房地产回暖是事实，但回不到去年
凤凰网房产（以下简称记）：您对下半年的市场形势有怎样的判断？
绿地董事长、总裁张玉良（以下简称张）：今年上半年，绿地实实在在感受到了市场的回暖：上半年共实现业务经营收入1126.4亿元，利润总额54.8亿元，分别同比增长34%、37%，上半年末总资产已达2051.3亿元。绿地集团2012年全年将有望实现业务经营收入2600亿元，利润总额130亿元——是上海地区大企业当中增长绝对额最大、增幅最大的企业。
回暖是事实，但回不到去年的繁荣了。此次市场回暖的市场结构已与去年同时期完全不同，房地产的回暖归结于三个原因：一是整个房地产行业整体复苏，其中商业地产也在其中占了一大部分；二是政策见底，刚需出手；三是房地产企业各种促销活动带动了一些销量。
记：这样的回暖会持续下去吗？
张：这样的回暖会再持续一段时间，但不会太久，房地产尚存的发展空间在于随着城市化的发展，住宅类项目刚性需求会稳定增加：农民工进城、流动人口买房，这些刚需会越来越多，认为刚需不能繁荣市场的观点是狭隘的，调控只是将不合理的需求淘汰，刚性需求的增长是城市化的必然，长远来看这部分市场不是收缩而是扩大，虽然刚需不能带来房地产的高速增长，但可以让房地产达到健康、持续、低速的“细水长流”。
下半年房地产市场将会在政策范围内低速增长，我觉得不会太好也不会太坏。
记：您对下半年政策的走向有何预判？会进一步收紧吗？
张：总体上来说房地产还有发展的空间，远没有到低谷。政策的调控应该从市场的层面进行调控：通过增税的方式抑制投机，对改善民生的房地产要支持；建好、分好保障房，只有这样，房地产才能健康、有序地发展。
我认为今年之内调控的基调不会变，但会有微调。但是否会用更为严厉的调控政策，比如房产税等，还无法预测。[pagebreak]
转型不是转行 企业可求多元发展
记：城市化除了带来刚需，还会为房地产市场带来什么？
张：进一步城市化以后，带来更直接的需求的是对城市功能完善、生活水平提高、城市综合体发展的需求，这便是商业地产开发的机会，城市越发达，商业地产的开发空间越大。未来十年，城市化仍会继续，因此房地产还会继续成长。而发展重点会从过去的一线城市转向二三线城市，从过去的单纯住宅开发转向多元化发展。对于这些市场的完全利用，至少还需要十年。
记：您如何看待房企转型的现象？
张：转型不等于转行，关键在于房地产仍是企业发展的主业，发展其他产业是为了更好的做强主业的需要，这种转型是一个层面，但是不是转行，如果丢掉主导产业，就是改行了，不是转型。
记：绿地发展金融、能源等产业，看似与房地产关系不大，作用何在？
张：绿地多元化的发展是其进入世界500强企业的关键，绿地能源的规模已经与房地产相当，销售收入也基本持平。目前，绿地综合产业的营业收入已占绿地整体业务的半壁江山。多样化的发展是企业发展的杠杆，它们彼此出现的此消彼长关系会保证企业持续稳定增长。
但转型的大前提是主业不可动摇。
记：目前发展海外地产也是房地产企业转型方式之一，绿地为何也要发展海外地产？
张：绿地要用国际、国内资源的融合做国际化：国际资源指的是当地的土地、市场、政策等方方面面的资源，海南岛一块地的价格够买十块东南亚旅游岛，我们当然选择在更好更便宜的地方拿地。国内资源则是国内市场的延伸：大量的国外游客与留学生群体，是绿地海外地产开发的重要针对目标：到韩国开美容城、澳洲拟建留学生公寓，包括德国法兰克福、西班牙马德里的高级酒店，都是针对身居异乡的中国人开发的项目，70%将卖给中国人。
记：发展海外地产面临着汇率、政治风险，绿地如何应对？
张：只要是长时期持有的产品，就有货币风险。但我仍认为作为大企业来讲，只要有空间，就应该尝试走出去。经营机制不能适应国际化的变化以及政治法规文化的适用性不多，这样就影响时间和效果，所以产生了一些问题也很多，但总体来看是比较健康的。
刚才提到的用国际、国内资源做国际化就是这个道理，我们仍然针对国外的中国市场，这是相比起当地的开发更有竞争力的一点。 另外，我们为了规避风险，我们把能卖的房子先卖光，接下来用卖房的盈利在当地经营，面临的风险就小了。
5年内进入世界200强
记：5年内要进入世界200强的目标是不是太理想化？
张：按照现在排名，大概4000亿到5000亿能够完全可以进入全球200强。绿地规划的销售收入为：1800—2000亿的房地产，2000亿左右的能源，还有1000亿是金融，或者是300—500亿与之相关联的产业。这样在未来五年之内，绿地以地产为主体，成为综合性开发的房地产商。
另外，对于商业地产的开发，绿地的比重将会逐年上升，最终会达到六成的比例逆转，现在为四成，绿地最终的转型定位是：不难看出，以房产中的商业地产为主，金融能源协助房产持续发展。
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