王达扬：上半年成交量的增长在于开发商以价换量
【王达扬】对，还有浙江杭州这一带普遍性的，这说明什么呢？说明上次政府的降息和利率的一些优惠，这些措施得到了整个市场的一个反应，目前政策利空出尽就是利好，现在感觉没有再出利空的一些政策，所以刚需这些客户现在买房应该是一个抄底的好时机了，这是一个客户的消费心理造成了觉得他的预期到了，再不买就会上涨这样的一个预期。结合刚刚贺总讲了很多中原的数据都是很客观的，最新的深圳出具的数据，12年上半年成交了17942套，同比去年的上半年增长了8.4%，成交量是增长了8.4%，但是成交价格是同比去年的上半年降了5.6%，这个说明了一个什么问题呢？就是说在成交量上虽然增加了8.4%，但是成交价下降了5.6%，就是走量而不走价。
我们主要是发展商目前适应市场的变化，特别是在今年的刚才讲的元月份以来历史的最低点，进入春节以后发展商为了促进销售，保证公司的正常经营，降低了盈利的利润率的预期，把产品确确实实做多老百姓能买得起的一个价位，不像09年的时候，价位是一路高涨，搞得老百姓买不起。现在的发展商很务实的，确确实实把价格做到利润比09年降低了15%左右。甚至像在有一些城市像惠州基本上是接近于成本价，为了保证正常的资金流转，接近成本的价去销售。所以就会造成目前的这个市场量有一点增长，但是价格还是往下滑，量升价跌这么一个态势，这是目前整个应该是在全国市场也是同样存在这么一个规律和特点。
王永胜：今年的关键在于走量 租金预计看涨
【王永胜】现在有一个问题，不单单是学位房，中心区的本身集约型的资源就是一个稀缺的资源，前两天我们在嘉州的项目也是讨论到，原来在中心区居住，到人均GDP达到800万的时候主动的郊区化，超过1万美金的时候又回到中心区，这是一个循环复归的过程，这面临大量的置业者还是回到中心区，又方便包括商业的资源、市政的资源，包括生活的便利性。广州车限购了，深圳200多万辆车，我觉得不会超过两年肯定会限，一线城市北上广深就是深圳了，每天我自己在路上的时间就在2个小时左右，基本上上班要1个小时，有时候的话40多分钟，2个小时在路上，我住在坂田。所以我觉得中心区还在回归，我觉得中心区他因为资源密集的关系、资源集约，所以他中心区的抗跌，像宝安区南山，比较偏远的盐田产业支撑不足，包括配套地铁什么的，实际上惠州也面临这个情况，他第一个是产业支撑不足，第二是人口太少，7万人口要支撑500、600万人口的供应量，他交通也过不去，他没有转手率市场怎么能够托起来呢？根本不可能。很早我就说惠州的市场5年内肯定是翻不了身的，那个不可能起来，又没有产业、又没有人口、又没有交通。
今年整体的感觉来说，合理增长，关键是要走量，量走到500万这是一个合理的区间。还有一个是租金可能会上涨，这是很敏感的问题，商业租金、住宅租金，还有一个是涉及到商业地产，政府的规划我觉得在里面起到一个很不好的作用，他城市更新全部重新规划这是很有问题的，我们原来做过商业地产的，他有一个数据国外商品是180万种，我们目前的商品种类30万种，很多的商品种类没有，为什么招商很难，很多的购物中心同质化，你到这个地方到那个地方购物很多的东西是一样的，没有太大的个性化，说明我们的业态很缺乏，商业地产的难度很大，未来的成长空间也是很大，但是整个的商业规划是一个重大的局限，60万的购物中心至少要有30万人口支撑，比如说龙华中心区他到底有多少人口，他需要几个中心区支撑，他有一个合理的人口规划，要不然出现问题。
【王永胜】深圳现在将近1500万人口差不多的，一手房400—500万平米差不多的，去年是不正常的，去年是300万完全是调控的原因，应该将近是500万平方米差不多。今年应该是500万平方米，我觉得这个应该是正常的。但是今年我觉得关键还是看成交量，整个的楼市走向还是波浪形的，跟季节有关，3、4、5是旺季的，欠债太大延续到6月份，现在7、8月份相对平淡一点，但是9、10、11月份，接下来还要降准、降息，下半年的流动性我们判断还要释放，所以下半年9、10、11月的成交量还会上来。今年的成交量整体会大幅超过去年。大家最关心的就是一个价格的问题，成交量这个判断不会有什么大的问题，整体价格给我的感觉是不能涨得太快，现在业内原来理论上已经有这样的规律了，正常的房地产的价格在正常的经济增长基础上，价位要5—8%比较正常的，如果超过这个18—20、30%，国家肯定会有政策出来，紧接着十八大，整个的大的政策不会放松的，这个价格是最敏感的，也是大家业内最关心的问题。我个人看法只要不要超过这个界限，经济增长的基础上再增加一个5—8%，不要15%或者是20%的增长，这样在合理的区间里面。
