中介地产一套班子
工商资料显示，与惠民地产所开发的总投资为1.3亿元的书香苑项目相比，惠民地产的注册资本仅为800万元。
2007年初，当地退休职工杨金城、王礼仪、陈汉等人开始筹划合作建房事宜时，该公司启动资金仅有30多万元。
30多万元的资金是如何撬动1.3亿元的书香苑项目的？
“实际上，惠民地产搞的那一套，是变相的集资建房。”当地一家房地产开发公司的负责人接受本报记者采访时说。
但作为公司创始人之一的杨金城否认了这种说法，他告诉记者，虽然惠民地产的模式跟“集资建房”有类似之处，但却是更创新的“代理住房建设”模式。
杨金城说，惠民地产个人委托代理建房模式的步骤为：首先，游说有建房需求的个人，与房产中介服务公司签订委托代理建房协议，并交纳部分代建费，之后，该中介服务公司再委托房地产开发商定向开发建设商品房。
为此，杨金城等在惠民地产成立之前，先成立了惠民房地产中介服务有限公司(下称“惠民中介”)，而且，相比于普通房产中介公司，惠民中介的经营范围多了代理建设商品房的项目。
最终，惠民中介与惠民地产形成了“一套班子、两个牌子”。他们先是以惠民中介的名义吸纳客户和资金，之后用这些资金，以惠民地产的名义竞拍国有土地，开发房地产。
2009年1月，惠民地产在开发书香苑项目之前，分别以1600元/平方米的房产价格，按照大套8万元、小套6万元的规定，向魏都区教体局下属百余所学校的教师们收取定金。
相较于周边地产项目动辄2700元/平方米的高价，书香苑项目的报价吸引了包括1097名教师在内的共计2000多名许昌市民，他们先后向惠民地产预交了2000多万元房款。
随后，惠民公司开始竞拍所需国有土地。
2007年6月，许昌市发布了一份将对原许昌工业设备安装总公司的厂区和仓库用地进行拍卖的公告后，惠民地产决定竞标，但被当地另一家地产公司以63.1万元/亩的价格竞标成功，此后，该公司因资金链问题无力开发。当地政府希望惠民地产接手该地块开发，并承诺虽然竞标价格无法更改，但愿意在该地块的附属土地面积上给予照顾，并在随后的土地审批、证件办理等手续上一路绿灯，还对相应的税费给予了减免。
对于书香苑项目单价较低的原因，王礼仪认为，一是由于公司没有营销团队，没有售楼部和广告支出，营销成本很低；二是公司不存在资金难题，融资成本很低，不像有些地产公司，仅融资成本就占到整个地产项目开发成本的20%以上。
“两项相减，惠民地产的开发成本要比普通地产开发公司少30%。”王礼仪说，这也是书香苑项目比周边项目售价低35%的原因。
变相集资质疑
但关于该模式的质疑，仍然存在。
家住距离书香苑不远一个小区的李先生认为，惠民地产实际上跟一些房地产公司搞的“团购购房”以及一些党政机关搞的“集资建房”有类似之处，均是利用自己的团体规模优势，抱定“小团体利益”，损害商品房销售政策，对于购买市场化商品房的市民很不公平。
“这些房子不能算是市场化的房子，他们的信息没有公开，除了魏都区几个学校的教师，以及一些公务员，外人很难得知这个信息，更多的市民成了潜在利益损害者。”李先生说，他以2700元/平方米购买的房子，最终性质却和1600元/平方米的房子一样，这让他很有吃亏和受骗的感觉。
本报记者调查发现，同样的状况还存在于河南郑州市帝湖花园小区。不少居民以7000元/平方米的价格购买了该小区的商品房，但他们很快发现，就在同栋楼内，来自中原区一家党政机关的不少公务员，却以“团购房”的名义，以不到3000元/平方米的均价，拿下了近百栋房屋。
本报记者在多家二手房交易网站查询发现，这些不到3000元/平方米的房子流入市场后，将该栋楼价格拉低至5500元/平方米。
书香苑小区的多名业主也向记者表示，其实他们自己不缺住房，还有部分业主表示，自己的房子是从别的投资者手里买的“房号”。
在多家二手房交易网站上，也开始挂出不少书香苑业主们以3000元/平方米以上的价格，销售该小区房屋的消息。
“书香苑的成功，说明中国商品房价格确实存在下降空间，同时，合作建房运动也是民众对住房市场失灵和政府失灵的必然反应。”山东工商学院公共管理学院的一名教授对本报记者表示，面对楼市调控之下，商品房价格仍旧居高不下的现状，类似书香苑这样的“代理住房建设”，实际上是民众自发的对降低房屋价格的一种反应。
只是，面对公众热议，当地政府却集体保持沉默。本报记者先后致电许昌市住建、国土等多个部门，对方均以“领导不在”、“不太清楚”等为由，拒绝接受采访。
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