目前我国住房存量到底有多少、人均住房面积如何、不同群体住房拥有情况等，一直没有一个比较权威的数据。24日，中指院发布的一份报告显示，我国55%的城市家庭人均住房面积低于30平方米，改善需求十分旺盛。
中指院青岛分院分析师王志霞接受经济导报记者采访时表示，即使不考虑外来人口，未来若干年，全国城市现有居民至少还有7000万套以上的住房改善需求，是去年城镇商品住房销售套数的7倍还多。
就在该报告发布的前一天，山东召开全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议，明确将继续落实对首套普通住房的税收、信贷优惠政策，有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例。
对此，上海同策咨询研究中心总监张宏伟接受导报记者采访时表示，这是对于自住需求首套置业者购房机会的保护，“对于刚需购房者来说，这将大大降低入市门槛。”
潜在需求较大
王志霞告诉导报记者，上述报告是根据2010年国家统计局第六次全国人口普查的统计数据，对城市家庭户人均住房面积进行分析而得出的。报告显示，2010年全国家庭户人均住房面积为31.1平方米，约一半家庭人均住房面积在30平方米以下。山东人均住房面积为32.4平方米，略高于全国水平。
全国人均住房面积在30平方米以下的城市家庭有7000多万户，“山东省人均住房面积在12-20平方米的家庭有100万户，低于30平方米的则高达399万户。”王志霞说。
报告显示，2010年，全国只有14%的家庭户住房来源是购买商品房，12%的家庭户租赁住房，其余以自建为主。其中山东有20%的家庭户是租赁住房。王志霞认为，“这些潜在的需求将逐渐释放出来，未来楼市还有很大的发展空间。”
同时，全国的城市集体户人口约有5530万人，占城市总人口的14%，其中全国在校大学生数量接近3000万人，为集体户人口的重要组成部分，仅这些大学生未来至少还能带来1000万套的商品房需求。“山东省集体户口的数量高达367万人，位居全国第三位。这部分人中绝大部分也都存在购房需求。”王志霞说。
“对我国楼市而言，潜在需求的旺盛决定了住房供应的相对不足，住房存量低于预期表明，增加供应才是解决房价上涨过快问题的关键。”王志霞总结道。
或促刚需入市
23日，山东省召开全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议。会议明确，山东省将继续落实对首套普通住房的税收、信贷优惠政策，有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例，增加公积金贷款额度并延长还款年限，支持居民自住性购房需求。
对此，张宏伟持支持意见。他认为，山东降低首套首付比例，及其他省市的公积金贷款首付两成定向刺激刚需入市政策，并没有偏向投资性和改善需求，政策调控的大局仍然是以自住需求为主。此举也符合中央限价保量的政策基调。
张宏伟认为，尽管当前银行已经给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者，审批周期也进一步缩短。但是，当前信贷政策对于首套房置业者仍然偏紧，尤其是在首付比例上，多地首套首付三成、个别地区首付四成以上的“高门槛”依然存在。“对于首套房置业者，个人认为各地最好统一降低首付比例至两成。”张宏伟说。
在他看来，首套房首付比例若下调至两成，可以保护以自住刚性需求为主的购房者，能充分发挥出房产的居住而非投资功能。
他认为，当前仍处于阶段性的市场博弈阶段，通过下调首套房首付比例，激活当前自住需求，缓解库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。
“刺激刚需入市的方式是灵活多样的，最关键的是在执行环节严格控制非刚需群体钻空子，同时考虑是否有相应的市场风险，是否有益于楼市平稳健康发展。”
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