前期去化不理想 九润公寓572套房源被限
近日，一条关于“九堡楼盘出现大量限制房”的消息在各大论坛迅速传播。经求证，该楼盘为九堡的郡原·九润公寓。根据透明售房网页面显示，九润公寓的限制房信息(指开发企业不得作为商品房出售的房屋)都集中于今年7月19日申领出预售许可证的这批房源，包括3、5、6、7、8、9、10、13、14号共9幢楼在内，被限制房源达到572套，限制面积多达67879.37平方米。除了8号楼仅有几套房源标注为蓝色(即将解除)之外，其余8幢楼均标注为红色，意为整一个单元甚至整一幢被限制。再翻看九润公寓于2011年领出预售证的两批房源信息，都分别还有100多套房源处于限制销售状态。
一般来说，一个项目有少则几套多则几十套的限制房源，这尚属正常，但一下子有超过500套房源限制房的情况并不多见。
随后，记者联系上郡原地产营销总监赵春蕾。赵春蕾直言，前期销售情况不理想是主因。“九润项目总投入15个亿，现在已经投入12个亿了。但从2010年1月开始销售至今，才售出100多套房源，总回款在2亿元左右。”赵春蕾表示，现在项目确实面临资金压力，但完全可以自我平衡，“所以以在建工程抵押的形式，把这批房源抵押给银行。”她强调，这批房源并不影响销售，将会按批解除限制进入销售渠道，如果购房者要买，买一套解除一套也可以。
如透明售房网数据统计，九润公寓前期的销售情况确实不算理想，还不到总房源量的10%。去年年末，位于九堡中心区域的德信·泊林印象率先打开价格阀门，均价降至14800元/平方米，较前期直降5000元/平方米；今年初，华鸿·罗兰春天跟进，以12000元/平方米的低价开创了九堡板块新低并取得不错的销售量，至此，九润公寓就承受了不小的压力。随后主城区诸如滨江板块的钱塘帝景、寰宇天下；城东新城的曙光之城；申花板块的莱德·绅华府等几个关注度较高的项目，都把价格拉低至16000元/平方米左右的“底价”，但地处江干科技园区的九润公寓还是不愿意从17800元/平方米的均价上放下身段，以致于销售受阻。
赵春蕾透露，近期九润公寓会根据周边在售行情做出价格调整，“具体价格还没定，但会随行就市，降价不降质。”
从住宅到写字楼大量房源被限并非个例
无独有偶，这样“非正常”状态下出现大量限制房源的并非只有郡原·九润公寓一个项目。钱江新城写字楼项目泛海国际中心于2012年5月领出了2幢及3幢的预售许可证，而限制房源的套数就达到140套，远超过87套可售房源的数量。根据透明售房网上数据，140套限制房源的总面积达到了90590.32平方米，平均下来每一套房源的面积都在640平方米以上。此外，于2010年领出预售许可证并销售的1幢仍旧有25套房源处于“被限制”状态，不可正常销售。
记者从开发商方面了解到，除了1幢(A座)是以37000元/平方米均价单层销售之外，2幢(B座)是以32000元/平方米价格整幢出售、3幢(C座)则自己持有不对外销售只接受租赁，所以2、3号楼的状态均为限制。但关于记者“既然限制如何整幢销售”的疑问，该置业顾问称“要买的时候就可以正常办理手续”。
另一个位于城站的西湖国贸大厦虽已可以正常销售，但根据透明售房网显示，目前在杭州市房管局的备案状态为已售房源97套、可售房源9套、限制房源130套，且根据售楼处消息，这批限制房源近期也没有解除限制的打算。
除了以上两个商业性质的项目，桥西某热销住宅也有一幢四个单元的高层房源被“标红”限制，房源总量达到204套；位于良渚的逸居城，15号楼共144套房源中有129套是限制房，也几乎是“一片飘红”。
缘由错综复杂 限制房有时也是销控手段
限制房多为楼盘建筑面积超过规划设计标准的超出部分房源，整个小区一般只有几套或几十套限制房源。比如小区规划总建筑面积10万平方米，结果预测建筑面积有10.1万平方米，这多出来的0.1万平方米就不允许办理预售证，被限制销售，直到建筑结顶以后，完成超标部分的建筑面积实测，补交土地出让金以后，这些“限制房产”才能正常销售，所以正常的限制房源的数量往往不会太多。
正是因为一个楼盘大批量房源被限制的现象非常罕见，所以一旦出现此类现象，必然要引起关注：为何被限制、是否是在建工程抵押、是否资金紧张、是否存有销售猫腻……
杭州市房管局市场管理处有关负责人表示，“不是开发商想限制就限制的，要符合条件，经房管部门认可，才可列入。”他介绍，原因多种多样，如建筑面积超标、光照不足、回迁房、小区物业配套用房、资金原因抵押等；归结起来主要有两大原因，一是建筑面积超出预售面积，二是被查封冻结。
还有一种正常的限制需要是和土地出让协议“绑定”的，例如位于钱江新城写字楼性质的万银国际、中华航空大厦等楼盘，则多数因公司自用而“设限”。很多当初出让土地协议上有要求，为发展钱江新城总部经济，每个项目须预留一部分房源以自用。对此，记者从其他不少楼盘都得到了印证。
但除了这些可以作出常规解释的缘由之外，还有一些无可名状的“潜规则”。
三墩板块的白马尊邸于2009年3月份开盘的746套公寓当中的535套设为限制销售。营销总监陈波对此解释说，由于受到了某民间资本的关注，所以在不能违反房地产预售管理办法的预售规定下，白马房产利用《城市房地产抵押管理办法》有关规定，对部分未售房源进行限制销售。“如洽谈不成功，该部分限制房源将再次推向市场。”但是最后，这批房源在时隔一年之后慢慢解除限制进入正常销售渠道，且以低于市场价的价格成交。
双赢置业机构总经理章惠芳认为，其纯属“开发商打擦边球”。“一些不能销售的房源通过认购或签订意向协议，对外‘变相’出售，待解禁后再签正式购房合同，而价格为原协议价。”
采访中，一些楼盘的开发商承认，很多郊区项目都会或多或少留一部分房源作为限制房，一部分是安置该地块原居民的回迁房，“另一些留着是很有好处的。”其中一位负责人透露，由于调控因素，房企越来越难从银行申请到贷款了，“但是我们凭手里这批物业却可以获得贷款，而且贷款条件很好。”
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