CRIC研究：逆势转型未来盈利能力可期

相关专题：看房日记发布时间：2012-08-20

新房导购：8月16日，宣布SOHO做出重大转型，告别散售转为持有物业。目前在上海共拥有112万平方米的项目，大多位于交通枢纽或者繁华商务区，其中有上海外滩、南京西路、虹口区四川北路等地段的项目。

销售业绩受多因素影响，企业转型合情合理

楼市宏观调控持续，SOHO中国的销售业绩受到较大影响，已经连续两年不能达到预定的销售目标。2011年，SOHO中国全年销售109亿元，远低于年初设立的230亿元目标，而2012年上半年仅完成合同销售额60亿元，占全年销售目标的26%。

销售业绩停滞不前与整体市场环境不无关系，同时，与SOHO中国的运营模式也有很大关系。SOHO中国通过收购烂尾楼或者在建工程使项目得以高速周转，进而快速获得回款，创造了一个又一个奇迹。今年年初，SOHO中国潘石屹称将不再收购烂尾楼等在建项目，一方面是因为SOHO中国想拥有更多自己设计的项目，另一方面也是由于收购烂尾楼影响SOHO中国的品牌形象，不利于企业的长期发展，所以SOHO中国转向购买土地。然而，SOHO中国的项目选址标准是较为严格的，潘石屹曾表示只选择北京或者上海的核心商务区的商业地块，而这种类型的地块规模是极为有限的，如果SOHO中国一直坚持走销售的老路，总有一天会没有项目可卖。SOHO中国的战略转型是值得肯定的，这可以看作是企业从青年向壮年的成长，从初步的包装地产商向成熟的商业运营商转变，从依靠卖项目获取资金向提高租金占比实现长期回款转变。

资金充裕助力转型，项目优质确保盈利空间

据了解，SOHO中国目前拥有现金92亿元人民币，未提取贷款余额约60亿元人民币，净负债率仅为20%。从这个数据来看，SOHO中国手头上的资金足够宽裕，能够满足此次战略转型的需求，不会因为销售不利、战略转型而被资金链紧张拖垮。

另外，逆势之下，行业洗牌加速，部分企业由于资金问题不得不以较低的价格转让土地，SOHO中国抓住了这一大好机遇。根据我们监测，SOHO中国近几年通过收购获得了不少黄金地块，尤其是在上海的收购进展非常顺利。SOHO中国目前在上海共拥有112万平方米的项目，大多位于交通枢纽或者繁华商务区，其中有上海外滩、南京西路、虹口区四川北路等地段的项目。而根据相关数据显示，近年来，北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史最低水平。从这个角度看，自持物业前景光明，市场发展潜力仍然很大，如果SOHO中国位于黄金地段的项目在市场行情好的时候能够带来持续回款，即使在市场行情回落的时候受到的影响也会少一些。

来源: 新浪地产

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