房价突然
“蹿起来了”
红五月和红六月的高成交，带动北京楼市上半年成交总量超过10万套，让2012年楼市“最不好的日子”过去了，也锁定了2012年上半年“前冷后暖”的格局。
“童小姐，团结湖又出了一套61平方米、南北通透的小三居，业主报价200万元，价钱有商量。”童小姐接到中介的这个电话后，有些无语了。怎么办？165万元的时候都没买，现在200万元了，还买吗？
从现在反过头来看，165万元应该是市场的底了，那个价格出现在今年春节后。为了结婚，童小姐从老家回来就开始看房。
最初，她看了通州的京贸国际城、华业东方玫瑰，大兴的龙湖时代天街，房山的长阳半岛等不少项目。那时，这些项目中的老项目价格还绷着，只有新开盘的龙湖时代天街价格比较便宜，均价12000元。但童小姐觉得太远了，还是决定在离上班地点较近的团结湖区域买。她看中的61平方米小三居业主报价170万元，砍砍价165万元能成交。可当时，童小姐刚开始看房，加上市场低迷，她没有敢贸然出手。
3月、4月份，童小姐关注的一些郊区项目开始打折了，比如房山的徜徉集、大兴的鸿坤理想城等，都降了一两千元，而团结湖的房价没有降，还是170万元左右。这更加坚定了童小姐在该区域买房的决心：城里的房子价格坚挺。
童小姐从中介那里了解到，团结湖在上世纪80年代大规模建了一批房，61平方米这种小三居有几千套，童小姐打算好好挑挑，挑个价格、位置、楼层都合适的。
可是，市场没有给童小姐这个机会。5月份，这种户型的房子，业主报价涨到了175万元，没有商量。童小姐觉得价格高了，没买。
6月份，这种户型涨到了180万元，而且还有涨的趋势，童小姐有点扛不住了，决定出手，但由于一些合同细节没谈拢，还是没买成。
之后，业主报价一路上涨，185万元、190万元、195万元，甚至有报出200万元的。一个月之间，完成了20万元的价格升级。价格离童小姐的心理价位越来越远。
降息成为“市场拐点”
“价格的实际上涨，是从5月份开始的，感觉一下子就蹿起来了。”童小姐感慨道。5月份，出于宏观经济的考虑，央行开始降低存款准备金率。6月8日，央行又宣布3年来首次降息。7月5日，又第二次降息。
北京中原地产市场研究部总监张大伟说：“5月份，是楼市的一个转折点，调控政策的松动，特别是信贷政策的调整，使得购房者支付能力增加，购房者对房价继续下探的期待降低，入市的积极性增加，观望降低。”
另外，房价相比调控之前的确有所下探，特别是4月前，房价处于最近两年的最低点，购房者抄底心态明显。亚豪机构副总经理任启鑫介绍，从市场表现也可以看出，继前期部分个案项目深度折扣之后，自3月份以来整体市场开始进入全面深度折扣周期。尤其是以通州、大兴、房山、昌平为代表的近郊或远郊区域更是超跌项目频频入市，不断试探区域底价，20%至30%的降价幅度已属正常，少数项目更是出现40%至50%的“无底线”降价。价格的大幅下调直接拉动了成交量的回升，2012年除1月、2月份由于假期效应成交低迷之外，进入3月之后成交开始出现回升，5月、6月份，在降准、降息的刺激下，成交量更是屡创调控以来的新高。3月、4月份与5月、6月份同是成交量上涨，内涵不同的是，3月、4月份的成交量是建立在降价，以价换量的基础上。而5月、6月份，房价开始微涨了。
以大兴天宫院区域为例，3月、4月份，龙湖时代天街的均价在12500元左右。5月份，周边的保利春天里，对外声称起价11500元，但只有个别户型，实际均价在13500元左右。7月份，春天里二期开盘，均价14500元。该区域8月份即将开盘的金融街融汇、中国水电云立方也在14000元至15000元之间。
入市项目定价依然会比较谨慎
对于下半年楼市的行情，北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，5月、6月份，主要城市成交量的全面复苏，对价格的支撑作用也已经体现，房价再跌的可能性接近于零。但是因为新开工全面触底的影响，7月、8月份淡季推盘量较小，预计整体市场的成交量可能环比轻微回落。全年成交量最高点在9月、10月、11月出现的可能性非常大。整体下半年的市场成交量将会超过上半年，在调控微松的影响下，恐慌性入市量是可以支持目前的成交量继续放大20%左右。
需要提醒的是，在限购、限贷条件下，虽量价必然同涨，但价格上涨幅度有限。入市项目定价依然会比较谨慎。而且一旦出现暴涨，不排除还有政策调控。
链家地产副总裁林倩表示，二手房方面，自5月以来北京二手住宅成交连续在1.2万套以上，进入7月份后成交再创新高，价格小幅上涨。按照当前的成交趋势来看，预计下半年整体成交量仍较为可观，但是在限购的环境下，市场成交潜力有限，难有突破性的上涨。价格也有一定的上涨空间，不过仍难言反弹。
林倩分析，从历来二手房的量价关系上看，成交量突破1.8万套以上，价格才有大幅上涨的可能，而在当前市场环境下月均突破1.8万套的可能性不大，因此房价并不具备大涨的动力。
中经联秘书长陈云峰也说，他同意“楼市最坏的时候已经过去了”这种说法。当前楼市量价上涨，尤其是上半年在经济大势以及地方调控频出的情况下，政策松绑预期和楼市回暖预期都有所加强，下半年房价反弹压力加大。但限购有如“一块板子”压着，再涨也“涨不过头儿”。
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