包租10年就可获保底收益85%
“最低15万元左右，即可拥有杭州第二市中心商铺35年使用权。”近日，杭州市民王女士莫名其妙地收到一条促销短信。
这条短信推介的是一个位于天城路和秋涛北路交叉口的一个商场项目，称该项目采用包租形式，投资者无需管理就可坐享稳定的投资收益。“这种事情到底靠谱不靠谱？”从来没有投资经验的王女士心里实在没底，可是又觉得开发商承诺的租金回报实在诱人。
“我们这里今后要开出一家商场，按照合同约定每年向投资者支付固定租金。”近日记者前往该项目销售中心，销售人员十分热情地向记者介绍了相关情况。开发商和投资人之间的合同约定，10年内开发商逐年向投资者支付租金，第一年为总房款的7%，第二至第四年为8%，第五年为9%，第六至第十年保底收益9%，如果实际租金高于9%的话，超出部分按2∶8分成，投资者获得80%收益。这也意味着，即便不考虑今后的实际租金，投资者10年可获得85%保底收益。合同还约定，满5年之后投资者可选择退铺，开发商按原价返还。
由于该项目没有产权，所谓销售其实就是投资者与开发商签订一份使用权转让合同，在严格的法律意义上说就是租赁合同。有意思的是，因为租赁合同最长期限只有20年，而该项目交付使用后使用年限长达35年，为了规避这一法律问题，双方首先要签订一份20年的租赁合同，然后再签订一份补充合同，开发商将剩余15年使用权赠送给投资者，这就在实际上达到了销售目的。
双方签订完使用权转让合同之后，投资者再与开发商签订一份经营合同，开发商承诺按照约定向投资者支付租金。也就是说，首先是开发商把商铺“租”给投资者，而后是投资者集体打包把商场“租”给开发商，到底谁是房东谁是租客，已经模糊不清。
首个在杭项目难度很大
记者了解到，这一商场项目总共4层，共可分割成2000多个商铺进行“销售”。耐人寻味的是，销售形势却非常好。记者在销售中心看到，沙盘周围挤满了人，“销控表”上也密密麻麻地画上了表示已售的圆点。
“7月7日和7月20日分别开过两次盘，均价差不多3.5万元/平方米，价格从2.2万元/平方米到4.6万元/平方米不等。最小商铺面积只有几个平方米，总价仅需15万元左右。商场将于2014年底开业，但是租金从2014年初开始计算。”负责接待的销售员小刘告诉记者，前两次一共开出八九百套商铺，目前已经所剩不多。
“投资者中，既有杭州本地人，又有台州、义乌等地的投资客。前几天，我们公司从台州、义乌那边整车整车地把人拉过来。”小刘告诉记者。
不过记者询问起小刘关于商场的一些情况，对方却知之不多。记者了解到，这个商场名叫大润城，在杭州这是首家，北京、上海等地目前都还没有。一家商场最终能否成功，很大程度上取决于商场品牌及其运营商。
业内人士认为，并非一线品牌的大润城，要在杭州市场站稳脚跟并大展宏图，显然并非易事。
记者还了解到，开发商杭州佰富勤在杭州除了该项目之外，目前没有任何其他房产项目。
变相“售后返租”较普遍
向投资者承诺高额租金回报，在杭州其实并非个别现象。记者了解到，最近一两年九堡等地多个市场商铺都有类似现象，采用各种各样的“售后返租”形式，而部分酒店式公寓也有涉及。但也有法律人士认为，如果从严格的法律意义而言，这些商铺并没有出售产权，只是转让部分年限的使用权，因此还无法认定为“售后返租”，只能说是变相的“售后返租”行为。
前几年，“售后返租”行为已经被住建部明令禁止，目前市场上出现的变相“售后返租”，比起以往更具迷惑色彩。记者近期走访了一些市场了解到，目前开发商的营销招术花样百变。比如，在使用权转让期限上，既有转让10年的，也有一次性全部转让的(一般剩余使用年限为30多年)。为了钻法律空子，超过20年期限的合同要么像佰富勤这样“半卖半送”，要么分两步走，第一份合同中约定到期之后投资者享有优先续租权。至于租金回报合同，有的是投资者跟开发商直接签订，有的是投资者跟经营(运营)公司签订。开发商与经营(运营)公司之间的关系也是错综复杂，有的是同一个投资主体，有的只是商业合作伙伴。此外，有的开发商为了打消投资者的疑虑，承诺在一定年限内可原价回购。
“向投资者(购房者)承诺较高的租金回报，这是开发商较为青睐的营销手段，尤其是没有独立产权的商铺，客观上说也还是很有效果的。带租约的商铺往往要比不带租约的商铺好卖，这其实就是抓住了人的心理。但羊毛出在羊身上，带租约的商铺定价也自然要高一些。”长期从事杭州商业地产营销的一位人士表示，投资者(购房者)不应只看开发商承诺的租金回报，而更应该看这个市场的地段和发展潜力，对未来几年的实际租金要有一定的评估。
记者了解到，此前变相“售后返租”的部分九堡市场，由于招商不足等原因，已经延期开业。这些市场基本上前几个月免收租金，免费期结束之后实际租金能达到多少，目前大多不被看好。
律师提醒其实风险很大
“住建部曾明文禁止开发商‘售后返租’、‘以租代售’行为，其主要原因就是其中的风险太大，一旦开发商日后经营不善或者资金链断裂，投资者就要承受巨大风险。目前的一些无产权市场商铺出让使用权，虽然无法从法律上认定是‘售后返租’，但两者的风险却是完全一样的。”浙江六和律师事务所高振华律师表示。
“如果租金回报合同是与经营(运营)公司签订的，那么无论开发商与经营(运营)公司之间是什么关系，租金兑付的主体都是经营(运营)公司而非开发商。一旦市场经营不善无法获取足够的市场租金，开发商完全有理由向投资者拒付事先承诺的租金。”高振华律师提醒投资者，一定要学会区分合同的法律主体，认为商铺是从开发商手上“买”来，日后出了问题就去找开发商的想法是没有法律依据的。
此外，高振华律师还提醒投资者，谨防掉入这种变相“售后返租”行为的陷阱中去。“最高人民法院司法解释将不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的行为，认定为非法吸收公众存款罪。在极端情况下商铺就有可能变成一个融资产品或者道具。”高振华建议相关部门应加强对投资者的风险教育。
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