但另一方面，在限购政策的大环境下，目前武汉各大银行对二套房贷首付普遍提高至六成、利率上浮10%，三套房以上限贷、停贷等房贷新政的严格执行，多套房置业者申请商业贷款不仅审批难度增加，而且利率成本大增，导致一些想改善住房的家庭不得延缓购房。那么，有改善性需求的家庭，二次置业的注意些哪些问题?如何顺利购买到第二套房呢?
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购房成本仍是改善性需求家庭的“拦路虎”
后湖的一家楼盘最近推新盘，130平方米左右的三居室总价79万左右，汉口正准备两房换三房的李先生觉得价格还算合理，准备出手时一盘算，发现真要买下这套房难度不小。
按照现行的二套房商业贷款首付要六成的规定，李先生得准备40多万的现金，对于靠工薪生活的他压力太大。李先生把希望寄托在公积金贷款上，由于他月缴公积金离1400元还有很大差距，仅能贷款最高限额60万的一半，这意味着如果用公贷只能贷到30万左右，还要准备将近将近50万的现金。李先生无奈之下准备将现住的两房卖掉筹集50万现金，而该楼盘要到明年年中才交房，其间面临无房可住的尴尬。
在改善性需求比较集中的后湖、南湖等区域，像李先生这样面临换房尴尬的改善性需求并不少见。这两个片区目前均价都在6000元/平方米以上，三居室多数在120平方米以上，总价超过75万。这意味着换房的市民至少要准备30多万现金，对于很多工薪族来说，难度很大。
亿房网研究员陈博表示，最近一些楼盘小幅下调，价格还算合理，一些改善性需求想趁机出手，但是眼下要换房对现金流要求太高，迫使一些已经参加认筹的改善性需求，只能放弃购房。[pagebreak]
购房资格、贷款都得算 换房“技术”含量高
多数业内人士表示，根据目前国内楼市表现来看，一线城市已有较为明显的回暖，二、三线城市反应虽然慢些，但也将是这种趋势。在国家调控政策不变的前提下，楼市价格虽然会有所回升，但不会有大的涨幅，此时整个行业基本上处于薄利销售回笼资金的状态中，若经济条件允许，应该是换房的好时机。
然而，在目前要实现改善性购房并不容易，它会受到方方面面政策的限制，包括购房资格、贷款成本和税费开支等。所以说，换房也是一门“技术活”。对此，小编建议想改善居住条件的购房者注意以下几点：
一是要避开武汉目前的限购政策，外地户口拥有一套住房和本地户口有两套住房者是不能再买房的，所以要换房的话，首先还要先将名下的住房卖掉一套，使自己重新获得购房资格。需要注意的是，在这种情况下，如果之前有过一次贷款，再贷款买房的话，即使贷款已经还清也只能算二套房贷款，首付六成，只能贷四成;如果曾经贷过两次款，则不能再办理商业贷款了，这就是所谓的商业贷款“认房又认贷”。但是如果用公积金贷款的话，只要以前没有用过公积金贷款，商业贷款也还清了话，则可以算首套贷款，首付两成，贷款八成，最高可贷60万，所以说公积金贷款“认贷不认房”。
二是全面考虑住房区域的选择，如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等的分布情况，全面衡量自己的经济能力和换房的要求。
三是在决定换房后，要处理好原有的住宅，结合市场情况和未来走势确定是出租还是出售。
四是要理清相关的交易税费。升级置业时，要明确自己作为卖方和买方双重身份时，各自需要缴纳的税费，包括营业税、契税等。
五是卖与买可同步进行。如果想要换房且手头资金不充裕，可考虑选好新居后让买卖交易同时进行，以筹到售房款后实现自己的换房计划，这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的首付款，其不足部分可以做商业贷款或公积金贷款。
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