就在第一批房奴还完贷款陆续“上岸”之时，商品房土地使用年限“缩水”的问题开始浮出水面。
事实上，新楼盘土地使用权“缩水”2—5年，早已是行业的普遍现象，在一些分多期开发的楼盘中，购房者损失的有效住宅土地使用权也更多。重庆晨报记者调查了解到：目前主城在售的20余家楼盘，其土地使用年限“缩水”超过10年，这其中不乏央企、名盘的身影。
谁来为商品房土地使用年限“缩水”买单？土地年限到了咋办？目前仍无定论。有专家预见，这一隐性矛盾将在未来15年之后集中爆发。
住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商(也就是开发商缴纳土地出让金之时)起开始计算，一般住宅为70年(重庆目前为50年)。然而一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年，也就是说，就算开发商修房子的手脚再快，当购房者变为业主时拥有的有效住宅土地使用权也根本无法达到50年甚至70年之久。
房产证土地使用权缩水8年
家住高九路某小区的万先生摊开房产证复印件给重庆晨报记者看，上面清晰记载着该房土地使用年限：截止到2052年6月。也就是说，从万先生前年买房算起，到2052年其土地使用权限到期，只有42年的时间，比正常使用年限50年“缩水”了8年。
万先生说，他的房子还不算“缩水”最多的。该盘即将开出最后几栋，那么，这批未来的业主房产证土地使用年限将“缩水”近10年。
记者通过收集的土地拍卖资料发现：目前主城在售楼盘中，高九路、龙头寺、新牌坊、南滨路等板块，超过20家楼盘的土地使用年限“缩水”超过10年。这20余家楼盘中，有央企、外来资金以及本土知名开发商的楼盘。
“那些分多期开发的楼盘，这种现象更为普遍。某些楼盘10年前就开发了第一期，现在新推的组团其土地使用权将至少‘缩水’10年。”某开发商营销总监说道。他同时表示，目前并没有哪一家开发商会因为土地使用权年限的缩减，而主动在合同上减少总价。
二手房土地使用矛盾已凸显
“现在二手房的土地使用年限矛盾尤其多。”晟城地产总经理陈卫东介绍说，土地使用年限“缩水”已成为整个房地产行业的普遍现象，通常情况下，缩水年限在两三年左右还可以理解，超过10年的要么是超级大盘，要么就是捂地惜售致其“短命”。
“开发商资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素，都会导致整个开发销售周期延长。若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。”陈卫东说道。
土地年限到了怎么办？记者调查后发现，目前业界还没有一个明确的规定和解决办法。有一个观点是，让房主续交土地使用费，但怎么交、交多少仍无执行的实例。
购房隐形损失谁来买单
记者发现，在现实的商品房交易中，只要土地的使用权年限问题不是太过突出，大多数的置业者并不是十分关注或者在意这个问题。
有调查显示，购房者在买房时，并非将土地使用权年限作为重要的参考因素。大部分购房者表示，不知道自己购买的房屋土地使用权年限到底有多少，更不清楚从开发商手中拿到房屋入住后，究竟还有多长的土地使用期限。
重庆诚合律师事务所向亮律师表示，理论上讲，房产的实际使用期限应反映在房价上。也就是说，同一处房产，剩余年限越长，使用价值就越大，价格就越高；反之，价格也就相应较低。如果按这一理论进行推断，土地使用权年限“缩水”，消费者必然存在隐性的购房损失。
对此，向亮律师认为，若开发商在出售前未明确告知或有意隐瞒，使业主的土地使用权年限比合同约定的短，开发商应承担相应的违约责任。购房者在买房签约时，如遇土地使用权年限“缩水”较多的楼盘，可以要求开发商签署购房补充协议，双方约定因土地使用年限“缩水”补偿购房者，如果折算成购房款，也应注明具体的“缩水”补偿具体标准 。
解释>
土地使用权年限：根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地50年；综合或者其他用地50年。综合用地可以细分为办公和住宅。商业用地开发商拿来后也可以建住宅。所以买到的房产有可能是建在住宅用地上的、也可能是商业用地上的、也有可能是综合用地等上的。因此就有可能70年、50年甚至40年。
怎么查>
根据规定，《国有土地使用证》和《预售许可证》等五证需放置在售楼处显著位置，购房者可以在上面查到土地使用年限。如果没看到“五证”，可要求相关人员出示。此外，去该房屋所在地的房地产交易中心档案室，查询《房地产登记册》也能查到使用年限。
怎么算>
土地使用权的“缩水”损失如何计算，最近，南京有专家抛出的计算公式或许值得参考。
按目前重庆拿地成本每平方米3000元左右的市场楼面价计算，分摊到50年，每平方米楼面价每年约60元，如一个项目晚上市5年，购房者每平方米5年就损失了300元，100平方米的新居5年就相当于损失了3万元。随着房产的流转以及土地增值系数，土地年限“缩水”会导致购房者损失会越来越大。
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