“现在房价眼看着上涨，而我还有10个月左右才能拥有买房资格，所以我想考虑一些‘商改住’项目，虽然产权年限只有40年或者50年，但总比错过低价买房时机，将来花更多的钱买房强。”一位在通州区星悦国际“商改住”项目刚刚看完房的李先生向《证券日报》记者如是表示。
实际上，李先生的想法道出了不少即将拥有买房资格的刚需一族的困扰和担忧。而近期，不少开发商也是抓住市场上一些这样的需求，将“商改住”项目积极入市，争夺市场份额。
“当时买的时候没想太多，买了之后才发现，阴雨天或者回家晚了的时候，通往地铁的小路很危险，转公交又要等很长时间，所以一般都要打车回家，居住成本非常高。”一位霍营地铁站附近的SOCO公社楼盘业主向记者表示。
“买‘商改住’项目一定要多加注意，这类项目如果用于居住，一般居住成本都很高，水电、取暖等都高于普通住宅，虽然有些开发商能够把商水商电收费标准的项目运作成民水民电收费标准来出售，但这毕竟是打政策的擦边球，将来是否改回来很难说。此外，项目如果用来投资，其转手税费也非常高，要慎重考虑项目的性价比。”一位不愿透露姓名的专家向记者表示。
产权纷纷大幅缩水
7月31日，在大雨的时断时续中，记者向位于霍营地铁站附近的SOCO公社项目进发。值得一提的是，记者出了霍营地铁站后，经多方打听才获知了去该项目的路线，要转乘一次公交车才能到。随后，记者在雨中等了半天才上了第一趟公交车，在转乘站下车后，记者等了20多分钟也不见要转乘的公交车到来。无奈之下，记者只好打出租车，折腾了30多分钟才来到SOCO公社小区。
“其实这里到地铁站霍营站有一条小路，你走小路十几分钟就到了。”该项目的销售人员向记者介绍，“不过，雨天或者下班高峰时间，那条小路非常不好走。”
此外，记者发现，虽然该项目是现房出售，但售楼处里并不见其他访客。“项目体量不大，一共四栋。第一期已经入住了，入住率也不错。第二期也是2栋现房出售，都是50多平米小户型的毛坯房。”上述销售人员向记者介绍。
值得一提的是，据销售人员介绍，SOCO公社并未以期房模式出售，而是直接出售现房，一期均价为16500元／平方米左右，而二期均价接近18000元／平方米。
对此，该销售人员坦言，期房虽能提前回笼资金，但是卖房时机较早，不如现在出售利润空间大。“我们是2007年拿地的，拿地之后不久就开工了，2010年末入市销售，产权还剩下35年。”该销售人员向记者坦言。
“产权年限本就不多，40年之后的产权归属问题很让我担忧。”上述该盘的业主向记者表示了他的担忧。
据记者了解，根据我国《物权法》规定，普通住宅70年产权到期自动续期，而商业住宅如何续期尚不明确。
实际上，据记者了解，部分“商改住”项目产权年限大幅缩水现象严重。有消息透露，位于海淀区西四环的“新”盘正源广场早先于2004年立项，如果在2012年入住也只有42年的产权，产权缩水8年；另一个商业立项项目东湖湾金湖街，项目2004年1月拿地，在售的三期501、505、506号楼要到2012年交房， 40年的产权只剩下32年。
“产权年限缩水5年多，这让我很不安。如果以后我想换房的时候，恐怕不好卖掉。”SOCO公社业主向记者表示，而且居住成本实在太高。
居住成本过高
据SOCO公社的销售人员介绍，该项目是按商水商电的标准收费。记者在现场发现，售楼处的显示牌处标出，水费为6.21元／立方米，电费为1.05元／度。 据记者了解，这几乎是普通住宅民水民电收费标准的一倍左右。
值得一提的是，记者从多处楼盘得知，不少后期入市的“商改住”项目都尽力运作成民水民电后再出售。对此，有知情人士透露，这些项目是申请临时水电，也就是说，在打政策的擦边球。
“如果被查出来，是不是还会收取商业水电的费用。另外，听说有的楼盘交房的时候，被收取了200元/平方米的公共维修基金，这是合理的收费吗？”上述在星悦国际看房的李先生向记者表示了质疑。
据记者了解，根据北京市建委的规定，公共维修基金只针对住宅项目收取。而SOCO公社项目的显示牌上也标注了这一收费项目，不过上面又被划掉。
“我们不收这笔钱。”上述销售人员向记者解释，至于不收为何还要标注在收费项目里，该人士则试图转移话题。
值得注意的是，有消息人士向记者表示，“常坏而且拥挤的电梯、昂贵的水电和差劲的物业，实在让SOCO公社的业主难以承受，甚至有部分业主正在申请退房”。
除此之外，记者了解到的几个“商改住”类项目的取暖费基本上都是30元/平方米，高于一般取暖收费标准。物业费的收取也相对较高。据悉，大悦公寓的物业费6元／平方米，明显高于附近普通住宅的收费标准。
转手税费高昂
实际上，购房者更担忧“商改住”项目不好转手，“商改住”项目在二手房市场中，转手税费非常高，难以脱手。
霍营地铁站附近某地产中介店的销售经理给记者算了这样一笔账，他表示，拿附近已经售罄的某“商改住”项目举例，一套80平米户型的二手房，总价大约160万元。如果首付一半多一点，贷款金额达到80万元，合同价则约为115万元，该套房首次购买价格约为50万元，这样一套房子按照“商改住”项目二手房出售方面的征税要求，最终征税要超过20万元。
该人士进一步表示，这意味购房者想要买上这样一套房子，光税就要花20多万元，总价也提升到180万元左右，所以一般购房者都不愿意考虑。不过，他也表示，小户型或者一次性付款的情况会好些。
“如果再加上产权年限大幅缩水，那么项目转让显然更加困难。”上述销售经理向记者坦言，“而且有的项目配套设施很差，无疑让购房者更加难以出手。”
据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说没有配套的幼儿园、学校，没有配套医疗、养老服务等。
因此，部分商住项目配套设施不完善也令居住者非常困扰。拿SOCO公社来说，记者曾在雨中走过通往霍营地铁站的小路，所用时间确实不长，但途中要穿过两条正在使用的火车铁轨。还有一段小径是在高速路桥下，头顶上就是呼啸而过的汽车，且有的路段崎岖狭窄，只容一人通过，下班高峰期时很难通过。路旁树木遮挡隐蔽，晚上行走安全隐患大。虽然该项目销售人员称，未来霍营地铁站将会打开南出口，但何时完工尚不得知。
此外，据记者现场调查发现，位于通州马驹桥附近的星悦国际楼盘，周边多是一些企业园和物流基地，再远一些就是荒地。目前交通配套也不完善，距离商业街较远，公交车不方便且等待时间较长。
对此，有业内专家向记者表示，购买“商改住”项目要注意一些细节性问题，比如五证是否齐全，民水民电收费标准是否合法，周围配套设施是否便于居住等。
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