近两年，楼市调控从未放松，而东莞地王项目大多数在房价高峰期拿的地，在楼市调控中上市。高成本地块做大户型高端豪宅，东莞地王项目在楼市调控中中枪，如今有些已降价求销量，但总体销售仍堪忧。
地王豪宅降价求销量
今年年初，2007年的地王项目———位于南城西平的中信凯旋公馆洋房，宣布不再精装发售，脱下豪装“裸奔”，毛坯洋房预期最低“7字头”开售，比预期的精装房均价12000元/平方米大幅下降了4000多元/平方米。消息一传出，销量上涨，特别是130平方米等中等面积户型受到青睐。
前不久，水濂山地王项目翡丽山，也推出“8”字头促销活动。翡丽山是2007年4月诞生的东莞地王项目，3772元/平方米的楼面地价刷新了当时东莞纪录。该项目从去年4月开始网签，截至今年10月21日，带装修洋房网签均价为12418元/平方米，别墅(毛坯)均价为19827元/平方米。前不久，精装豪宅促销价8900多元/平方米，价格明显下降。
近日，楼面地价高达4847元/平方米的体育路地王项目龙光君御旗峰，推出了低至8200元/平方米的特价单位，比原先的11000元/平方米降低了2000元左右，也引起了业内广泛关注。“活动一推出，我们上星期就卖了21套。”龙光地产策划经理黄小辉告诉记者。黄小辉坦言，君御旗峰这个项目，在龙光所有的项目中，定位最高端，受调控影响最大，利润最薄。
高地价只能做豪宅
无独有偶，东莞的地王项目基本以豪宅面世。正如某开发商所言，地王低价太高，如果不做豪宅无法提高房价，亏本的生意开发商是不会做的。但在楼市调控当中，恰恰是这样的大户型受到的冲击最大。
位于西平地区的凯旋公馆楼面地价高达6077元/平方米，规划设计直接以别墅为主，以合拼的大户型洋房来平衡容积率。洋房虽然是8000多元/平方米的均价，但有别墅拉高总体销售金额。
水濂山翡丽山户型为130至230平方米的大户型精装洋房和别墅，该项目以豪宅定位加上水濂山的资源，虽然离中心区有一定的距离，配套还未完善，但一上市洋房均价就高达12000元/平方米左右。
君御旗峰为了走差异化路线，项目纯粹打造大户型洋房，面积最小160平方米，最大为493平方米的复式单位，同时还打造了38层130米高的超高层住宅，号称“东莞第一高住宅楼”。
有开发商告诉记者，地王的地，基本只能做大户型，小户型卖不起价，如果做小户型，只能卖八九千块，而地价已经是4000多到5000元了，免费建房还亏钱。
龙光地产策划经理黄小辉告诉记者，君御旗峰项目成本太高，2009年拿的地，地价加上这几年的利息和税费，一算建筑和豪宅装修成本等，比普通住宅成本高了很多。但消费者只看市场均价，这就是目前地王的无奈之处。
调控殃及大户型豪宅
目前，东莞大户型豪宅并不少，除了地王项目之外，在售的还有天骄峰景、黄旗山1号、花样年君山、锦绣山河、东方华府、森林湖、国际公馆等，而这些豪宅不乏大品牌开发商所开发，也有不少拥有较好的资源景观。而后期拿的地王优势并不明显，这使地王项目处于激烈的竞争当中。
此前，大户型洋房一直是东莞滞销的住宅产品。特别是那些位置普通、无资源配套的大户型，更是长期卖不出去。地王的优势在于有其独特的位置或资源，但调控使不少购房者迟迟不出手。
“调控以后，第三套房无法获得银行贷款，而这些购买大户型洋房的，手中不可能没有房子，手中有一两套是再正常不过，加上大户型的多是双拼或三拼的，购买地王项目大户型豪宅的，多数无法获得贷款。多数客户即使有能力一次性付款，他们也不愿意把资金都投进来，反正不急着买房住，又不愿意投入太多资金，买房计划就搁置在那里。”有业内人士告诉记者。
中原地产市场研究中心总监车德锐则认为，地王项目大户型豪宅，有些设计太大，甚至三套房拼起来，这给贷款来困难，其实不要太大，双拼就好。经过研究，200平方米的大户型是市场滞销较为严重的产品，户型太大的洋房，往往不太被市场接受。
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