住建部日前发布《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》,标志着“十二五”期间住房建设层面顶层设计正在积极推进。目前透露出的消息显示,房地产“十二五”规划初稿,已上报至住建部。参与制订房地产“十二五”规划初稿的中房协副会长朱中一公开表示,房地产“十二五”规划中明确赞同开征房产持有环节税。此外,相关房地产调控的长期思路也将在该规划中明确。目前还无法看到房地产“十二五”规划初稿的具体内容,我们希望通过对“十一五”期间房地产的发展情况进行回顾,来展望“十二五”房地产市场的发展。
回顾“十一五”
住建部2006年发布的《建设事业“十一五”规划纲要》中,房地产领域“十一五”期间的目标是城镇每年新建住宅约为5-6亿平方米,其中普通住宅占比60%以上,保障房占比15%-20%。此外进一步深化住房制度改革,完善住房公积金制度,健全城镇住房保障制度,大力发展节能省地型住宅,保证房地产市场持续健康发展等也被提及。
当“十一五”结束的时候,房地产供给大幅增长。中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示,“十一五”期间房地产开发竣工房屋面积为33.2亿平方米,其中住房竣工面积为27亿平方米,分别比“十五”增加了13亿平方米和10.5亿平方米,“十一五”期间城镇居民居住条件有了很大的改善,到2009年底,城镇居民人均住房面积达到近30平方米,比2005年增加近4平方米。“十一五”期间房地产业和建筑业增加值对GDP的贡献率不断提高,2009年房地产业和建筑业增加值对GDP的贡献率为12.1%,比2005年提高1.9个百分点。“十一五”期间房地产税费贡献不断提高,2010年全国税收总收入为7.3万亿,和房地产相关的税收之和占税收总收入的比重为8.9,比2007年提高2.9个百分点。2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿元,占全国财政收入的35.4%,比2009年提高14.6个百分点。2009年城镇房地产业就业人数为191万人,比2005年增加了44万人;建筑业2005年就业人数为1178万人,比2005年增加了251万人。
维持房地产供给增长和改善居民住房水平方面,“十一五”期间超额完成规划,取得了很大成就。但是在维持房价稳定方面,显然就有些不尽如人意了。虽然“十一五”期间出台了一系列规范房地产市场的相关制度,完善了土地“招拍挂”出让制度和住房保障制度。但是“十一五”期间房价上涨较快,特别是2008年下半年和2009年的快速上涨,却成为共识。国家统计局数据显示,2009年全国住房成交均价4695元/平方米,创下历史新高。全年房价涨幅24%,平均每平方米上涨813元。而2008年房地产调控造成的行业低谷,也在“4万亿救市”的刺激下,得到迅速拉升,还造成了投资投机性需求大量入市的结果,直接导致2010年再次进入房地产调控周期。此外,在房地产税收方面,物业税为首的税费改革,也显得动力不足。只在部分省份进行了物业税“空转”,距离真正实施还有较大距离。
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