成交均价２５６２９元／平方米环比跌６．１％
最新统计，上周（１１．１２－１１．１８）上海别墅(小区网论坛)市场共成交１１３套，环比下跌４．２４％，成交面积达到２５７４９．１８平方米，环比下跌１２．１２％。市场人士认为，虽然上周成交量微跌，集中成交较少，但环比前６周的成交量，数据仍占上风，市场在年末抢收的趋势下，成交量有望继续保持高位。
松江别墅成交为第一
据悉，上周本市别墅成交量为１１３套。具体分布上，松江别墅成交６３７５．３５平方米占据第一，浦东、奉贤两区位居第２、３位。除松江浦东外，其余区县成交量较平均。
上周成交的别墅项目较分散，除了达安圣芭芭花园外，成交套数均在４套以下。成交前十名中，达安圣芭芭花园单周成交２０套，夺取榜首。除此之外，多达４个项目来自松江区，松江中老盘年末销量都明显上升。朗庭上郡苑、英郡别苑以低价清盘，实际成交均价相比售楼处报价，有近每平方米５０００元的优惠。至于高端市场，仍在周中持续发力，西郊明苑别墅、东郊紫园、九间堂(小区网论坛)别墅再次签约４０００万元以上独栋。１０月至今，高端别墅成交量保持高位。
“上周上榜的１０个项目除了虹桥高尔夫别墅(小区网论坛)外，成交均价不高，集中成交较少。其中，松江板块别墅价格坚挺开始动摇，项目年末或加推，以求低价跑量来抢收销售额。以价换量将成为年末开发商手中的最后一根稻草。”上海搜房数据监控中心分析师夏俊卿称。
价格方面，上周上海别墅市场成交总金额为６５９９４万元，环比下跌１７．４８％。成交均价２５６２９元／平方米，环比下跌６．１％。截至目前，１１月月均成交价为２５５５３元／平方米，相比之下，上周成交均价仍在均线之上。
夏俊卿表示：“１１月上海豪宅成交持续发力，高端物业成交量上涨。豪宅市场活跃度正在逐渐增强。从价格走势图上看，低总价别墅成交增量，拉低了成交均价。“
虽然成交量有所下滑，但上周上海别墅供应量为５０４１０．９５平方米，环比大幅上涨近１６７％。有３个项目获取了新预售证。其中绝大多数来自奉贤海湾板块的棕榈滩别墅(小区网论坛)，推出１１０套近５万平方米的独栋别墅，占上海别墅存量的１５％。据悉，这些房源的户型面积从３３０－８００平方米不等，网上房地产显示的价格为７００００元／平方米。预计独栋别墅总价在２３００万元／套以上。业内人士称，在“禁墅令”下或将成为上海独栋又一高地。
业内看好别墅后期市场
在业内看来，接近年底，别墅市场的交易行情是在稳步攀升。据上海中原研究咨询部统计数据显示：１１月上半月，全市别墅共交易５．５万平方米（共２３０套），与上月行情相比增加了６７．８％。
从总价段交易结构可以看出，总价为１０００万元／套以上的别墅房源共成交１．０５万平方米（共２６套），全市别墅交易占比达到１９％，阶段性占比飙高局面突出。近期高端别墅交易主要集中在浦东张江(社区网论坛商铺)、长宁西郊、闵行金虹桥(社区网论坛商铺)等板块。
眼下，传统别墅区价值再度提升。如位于浦东张江板块的东郊紫园、东郊花园，１１月分别交易２套、１套独立别墅房源。其中东郊花园更是以总价５５３９万元位居全市别墅交易总价的榜首。从该项目交易均价可以看出，今年该别墅房源共交易４套面积为４１１平方米－４５３平方米独立别墅，交易价格均超过了１１万元／平方米，为自２００５年的销售以来的最高值。位于长宁西郊板块的明苑别墅继去年１月交易１套房源后，本月再成交２套面积为４８１平方米和６７６平方米的独立别墅房源，交易均价为７２６６４元／平方米，而在２０１０年至２０１１年的两年内，这个楼盘的月度成交均价在１０万／平方米－１１万元／平方米价格区间内浮动。业内人士指出，在这些交易背后，不排除价格配合因素推动。
“１１月在别墅供应总量趋于紧缺的行情下，别墅市场尤其是顶级别墅的交易行情表现突出，其背后一方面是长期沉寂后的零星释放，更多则是价格方面的配合推动。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，在市场节奏上，中高端特别是别墅产品所经历的僵持时间要比普通住宅长得多，近期来说正逐渐进入到一个量价松动的窗口期。众多开发商眼见房价反弹、政策松动无望，必然进入到一个理性的、着眼长期发展的思路上来，有效回笼资金则是基础。“眼下我们更多地将这一现象视为初级状态，后续的发展会更为灵活，范围也有可能会放大。”
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