中国人民银行宣布自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，这是央行在不到一个月的时间里，第二次下调存贷款利率，一时间，再次令中国的房地产市场躁动不安。各大媒体纷纷议论，由于连续降息将使中国房地产市场再次回暖，甚至有房地产开发企业坐地起价，开始调整住宅项目销售价格。
而与此同时，正在江苏省常州市调研的国务院总理温家宝次日就隔空向房地产市场喊话，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。
一边是央行的连续降息，鼓励投资，另一边是总理再次强调调控政策，坚定不移的做好调控政策，抑制房地产投机投资。此次降息，对于房地产企业到底是一个馅饼，还是陷阱？
2012年上半年，南京房地产市场成交连续走高，一时间众多媒体、房地产开发企业开始纷纷议论市场转暖。但市场真的转暖了吗？市场“回暖”公认的主要指标是“量价齐升”，投资热情高涨，上半年南京房地产市场成交情况到底如何。
首先，从1月份以来南京房地产市场成交规模逐月攀升，而且似乎呈现出爆发式增长。半年时间内，成交规模从年初1月份的2000多套飙升至6月份的7000余套，增长3倍之多，甚至出现了往年少有的“淡季不淡”的销售行情。
图1：南京市2012年上半年商品房成交统计
数据来源：南京市网上房地产
但从成交商品房产品类型分布情况来看，其中每月成交主要集中在80~120平方米的“刚需”和“改善”型住房需求产品，持续占据总成交量的6成以上，而以往投资热度较高的“高端产品”，成交情况并不理想。因此，从上半年南京房地产市场成交情况来看，主要还是大量的“刚需”和“改善”型客户需求的大量施放，给市场带来了一定程度的“热销”。
图2：南京市2012年上半年商品房成交面积分布
数据来源：南京市网上房地产
其次，上半年南京房地产市场成交价格一直保持的稳定的态势，而且呈现出逐月小幅微跌的行情。从价格的涨幅来看，并没有与成交情况出现同样程度的上涨态势。实际上，南京房地产市场上半年更多项目推出的产品，主要还是以满足“刚需”和“改善”型客户需求为主，同时配合适当的价格调整策略，取得了“骄人”的成交业绩，但与往年的“量价齐升”的投资行情来看，俨然有着实质性的差异。
图3：南京市2012年上半年商品房成交面积分布
数据来源：国家统计局
其实，房地产市场的变化，最直接的表现还是行业内企业的经营情况。上半年，南京土地市场总共成交土地仅26幅，溢价成交地块仅仅有6幅，而且其中溢价率超过50%的仅有2幅土地，成交溢价率均在70%多，土地市场冷淡了许多。与2010年企业争相竞争拿地的情景相比，企业拿地极为谨慎。
同时，房地产市场投资情况也不容乐观，到4月份，住宅新增开工面积同比骤降33%，5月份更同比降幅是扩大到40%以上。更多的房地产开发企业在当前的经济局势，以及房地产宏观调控政策下，采取了“少拿地、少开工”的收缩策略，快速去化原有库存，筹措资金，安全过冬。
图4：南京市2012年上半年房地产市场投资情况
数据来源：南京市统计局
此次，央行一个月内连续2次的降息，更多是出于对宏观经济增长的担忧，通过降低利率鼓励投资，保持宏观经济的稳定增长。同时，中央也三令五申的强调要做到投资合理化，尤其要抑制房地产市场的投机投资，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。
因此，在目前的宏观经济背景和房地产调控政策下，降息实际上是给房地产开发企业发出 “跑路”的信号。一方面，降息为房地产开发企业带来了资金成本的下降，为房价下降制造了空间。同时，利率的连续降低，促进“刚需”和“改善”型客户的投资需求，鼓励其自住购房消费。房地产开发企业应当抓住此轮降息带来的促进效应，迎合市场需求，果断调整项目销售策略，加快项目销售，以保证企业能够在当前严酷的经济环境下稳步发展。
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