潘石屹与郭广昌的地王官司尚未落幕，新的外滩地王却正处在酝酿之中。
近日，上海市规划和国土资源管理局发布2012年第177号土地公告，黄浦区594(北块)、596街坊地块以“有竞价招标”方式出让，出让面积近2万平方米。分析人士称，东临黄浦江，北接外滩，这已是上海今年以来推出的位置最佳地块。
出让公告显示，黄浦区594(北块)、596街坊地块为商办性质，东至外马路，南至复兴东路，西至中山南路，北至东门路，容积率为4~4.3，土地面积为18675.5平方米。该地块将按照综合条件最佳者得的原则确定中标人，即先由评标小组的综合评分择优确定中标候选人，再以现场竞价方式从中确定中标人。
作为上海内环最纯正的中心地段，外滩近年来土地纷争不断，区域内地王环伺。2010年2月1日，上海证大置业有限公司以总价92.2亿元、楼板价34148元/平方米的价格竞得外滩金融服务中心8-1地块，成为当年的上海总价地王。接着，上海新黄浦、上海新世界联合体以总价34.1亿元竞得黄浦区163街坊商办地块，楼板价51820元/平方米，成为2010年的上海单价地王。此后两年多，外滩乃至整个黄浦区再无土地出让记录，足见其土地资源之稀缺。
业内人士分析，黄浦区594(北块)、596街坊地块地处黄金地段，但招标要求较高，有承接资格的潜在投标人较少，预计最终成交单价或接近外滩8-1地块，并有望刷新黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块创造的28983元/平方米的2012年上海单价地王纪录。
招标条件严苛
记者从上海土地交易市场了解到，黄浦区594(北块)、596街坊地块的招标保证金为5亿元，但未公布出让底价。对于投标单位的综合素质评分，不但要考虑价格因素，还将项目规划、工程进度、资本实力等各项因素纳入考察范畴。
出让文件显示，中标人需按政府要求建设32000平方米的地上建筑面积，并以成本价交由区政府安排使用；代建594街坊(北块)地块与交通银行大楼之间约1580平方米公共绿地；负责地块与十六铺二期工程之间连接天桥的建设；配合做好地块与十六铺二期地下空间连通施工，且以上代建项目均需由竞得方承担相应建设费用。最重要的是，中标人须长期持有地块上所建房产，如转让须经政府同意。
“众多的代建项目和物业持有规定，在一定程度上会推高该地块的建设成本。”上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩指出，地方政府在出让该幅地块时相应抬高投标门槛，并非出于价高者得的目的，而是更注重项目的整体规划与实际运营情况，希望吸引有成熟商业地产运营经验的实力房企参与。
记者在地块现场看到，该地块紧靠黄浦江，位于外滩核心地带北面的十六铺区域，地块西侧多为石库门旧里和老式公寓小区。与外滩核心地带相比，十六铺地区明显欠缺高端商务、商业氛围。大规模的老式居民区长期存在，使地块周边各类小型商铺、餐饮店较集中，整体区域环境较杂乱。
“该地块拥有极佳的一线江景，若为住宅用地，则其江景资源可为其加分不少；若规划为商办用地，周边商务氛围较弱，景观的作用会大打折扣。”全国房地产商会理事李骁表示，诸多限制会使该地块的成交单价维持在3万元~3.5万元/平方米。
“目前十六铺周边写字楼租金为4.5元~6元/平方米/天，预计商务区成熟后甲级写字楼租金平均会在8元/平方米/天，在售写字楼均价为7.5万元/平方米以上。如果以3万元/平方米的楼板价成交，按照甲级写字楼1万元/平方米的建安成本计算，该地块未来的开发利润还是相当可观的。”沪上一家国有房企的负责人表示。
“先招后拍”魔咒
作为上海版“勾地制”的试验田，昔日外滩地王黄浦区163街坊商办地块和外滩金融服务中心8-1地块均以“先招后拍”方式出让。不同的是，前者由此扭转了“被退地”的厄运，而后者却由此命运多舛。
2007年8月24日，经过激烈竞拍，苏宁环球以44.04亿元的最高报价竞得黄浦区163街坊地块，成交楼板价6.69万元/平方米，当时震惊了国内房地产界，该地块也荣膺当时的全国地王。然而一年后，苏宁环球以“支持上海市重大工程地铁建设”为由退地，并领取了已全额支付的土地出让款。直到2009年，该地块经预申请后以严格的招标条件锁定开发商，并最终于2010年2月以21.8%的溢价率成交。
然而，作为上海第一幅采用“有竞价招标”方式出让的地块，外滩金融服务中心8-1地块则由于地块的高成本难以消化，上海证大只得售出股权解套，并随之引来一系列股权转让纠纷和官司。“其实，每一个外滩地王背后都有房企的辛酸。”一位当地业内人士如是说。
