始建于1860年的沈氏住宅位于南外滩地区，现为居民住宅，于2009年1月被列入上海4422处不可移动文物目录中。今年10月中旬，由于沈宅所在的董家渡11号地块处于动迁状态，沈宅在短短一周之内被强制性拆除过半，仅余一地瓦砾和碎木。在这场备受关注的强拆事件背后，隐隐有着董家渡11号地块“当家人”——上海融创绿城房地产开发有限公司(以下简称“融创绿城”)的身影。
今年6月，融创在收购绿城黄浦湾项目公司50%股权后，很快将其注入与绿城的合营公司融创绿城，并加速推进项目的开发进程。“董家渡地块位于南外滩江景豪宅区域，十分稀缺，后续产值非常高。”融创中国相关人士告诉记者，融创要借绿城的品牌迅速在上海市场发展，二者的合营公司对绿城黄浦湾项目寄予厚望，计划尽快完成地块的后期拆迁。
业内人士认为，排除文物保护的因素，董家渡11号地块自2002年8月启动建设至今，仅落成两栋高层公寓楼。多年来困扰该项目的动迁、规划等问题，将给融创绿城带来巨大挑战。如处理不当，融创绿城所付出的动迁成本很可能超过拿地成本，并间接影响到其后期滨江豪宅产品的品质。
“钻石”地块10年沉浮
承载了融创绿城诸多期待的董家渡地区11号地块，10年来似乎运气不佳。
2002年5月，董家渡首批地块以毛地形式出让，华润置地、泛海建设、华浙集团“三巨头”分食了这个上海城市规划中最大的滨江聚居区，华浙集团拿下了11号地块，用于建设商品房项目。
仅仅3年之后，由于母公司浙江国信控股的重组，影响了华浙集团在董家渡地块的开发进程。随后，华浙集团向绿城集团出售了华浙外滩51%的股权。当时，由于该项目周边房价飞涨，地块动迁的最佳时机已被错过，只能采取边拆边建的缓慢推进策略，导致直到2008年年中，项目才得以动工。
自2009年8月开盘至今年年初，绿城黄浦湾一期的销售状况不甚理想。中国房产信息集团数据显示，截至今年10月31日，该项目销售报价10万元/平方米。实际共成交141套，销售总金额仅为30.72亿元。
“融创绿城接下项目时，不但要面对更大的拆迁成本，还要面对严峻的房地产调控形势。更为严重的是，如无法按期完成项目拆迁并在规定的时间内开工建设，政府很可能将地块收回。”沪上一位民营开发企业负责人指出。
融创绿城急于求进，选择以沈宅的拆除作为起点。“房龄在150年左右、保存完好的独栋石库门建筑在上海已很少见了，沈宅是中国最早期石库门的样板房，是后期新式石库门的元老级模板，有着很高的研究、保存价值。”长期研究石库门的民间艺术家张彦坡指出。记者随后从黄浦区文化局了解到，沈宅原建筑的四进格局，目前仅剩下第三和第四进，未来计划邀请有关专家研究保护方案，使其承载的历史文化得到保护、传承和利用。
记者在现场看到，董家渡11号地块上还有两座6层居民楼、石库门弄堂吉安里和数十栋石库门风格的旧民居未完成拆除工作，地块范围内仍居住着近百户居民，沈宅里也仍有两家人在生活。值得回味的是，2008年绿城曾“郑重承诺”，将斥巨资对位于项目内的吉安里等5000多平方米的老建筑进行保护性开发，将其改造成为新建小区内的会所、商业配套用房等。
“绿城黄浦湾二期项目的确处在拆迁状态，但我们是根据政府的相关规划文件合理合法地进行拆除，手续都是齐全的。项目拆迁并不是开发商的独立行为，而是由政府下属的拆迁公司来完成，并不是开发商一己之力能决定的。”融创集团营销中心总经理张强回应称。
动迁费用水涨船高
近日有消息人士称，融创绿城下属的项目团队已在与有关政府部门协调，绿城黄浦湾项目二期预计一个月内可恢复动工。
记者在地块现场走访时也发现，拆除沈宅虽已被有关部门叫停，但绿城黄浦湾二期的施工准备工作并未停止。在该地块西侧和东南角，有两块空地被白色的围墙分别圈了起来，场地平整工作基本完成，一些施工机械、建筑材料被安置在院子里。按照规划，该项目计划再建设4幢24层高的住宅楼和一幢酒店式公寓。
“不清楚一个月开工的说法。二期开工的事情，目前没有明确的时间表。”张强告诉记者，“以前绿城做这个项目时，可能由于资金的问题，动迁相对缓慢，现在融创的资金很充裕，希望把剩余的部分尽量都拆掉，及早完成拆迁。该地块已出让10年了，早该完成拆迁工作。截至目前仍未完成拆迁，开发商损失很大。”
但上海市建交委公开的建设项目信息显示，董家渡地区11号地块旧区改造项目总投资148667万元，总建筑面积207390平方米，施工许可情况仅包括一期两栋住宅楼，二期施工尚未公布许可证信息。
《上海市旧区改造“十二五”发展规划》中指出，“十二五”期间，上海对已出让多年、但尚未启动或部分启动又停滞的旧区改造地块，将采取积极措施，限期开发单位启动改造。对没有按时启动的地块，所在区政府应协商土地使用权收回或依法启动土地使用权收回程序。
中国房产信息集团研究总监薛建雄指出，迫于压力，绿城黄浦湾二期必须抓紧时间动工。近年来，随着南外滩地区房价的上涨，该地段的动迁成本已高达5万元~10万元/平方米。显然，该地块核心区域的民房动迁，需要一大笔资金。
谈及动迁补偿款，居民们的心理价位并不低。“我家的面积是25平方米，不说多的，200万元总要给我的吧。”在吉安里的一座小楼内，居民陈女士毫不犹豫地报出了自己的心理价位。她对记者说：“这是什么地方啊？走200米就能到外滩，附近的商品房每平方米卖10万元以上。”
“拿了毛地的开发商在享受地价升值的同时，也要承受水涨船高的动迁费用，这在上海的旧城改造中已形成了惯例。”上述民营房企负责人称。
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