刚刚达扬总说到合理的区间，比如说中心区尤其是宝安区价格的抗跌性很强，这是跟资源有关系，包括福田、南山中心区包括前海，罗湖也是政府马上几千亿往里面投，前海也有往里面投。
王世泰：对后市保持充分理性
【王世泰】所以无论是开发者还是中介代理，还是地产专业研究的，我们可能要综合地评估目前的状况，对于后市保持充分的信心，但是也要充分的理性，特别是一些楼盘是好的窗口该推现在就该推，没有谁能保证说阳线一直拉下去，后面6个月天天都是艳阳天，很难讲的事情。我们坦率讲这次的回暖政府方面是付出代价的，公众调控政策的一声长叹“调控是空调”，这是以政府的威信作为背书的，政府的威信受到很大的影响，所以以后还要调整楼市还有更大的努力，此路艰难。
但是我们可以跳开楼市看楼市，我们也不要过分地悲观，我觉得中国楼市过去认为是绑架了国民经济，现在我觉得要深套，对于GDP的总的指标也在调控，下来下降到7.5%，央行和银监会做过测试，房价降到多少的时候对这个保7.5%不会产生太大的冲突。如果这种声音比较强大的话，可能对我们的楼市可能还是会有一点影响。但是我更关注刚刚贺总讲的，深圳二手楼市的爆发，深圳二手楼市的爆发无论是量的放大还有价的上升，我觉得有两种因素，第一是表现为刚需，我一定要买房，我要解决居住的问题，作为深圳一个移民特征非常强的城市首先要解决居住的问题，如果我一手楼买不到或者我觉得不合适我就买二手的。第二个，二手楼的放量可能对有一部分的业主持有者他们对后市我觉得还是一种顺其自然的状态，该放就放。这个量是一个动态的东西，需要两面看，需要多面看。 [pagebreak]
王永胜：大户型比例放量 下半年压力将会很大
【王永胜】现在作为我们操盘手来说最紧要的就是完成量，最紧要的就是把蓄客弄上去，然后把成交量二期往上充一充，一期卖完了以后我们资金量基本上解决了，我们将近130多套5、6个亿整个年度的资金链平衡了，我们现在就是把二期往上做一做，现在很关键。但是我们感觉到，我们的二期景观也好，但是都是大户型，这个上面感受到了压力，下半年的压力会很大。
【王永胜】还有我感觉可能真正的市场要密切关注接下来的大户型和豪宅的市场走向，这个走向才能真正说明问题。还有各个片区的情况，如果仅仅是宝安片区，有他的大利好推动，各个项目支持度，中洲非常好，我们的项目也还可以，虽然比他们差一点，但是我很同意这个，城市资源很关键，我们一去重点就打学校，我们的学校就围着他，这两个学校就是我们自己的地让给学校的，所以我们的城市资源是非常关键的。但是接下来下半年还是有压力，从我们的蓄客来看。
林晓华：大户型放盘量大 房价上涨的驱动力不足
【林晓华】我看二手房是有所下跌的，我自己有几套房，福田跟罗湖的拿跟去年的7月份相比还是没有回到7月份的水位。有些刚需的两房和一房已经比去年高了，大户型没有回到去年的水位。目前的是一些别墅和豪宅放盘量比较大，价格没有回到去年的高峰的水位，是这个原因。我做的一些节目从电台的收听情况来看，今年龙华有一些放盘量比较大，梅龙路的两侧，差不多5、6年前6、7千买的现在1.6万的水位开始放盘，需求比较大的是学位房，这是深圳二手房的一个最新的动态。
刚才有一个垄断说宏观形势没有变，我看我们整个的经济传统来说是三架马车，无非就是投资、外贸和内需，外贸的情况真的是一年不如一年了，投资情况今年来看国家鼓励的是工业大项目的投资批得比较多，高铁这边可能投资 会延续一点，但是不会全面铺开。内需这一块最近房价在猛烈地下跌，也预示着奢侈品的销售狂潮，包括酒和烟的销售有一点见顶回落的可预见性。这是从去年以来投资无门大家都买奢侈品、去海外消费，这种可能会到了一个阶段性的见底回落。我觉得从消费还有我们投资这几条来看，我觉得很难支撑我们下半年对一种改善性购房的持续的增长，改善性住房或者说这个投资性购房这种力度能不能继续增长下去，我持一种怀疑的态度。因为我们的资金毕竟收入没有真正上涨，这是最实质的一个问题，我们之前前几年的所谓的大家的上涨是与房地产的价格上升，让我们的资产价格、资产增值了，但是看我们的收入，看我们的工资好像并没有说你的行业的工资有大幅度地上涨，除了公务员。这样看来，我觉得限购令仍然持续的情况下，我觉得下半年不能过于乐观，这是今年博鳌论坛也会有同样的干点，这是一个核心的问题。