“‘先招后拍’对抑制高价地的作用不大，它其实是一把双刃剑。对于出让方而言，是通过入围筛选方式对开发商进行综合选择；对于开发商而言，要在市中心做项目就要承受各种压力，要拿下好地就必须付出更多的精力和成本。”前述上海国有房企负责人表示。
分析师许之静认为，黄浦区594(北块)、596街坊地块所在的十六铺地区是上海黄浦江两岸综合开发的4个重点区域之一，最终很有可能成为新的外滩地王。但在外滩金融服务中心8-1地块项目遭遇挫折后，整个外滩的地价很难再有上涨动力。
时隔近3年，黄浦区再推黄金地块。
搜房网监控，10月29日，上海规土局发布2012年第177号土地公告，公告显示，黄浦区594（北块）、596街坊地块将于11月23日开标。该地块东临黄浦江，北接外滩，业内表示，或为今年上海推出位置最佳的一幅地块。
上海规土局公告显示，黄浦区594（北块）、596街坊地块，位于十六铺码头区域，东至外马路，西至中山南路，南至复兴东路，北至东门路（不包括现状良良大酒店及交通银行大楼），出让面积18675.50平方米，容积率594（北块）街坊地块为4.0，596街坊地块北块为4.0，南块为4.3，竞买保证金5亿元，规划为商办用地。
| 地块公告号 | 地块名称 | 四至范围 | 土地用途 | 土地总面积(平方米) | 出让面积(平方米) | 规划指标要求 | 保证金（万元） | |
| 容积率 | 建筑密度 | |||||||
| 201217701 | 黄浦区594（北块）、596街坊地块 | 东至外马路,西至中山南路,南至复兴东路,北至东门路（不包括现状良良大酒店及交通银行大楼） | 商办 | 18675.5 | 18675.5 | 594（北块）街坊地块为4.0；596街坊地块北块为4.0，南块为4.3 | 不大于50% | 50000 |
出让公告还显示，该地块要求带建项目较多，需按政府要求的标准建设32000平方米地上建筑面积，以成本价交还区政府安排使用；带建594街坊北块与交通银行大楼之间约1580平方米公共绿地；负责本地块与十六铺二期工程间连接天桥的建设；配合做好本地块与十六铺二期地下空间连通施工工作，且以上带建项目均需由竞得方承担相应建设费用，“众多的带建项目，一定程度上会推高该地块项目的成本”，上海搜房网分析师张万雨表示。
或刷新2012上海单价地王纪录
搜房网资料显示，黄浦区上一次推地要追溯到2010年2月，上海新黄浦（集团）有限责任公司及上海新世界股份有限公司联合体以34.1亿元总价竞得黄浦区163街坊商办地块，楼板价51820元/平，成为2010年上海单价地王。
“163街坊地块地处上海核心地段，而594（北块）、596街坊地块则有极佳的沿江景观资源，两幅地块各具特色”，上海乘星行总经理李骁表示，“若两者均为住宅用地，594（北块）、596街坊地块因其江景资源会更胜一筹，但若规划为商办用地，该地块则因周边商业氛围稍弱而逊于163街坊地块，因此该地块最终成交单价不会超过163街坊地块”。
而同策咨询研究总监张宏伟也表示，虽有景观资源优势，但该地块周边商业氛围不太成熟，预计最终成交楼板价在25000元/平左右。但若最终成交较好的情况下，该地块或能刷新由上海申电投资有限公司竞得黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块创造的上海单价地王纪录，该地块楼板价为28983元/平。
背景介绍
资料显示，黄浦区594（北块）、596街坊地块位于十六铺地区综合改造项目范围内，该项目西至人民路、中山南路,东临黄浦江,北至新开河路,南至复兴东路,即原大达码头和十六铺码头区域范围内。整个建筑基地陆域部分面积43000平方米,水域部分面积17000平方米(原防汛墙至航道控制线)。基地沿黄浦江岸线达1.2公里,呈狭长地带。本项目以东门路轮渡站为界,分两期开发。中,一期总建筑面积约89000平方米;二期总建筑面积约16000平方米。
十六铺地区是上海黄浦江两岸综合开发的四个重点地区之一,未来的功能定位以黄浦江旅游为主要功能目的,并综合与此功能相配合的餐饮、休闲、娱乐、商业、社会停车等设施,形成综合性强、功能和布局相当独特的市中心滨江旅游商业综合体。
家装馆
- 灯饰
- 浴室柜
- 烹饪锅具
- 席梦思
- 水龙头
- 热水器
- 花洒
- 家用家具
- 地毯地垫
- 插座开关
- 置物架
- 毛巾杆
