上半年房企整体状况不佳
近日，沪深两市已有49家房企以快报或预告等形式公布了上半年业绩情况。其中近六成房企出现了不同程度的亏损或利润下滑，亏损房企达13家。
从统计结果来看，中小房企亏损面继续扩大。在净利润降幅超过100%的10家企业中，排名100名之后的企业占绝大多数。除珠江、金宇车城、国兴为续亏外，剩余7家全部为首亏，其中沙河股份、高新发展等预估亏损均在900万元以上。
大型房企的表现虽然略好于中小房企，但也难现昔日好景。据链家地产统计，在排名前100的17家大型房企中，约47%的房企出现了亏损或利润下滑。其中，保利地产上半年签约面积和签约金额均同比增长27%以上，但净利润下降12.13%。
纬联地产市场策略资源部高级分析师周飞就此认为，房企利润下降并不等同于亏损，只是回归到了比较合理的水平。“之前房企的利润率普遍在20%至30%，目前则已下降到了10%到15%。这个利润率是比较正常的。”
对于一些飘红报喜的数据，同策咨询研究中心总监张宏伟表示怀疑。他说，从上市房企年度销售指标的制定与去年同期销售金额对比来看，个别房企公布的年中业绩存在粉饰的成分。
以价换量致利润率下滑
近期，一些房企“以价换量”导致了虽然表面业绩上涨、但实际利润率下降的现象出现。同时，部分房企上半年结算收入大幅减少，也导致其盈利能力大幅下滑。
链家地产市场研究部陈雪认为，由于房地产行业的整体环境对项目销售进度和价格产生了一定影响，半年度实际可结算项目少，导致可确认的销售收入较少。
他指出，“接近六成房企出现亏损或利润下滑，且亏损房企数超过了2011年报披露的8家，表明调控政策对房企利润的影响已十分明显。”在调控作用下，部分开发商为去库存，选择以价换量保持资金链稳定。在这种情况下，即便销售额增加，其利润也会随之减弱。
据统计，上半年销售金额在100亿元以上的房企，平均销售均价同比下降9.5%，平均销售面积同比上升6.2%。其中，万科推盘以刚需产品为主，144平方米以下户型占比近90%，其销售均价同比下降10.6%，销售面积同比上升6.1%；恒大在4月份加大促销力度以来，销售均价环比下降10%，销售面积环比提升126.2%。
张宏伟表示，部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，主要得益于降价策略的调整。如果降价走量的动力消失，下半年销售指标能否完成值得进一步观察。此外，业绩较好的房企几乎都是高周转的大型房企，这并不是房地产行业的普遍现象。“从半年报中看，已经完成全年任务指标一半以上的现象并不普遍。”
加快回笼资金仍是房企当务之急
在以价换量渐成市场主流的情形下，部分房企的半年报中却呈现量价背离的状况。有专家指出，在长时间的严格调控下，房企融资成本正在不断上升。由于目前楼市尚存在诸多不确定性，下一步应警惕房企资金趋紧而带来的金融风险。
国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所等研究机构日前共同发布的《2012中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，沪深上市房地产公司的资产负债率与有效负债率近年来持续攀升，2011年达到4年来的高点。截至2011年末，沪深上市房地产公司的资产负债率和有效负债率均值分别达63.43%和50.38%，债务压力进一步加重。
而在负债水平攀升的同时，房地产上市公司的短期偿债能力也趋于弱化，进一步削弱了资产流动性，加剧了资产减值带来的经营风险。研究分析认为，目前近70%的房地产上市公司经营现金呈现“入不敷出”状况，行业整体运行风险加速累积。
值得注意的是，目前房地产企业资金链状况分化也非常严重。华中科技大学公共管理学院王国华教授指出，招保万金等大型房地产企业，由于项目一般都比较好，资金链状况一直不错，融资成本在不断下降。但与之相反的是，三、四线城市的许多中小型房企，融资成本却在不断提升。
王国华认为，对于房地产企业来说，目前高库存和高负债的状况没有发生根本性改观。房地产企业资金链压力仍然较大，市场量价齐升的态势难以长久维持。
针对下半年市场走势，中指院认为，上市房地产公司将更多地聚焦于深化调整价格策略、创新营销手段。在坚持调控不放松的背景下，采用灵活的销售策略缓解不断攀升的库存压力，加快资金回笼速度，依然是开发商当前亟待完成的艰巨任务。
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