未来我们面临的隐患有几点，豪宅的客户如果限购令下来，他可能分流到海外购房、海外投资，这是有可能的，包括看香港，香港的房价一直还在创天价，08年金融危机的豪宅投资客全解放了。第二个是改善性住房，很多的资金流向度假休闲地产，比如十里银滩这种消费量也预示着很多改善性住房可能会流向度假地产。第三个我们看投资客，投资客的资金流向很多的房地产信托、私募，甚至他会组织一些小的基金去参与房地产的开发，他已经不再买房投资了，就像一个股市里的投资庄家全跑去搞投资去了，不去炒股票了，都去搞发行了。他往源头走了，他不再市场上搜集二手房或者跟开发商炒新房，不再干这个事了。这几个观点宏观面没有支持我们房价继续上涨的动力，这是从基本面分析的。
假设我们房价还有什么办法大幅上涨呢？有没有这种可能性呢？有三个因素了。第一，整个海外市场需求突然大赠，我们的外贸一片火红。第二，我们再发行一个8万亿的投资计划，货币再发行8万亿。第三，可能我们现在整个大家从工资的收入包括公务员的收入全部翻2倍，这样的情况下房价肯定涨，而且是保障。如果这三个不能发行实质性的改变的话，我觉得有什么理由支持大家去把钱扔在不断上涨的房子上呢？这是不可能的。所以如果说前十年是房地产绑架了国民经济，那么未来的十年应该是国民经济绑架了房地产的价格无法大幅度地上升，这一点是我对未来几年的情况的看法。这个情况一直持续到整个海外的情况复苏，持续到我们国家的货币政策调整到位，持续到我们国家的国民收入真正上涨到一个收入水平分配到一个合理的结构，我觉得房价还能够进一步地大幅上涨，这是我的一个楼市的观点。[pagebreak]
王达扬：上半年成交量的增长在于开发商以价换量
【王达扬】对，还有浙江杭州这一带普遍性的，这说明什么呢？说明上次政府的降息和利率的一些优惠，这些措施得到了整个市场的一个反应，目前政策利空出尽就是利好，现在感觉没有再出利空的一些政策，所以刚需这些客户现在买房应该是一个抄底的好时机了，这是一个客户的消费心理造成了觉得他的预期到了，再不买就会上涨这样的一个预期。结合刚刚贺总讲了很多中原的数据都是很客观的，最新的深圳出具的数据，12年上半年成交了17942套，同比去年的上半年增长了8.4%，成交量是增长了8.4%，但是成交价格是同比去年的上半年降了5.6%，这个说明了一个什么问题呢？就是说在成交量上虽然增加了8.4%，但是成交价下降了5.6%，就是走量而不走价。
我们主要是发展商目前适应市场的变化，特别是在今年的刚才讲的元月份以来历史的最低点，进入春节以后发展商为了促进销售，保证公司的正常经营，降低了盈利的利润率的预期，把产品确确实实做多老百姓能买得起的一个价位，不像09年的时候，价位是一路高涨，搞得老百姓买不起。现在的发展商很务实的，确确实实把价格做到利润比09年降低了15%左右。甚至像在有一些城市像惠州基本上是接近于成本价，为了保证正常的资金流转，接近成本的价去销售。所以就会造成目前的这个市场量有一点增长，但是价格还是往下滑，量升价跌这么一个态势，这是目前整个应该是在全国市场也是同样存在这么一个规律和特点。
王永胜：今年的关键在于走量 租金预计看涨
【王永胜】现在有一个问题，不单单是学位房，中心区的本身集约型的资源就是一个稀缺的资源，前两天我们在嘉州的项目也是讨论到，原来在中心区居住，到人均GDP达到800万的时候主动的郊区化，超过1万美金的时候又回到中心区，这是一个循环复归的过程，这面临大量的置业者还是回到中心区，又方便包括商业的资源、市政的资源，包括生活的便利性。广州车限购了，深圳200多万辆车，我觉得不会超过两年肯定会限，一线城市北上广深就是深圳了，每天我自己在路上的时间就在2个小时左右，基本上上班要1个小时，有时候的话40多分钟，2个小时在路上，我住在坂田。所以我觉得中心区还在回归，我觉得中心区他因为资源密集的关系、资源集约，所以他中心区的抗跌，像宝安区南山，比较偏远的盐田产业支撑不足，包括配套地铁什么的，实际上惠州也面临这个情况，他第一个是产业支撑不足，第二是人口太少，7万人口要支撑500、600万人口的供应量，他交通也过不去，他没有转手率市场怎么能够托起来呢？根本不可能。很早我就说惠州的市场5年内肯定是翻不了身的，那个不可能起来，又没有产业、又没有人口、又没有交通。
