今日的中国，房地产已经成了老百姓的最爱与最恨。用两句时髦的歌词来表达，就是"想说爱你不容易"，"为何对你难舍又难续？"。面对中国颠簸的房地产市场，是爱，还是恨，不管是政府，还是百姓，心中都是五味杂陈。
前几天，有人问我："在现在形势下，有什么办法既能维持当前的房地产调控政策，又能盘活房地产市场，让房地产这个发动机再次成为中国经济复苏的引擎？"。我的答复是我还没有发现有这样的好办法，因为中国房地产已经正式进入下半场。
上半场：冒险家的乐园
从 1998年中国住房制度改革到今天，房地产商和房地产投资者是中国最幸运和挣钱最多的一群人。地产商囤地就挣钱、投资者买房就获利、政府卖地就暴利，什么 投资分析，什么宏观行情，想都不用想，扛着整麻袋钱放下就买，买完就走，走完就挣钱，真是一个搏傻的时代。与其他行业相比，过去的十几年，房地产踢了个漂 亮的上半场，至少5:0。
但是，真不要以为上半场的漂亮成绩是源于我们高超的球技。其根本原因是得益于中国房地产调控的两个错误逻辑，一个是错误的调控目的逻辑，一个是错误的调控方式逻辑。
谈 到房地产调控的目的逻辑，我们需要回顾一下中国房地产市场调控的基本历史。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格和 经济可能过热的深切忧虑，房地产市场宏观调控便由此开始。随后，国家出台了一系列调控措施以抑制房地产投资过快。"国六条"、"国八条"、"新国十 条" 相继推出，限购、限价和限贷政策紧急出炉。而奇怪的是，房价走势却是越调越高，马不停蹄，一路飙涨。
从 理论上讲，房地产调控的目的一要保增长二要保民生，毕竟我们一再强调住房不是投资品，而是民生消费品。但是，我们看到从2005年到现在，政府的房地产调 控政策一直左右摇摆，经济过热就严厉调控，经济趋缓就把调控变成了救市。一个不争的事实是，房地产调控政策更多的是在为经济增长保驾护航，控房价保民生顶 多就是保增长下的附属品。简单的规律就是，CPI走高，房地产调控就严，房价上涨势头得到遏制，而经济一旦下行，房地产调控就放松，房价随之报复性反弹。 经济过热时，我们担心楼市泡沫破裂，而一旦经济下滑，泡沫和民生就很快被抛到了脑后。到底是保民生，还是保增长？这就是错误的调控目的逻辑。
另 一个是错误的调控方式逻辑。不管是促进房价的合理回归，还是防止房地产泡沫破裂，其实调控的根本对象就是一个，即"抑制投资投机性住房需求，保障消费性住 房需求的有效供给"。要达到这个目的，手段有三个：一是严格控制投资投机性住房需求；二是多建保障性住房；三是多供应土地，鼓励房地产商多建房，增加有效 供给。可是，我们是怎么做的呢？把老百姓的住房需求直接推向市场，从98年改革一开始，这一做法就有问题。保障性住房欠帐太多，不恶补些年肯定不行。
再 看我们的调控方式。房价一上涨，我们就调银根、调地根，收紧信贷、提高房贷利率、抬高首付比例、控制土地供应。这些措施对投资性住房需求的抑制或者去房地 产投资杠杆化，应该有短期的作用。但这也带来了两个严重的负面影响：一是居住和改善性住房需求消费者成了捎带的受害者；二是本来要抑制需求，可这样的调控 结果最后却极大地伤害了供给。控制了土地供应，没有了资金，开发商拿什么盖房呢？这样的结果就是经过一段时间以后，供给会严重不足。一旦市场出现缺口，压 抑的需求集中释放，房地产市场的供求关系就会逆转，新一轮房价暴涨就在所难免。
而 这个缺口往往就是地方政府自己偷偷挖的。我们看到，每次新一轮调控政策出台时，购房消费者和开发商刚开始都是边观望边博弈。随着心理预期的改变，住房成交 量开始下降，房地产开发商要么以促销去库存化，以尽快回笼资金，要么捂盘悄悄潜伏准备过冬。而消费者则是捂着钱包，傻傻等待房价回落。地方政府则是马上放 慢土地供应的节奏，抱着好女不愁嫁的心态在一旁偷偷观望。随着博弈进入胶着状态，有些前期过于冒进或小规模的开发商就会出现资金链紧张，经济增速也会由于 缺乏房地产的有效支撑而出现缓慢回落。在这个博弈白热化的紧要关头，我们看到了什么呢？往往是各地方政府想方设法给调控悄悄开口子。缺口一打开，消费者的 心理预期瞬间逆转，出于害怕再次踏空的心理，压抑许久的购房刚性需求在短时间内集中释放。开发商趁机提价，房价报复性发弹在所难免，调控成果也就瞬间土崩 瓦解。2006年、2007年、2009年、2010年，2012年，虽然每次博弈的时间长短不同，但无一能逃脱上面的规律。
试想一下，如果在博弈的白热化时期，政府加大土地供应会出现什么情况呢？如果在加大土地供应的基础上，再改"招拍挂"为"限房价竞地价"呢？如果限完房价， 再要求配建一定量的保障性住房呢？只可惜这只是想象，这种情况在实际中从来没有出现过。实际情况往往是，博弈平衡打破后，房地产市场价量齐升，开发商又有 了巨额资金，地方政府也乐于在高点加大土地供应。于是，地王又诞生了，经济又回升了，政府也高兴了。可谁又想过，新的地王诞生为下一轮博弈会埋下什么样的 糟糕伏笔呢？
调控目的和调控方式都错了，调控效果自然差强人意，颠簸的中国房地产市场就成了冒险家的乐园。
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