住房和城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》，其中对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。
自从2010年公租房正式成为保障房的“新品种”之后，各地开始加速公租房建设。不过，从去年年底到今年，一些地方首批公租房建成上市配租时，出现了“热建不热租”、“叫好不叫座”的情况。
据了解，上海首批两个市统筹公租房项目申请日期一再延长，至3月10日首轮申请截止，各区受理公租房申请总量仅约2000户，相对5100套供应房源而言，申请率不足四成，而5月的实际签约率更低。
5月4日，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在参加“2012上海民生访谈”时表示，公租房配租情况“比我们预期要差一点”。
不仅是上海，武汉、郑州等地在开始推出公租房的时候也遇到“尴尬”。据媒体报道，武汉市去年在洪山区推出首批899套公租房，只有317户符合资格的家庭提出申请，到今年3月入住率还不到三成，5月底还剩将近一半房源在等待申请。郑州去年年底面向社会公开配租1353套公租房，但是3个月后申请公租房人数还不到公租房总数的一半。
“公租房处于闲置状态，不仅造成巨大的公共资源浪费，也使公租房制度的有效性和适当性都受到怀疑。如果这种现象不尽快得到改变，不仅将严重影响公租房在社会公众中的形象与地位，甚至住房保障全局的战略思路都会受到质疑。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰对中国青年报记者说。
“十二五”期间，全国将建设3600万套保障性安居住房。国务院多次强调，保障性住房将重点发展公共租赁住房，特别是人口净流入量大的大中城市，要较大幅度提高公共租赁住房建设比重。据住建部通报，2011年全国新开工建设227万套公租房。
一直以来，申请门槛、租金以及地段，都是人们讨论公租房时的热点话题。有媒体分析，门槛太严、租金过高以及地段不佳是公租房在当下“遇冷”的直接原因。
那么，究竟该如何破解公租房推行初期的“遇冷”问题，让公租房“热建”也能“热销”，“叫好”更能“叫座”，真正惠及更多有住房困难的城市“夹心层”群体，同时也能给外来务工者和新就业年轻人增添一份留在异乡城市“打拼”的希望呢？
申请门槛是否应该降下来
“门槛太高是公租房遇冷的首要原因。”陈杰说。作为上海复旦大学住房政策研究中心的学者，他参与过上海市公租房政策的制定，同时就公租房问题持续进行市场调研。
相比于其他一线城市，上海的公租房申请条件已经较为宽松，不过仍然要求“具有本市常住户口，或者持有《上海市居住证》达到二年以上且在沪连续缴纳社会保险金达到一年以上”、“与本市单位签订一年以上(含一年)劳动合同”等条件。
陈杰在调研中发现，“最需要公租房过渡的往往就是刚来本市的海内外就业者和刚走上工作岗位的大学毕业生，而他们偏偏被排除在外”。
虽然北京市住建委在去年就已表态，非京籍人士也将被纳入公租房申请范围之内，但是各区县至今也没有公布具体的申请细则。去年年底，北京分配首批公租房，入住对象都是具有北京户口的经适房、限价房、廉租房轮候家庭以及公租房申请者。
在陈杰看来，公租房不应该设立太多门槛，“最多规定在本市已经有房且人均面积超过一定标准的不允许租。公租房建筑标准定位在满足普通居住，那就应该以房子而不是收入来‘筛选’和‘过滤’非真实需求者”。
不过，很多地方相关部门在制定公租房申请条件时还是表现出谨慎的态度，一些城市的公租房政策也是“先紧后松”。
陈杰在研究外国公租房实践经验时发现，只针对特定人群尤其是低收入人群而建立公共租赁住房体系的国家，比如美国、澳大利亚、意大利等，对公共租赁住房实行十分严格的准入制度，“虽然公租房确实起到‘托底保障’的作用，但代价是低收入边缘化人群的集中聚居，形成了严重的贫民窟现象，进而因为与其他收入人群产生居住割裂、大规模边缘化效应，产生自我循环的‘贫困陷阱’，造成持续的、难以根除的严重社会问题”。
