布。木质四防门配备电子门锁，具备防盗、防火、保温、隔热四防功能。3.2米的室内层高、270度览景窗，不仅让室内通透舒适，更让客户在同等的面积上拥有更多空间。室内采用西门子面板、莱茵阳光地板等品牌材料装修。一方面是为了保证装修的品质，另一方面也是将室内的装修污染降到最低，力求绿色人居环境。墙壁全部装饰以五星级酒店同规格的手绘壁布，与普通的壁布、壁纸相比，更防潮、防火、透气，保证安全与健康，同时还具有艺术价值。比其他精装项目有更多赠送，如水晶吊灯。
从客户角度出发，君安国际项目的样板间没有摆放过多的软装配饰，北京和裕地产营销中心总经理王骞解释说，“太多软装会让客户忽略开发商的精装细节，没有过多软装，会更让人关注实际装修情况。”
王骞介绍，君安国际现在均价22000元/平方米，赠送6000元/平方米的装修。与区域内甚至东南五环其他项目相比，具有性价比优势。现在购买，还能享受“2万元送终身物业费”的限时优惠。
王骞认为，“房价的底限就是开发商不赔钱卖。我们的地价超过8000元/平方米，加上4000元/平方米的建安成本，加上15%的税费，加15%的融资成本，再加20%-30%的管理成本，加上利润，光毛坯房就已超过2万元/平方米。现在，我们还赠送6000元/平方米，是比底价还要低的价格。”
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