今年整体的感觉来说，合理增长，关键是要走量，量走到500万这是一个合理的区间。还有一个是租金可能会上涨，这是很敏感的问题，商业租金、住宅租金，还有一个是涉及到商业地产，政府的规划我觉得在里面起到一个很不好的作用，他城市更新全部重新规划这是很有问题的，我们原来做过商业地产的，他有一个数据国外商品是180万种，我们目前的商品种类30万种，很多的商品种类没有，为什么招商很难，很多的购物中心同质化，你到这个地方到那个地方购物很多的东西是一样的，没有太大的个性化，说明我们的业态很缺乏，商业地产的难度很大，未来的成长空间也是很大，但是整个的商业规划是一个重大的局限，60万的购物中心至少要有30万人口支撑，比如说龙华中心区他到底有多少人口，他需要几个中心区支撑，他有一个合理的人口规划，要不然出现问题。
【王永胜】深圳现在将近1500万人口差不多的，一手房400—500万平米差不多的，去年是不正常的，去年是300万完全是调控的原因，应该将近是500万平方米差不多。今年应该是500万平方米，我觉得这个应该是正常的。但是今年我觉得关键还是看成交量，整个的楼市走向还是波浪形的，跟季节有关，3、4、5是旺季的，欠债太大延续到6月份，现在7、8月份相对平淡一点，但是9、10、11月份，接下来还要降准、降息，下半年的流动性我们判断还要释放，所以下半年9、10、11月的成交量还会上来。今年的成交量整体会大幅超过去年。大家最关心的就是一个价格的问题，成交量这个判断不会有什么大的问题，整体价格给我的感觉是不能涨得太快，现在业内原来理论上已经有这样的规律了，正常的房地产的价格在正常的经济增长基础上，价位要5—8%比较正常的，如果超过这个18—20、30%，国家肯定会有政策出来，紧接着十八大，整个的大的政策不会放松的，这个价格是最敏感的，也是大家业内最关心的问题。我个人看法只要不要超过这个界限，经济增长的基础上再增加一个5—8%，不要15%或者是20%的增长，这样在合理的区间里面。
刚刚达扬总说到合理的区间，比如说中心区尤其是宝安区价格的抗跌性很强，这是跟资源有关系，包括福田、南山中心区包括前海，罗湖也是政府马上几千亿往里面投，前海也有往里面投。
王世泰：对后市保持充分理性
【王世泰】所以无论是开发者还是中介代理，还是地产专业研究的，我们可能要综合地评估目前的状况，对于后市保持充分的信心，但是也要充分的理性，特别是一些楼盘是好的窗口该推现在就该推，没有谁能保证说阳线一直拉下去，后面6个月天天都是艳阳天，很难讲的事情。我们坦率讲这次的回暖政府方面是付出代价的，公众调控政策的一声长叹“调控是空调”，这是以政府的威信作为背书的，政府的威信受到很大的影响，所以以后还要调整楼市还有更大的努力，此路艰难。
但是我们可以跳开楼市看楼市，我们也不要过分地悲观，我觉得中国楼市过去认为是绑架了国民经济，现在我觉得要深套，对于GDP的总的指标也在调控，下来下降到7.5%，央行和银监会做过测试，房价降到多少的时候对这个保7.5%不会产生太大的冲突。如果这种声音比较强大的话，可能对我们的楼市可能还是会有一点影响。但是我更关注刚刚贺总讲的，深圳二手楼市的爆发，深圳二手楼市的爆发无论是量的放大还有价的上升，我觉得有两种因素，第一是表现为刚需，我一定要买房，我要解决居住的问题，作为深圳一个移民特征非常强的城市首先要解决居住的问题，如果我一手楼买不到或者我觉得不合适我就买二手的。第二个，二手楼的放量可能对有一部分的业主持有者他们对后市我觉得还是一种顺其自然的状态，该放就放。这个量是一个动态的东西，需要两面看，需要多面看。
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