供需倒挂现象严重
据记者了解，海淀区域优势突出，名校云集，截至目前该区域已形成以文化、信息和研发产业为主导的集群，产业的定位清晰与发展同步也给予了区域住宅市场发展极大的支撑。虽然需求持续旺盛，但是海淀区由于发展较早，区域内可售住宅量极为紧缺。截止到8月份，海淀区商品住宅存量为5235套，按照7月份单月726套的去化速度来计算的话，仅能支撑7个月的正常销售。从月度供应情况来看，2012年以来该区域有3个月均为零供应，其他4个月当中仅有8个项目开盘销售，而近期准备入市的也仅有住总万科金域华府与海淀九号两个项目。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这主要是由于区域开发较早，住宅用地已近开发完毕，使得其近年来海淀区的市场供应非常稀缺。根据亚豪机构统计显示，2011年海淀区仅有两宗住宅用地实现成交，规划建筑面积27.7万平米，进入到2012年，前七个月仅有万柳地块一宗宅地实现成交。而8月8日北京市国土局新公布的2012年第二批拟供地计划当中，也并未出现海淀区的身影。任启鑫认为，由此可以预见2012年全年海淀区土地成交仍会持续低迷。而需求的阶段性持续增长与市场供应的“萎靡断顿”，将使得该区域供需缺口不断增大，供需倒挂现象更加严重。
中等户型产品稀缺
从具体住宅存量来看，海淀区目前所剩不多的在售项目仍有一个共同的特性，即均为大户型甚至超大户型产品，例如橡树湾主打177平米三居、192平米四居，五矿万科·如园即将推出的楼王仅有290平米平层四居，而钓鱼台七号院最大户型甚至达到1000平米左右。中等户型的产品较为稀缺，而海淀区即将入市的海淀九号有望增加市场供给。据介绍，海淀九号为沄沄国际项目二期，地处西三环畔万寿路板块，是海淀城区核心板块为数不多的项目之一，且户型适中，多为60-177平米的中等户型面积。项目周边商业配套丰富，酒店、商务会所、区域会馆、驻京办云集，而随着三环以内住宅供地计划的停止，该项目更是成为三环周边绝版。
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