“如果要吸取国际教训，公租房应该广开门户，一定要流动起来，防止‘人为割裂’和居住固态化。”陈杰说。
别把公租房当成“福利房”
不久前，中国青年报记者在采访北京首批公开摇号配租的远洋沁山水公租房项目时，有不少租户抱怨，“租金还是太贵了，每平方米月租金41元，47平方米一居室租金要1927元，68平方米两居室要2788元。跟周边的商品房租金差不多，甚至还要贵一些”。
目前，北京、上海等地公租房项目在确定租金时都实行“略低于市场租金”原则。此次住建部出台的《公共租赁住房管理办法》也规定，“公共租赁住房的租金标准应当按照略低于同地段住房市场租金水平的原则确定，并定期调整”。
有观点认为，当下公租房遇冷的主要原因就是公租房租金相对市场租金没有优势，公租房应该提供比市价更优惠的租金来吸引申请者和提高出租率。
不过，也有专家分析，无论是为了扩大公租房惠及范围还是维持公租房项目可持续运营，现阶段公租房还是要实行“略低于市场租金”标准。
“如果把公租房当成廉租房和福利房，就违背了公租房的出发点。”陈杰说，“如果一边广开门户，一边实行‘低租金’，住进公租房的人都相当于享受公共资源补贴，那对公租房的需求一定会无限膨胀，直到让商品住房市场完全崩溃的地步。这是在走1998年房改前福利公房的老路，不可能持续。”
陈杰还解释，公租房的成本通常包括土地出让金、拆迁成本、建筑以及装修成本，“如果租金过低，很可能连‘成本租金’都做不到，银行贷款的利息都还不上。如果资金始终无法平衡，公租房制度也就无法可持续发展。”
还有人认为，如果公租房与市场租赁住房价格差距较大，公租房转租以及其他利益“寻租”可能就有了空间。陈杰认为，“比如经适房和限价房，为何重重法规都管不住腐败和寻租，就是‘价格双轨制’下存在着巨大利差”。
在陈杰看来，短期之内，公租房的出发点不是以“价格优势”来立足市场，“公租房的竞争优势是租期稳定、安全可靠、带装修可拎包入住、可以临时入户口、可用住房公积金支付等，而不是去与私人租赁房打‘价格战’”。同时，“公租房租金也能对市场租赁价格起到一定的调节和引导作用”。
不过，公租房实行“略低于市场租金”，确实有一部分中低收入家庭承受起来比较困难。记者在采访中也看到，虽然各地公租房申请标准不一样，但是在配租的过程中，相关部门还是倾向先将公租房分配给收入困难家庭，比如北京市公租房住户就包括一部分本来想申请廉租房但还在轮候中的家庭，而武汉市洪山区的首批899套公租房中已有超过200户配租给困难家庭。
“针对特定人群的租金补贴是支持公租房发展的必要配套政策。”陈杰说。
目前，北京、上海、武汉等地都已经出台公租房补贴标准。
避免缺少科学评估就匆匆上马
一部分公租房的地段不好，所处位置相对于城市中心区来说比较偏远，这也成为很多人期待公租房但又“望而止步”的原因。
在北京，一位分到海淀区远洋沁山水公租房的租户告诉中国青年报记者：“幸亏摇号是摇中海淀区这边的公租房，否则真是不便利。尤其是对我们这些年纪比较大的人，周边的医疗设施还是差很多，即便是平时走亲访友也不方便啊。”
“从上海的经验来看，公租房项目在地段上的问题，可能并不主要是地处非城市中心区的问题，而主要是出门缺乏直接的公交工具，上班交通不便。同时，商业配套不足，购物和生活上有困难。”陈杰说。
在陈杰看来，各地公租房当下遇冷，“地段问题”、“租金问题”和“门槛问题”实质都是规划布局问题，“包括公共配套有没有及时跟上的问题”。
“这些问题的产生固然有经验不足的因素，也有很大一部分原因是，各地政府急于考虑完成中央下达的保障房建设数量指标，而对如何利用保障房，却因为没有相应考核而没有给予足够的重视，导致对公租房的布局没有规划统筹、项目没有经充分的科学评估和‘市场调研’就匆匆上马。”陈杰说。
对此，陈杰的建议是，“对地方保障性安居工程的考评中，应尽快改变当前‘重建设’而轻‘管理和利用’的现象，应强化竣工率、供应量和入住率等相关指标的考核”。
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