刚性改善入市环线外转内
“银十”下旬曾有一轮改善型需求释放二手房市场，而进入11月后，成交区域出现变化，环线由外向内延伸，物业由中低端转变为中高端。据21世纪不动产上海区域市场研究部抽样调查显示，10月份成交大多集中于中外环间的板块（如浦东北蔡(社区网 论坛 商铺)、宝山淞南(社区网 论坛商铺)等），以70-90㎡的中小户型为主，到了11月上旬，内中环间的部分板块成交明显增量（如普陀长寿(社区网 论坛 商铺)、徐汇中心等），大户型（130㎡以上）中高端物业成交明显增加，增幅约5-10%，其中大量客户为刚性改善需求。
内中环线中高端物业成交增量
据21世纪不动产上海区域市场研究部抽样调查显示，闵行古北、杨浦新江湾(社区网 论坛 商铺)、普陀长寿、闵行北、徐汇中心等中高端板块100㎡以上户型成交增量明显，环比10月大户型成交增加10-20%。
21世纪不动产上海锐丰普陀长寿区域经理张广超介绍，政策趋向明朗化，改善型置业增加，10月份刚需和改善比例为三七开。而进入11月，改善需求明显上升1成，改善、刚需比例为四六开。改善型需求增加的主要原因是家庭成员增加，原有住房使用面积不足，需要增加面积，所以打算卖掉原有住房，但又不想离开方便的市中心，就在同板块内购置一套大户型房源进而达到面积上的改善。
像同小区置换的话，如板块内半岛花园(小区网 论坛)一套116平方米房源（原有住房），价格在400万元左右而一套179平方米大户型房源（改善型房源）在500万元左右，总价差在100万元左右，对客户说，同小区置换，价差还是比较小的，因此吸引了同板块内刚性改善型需求积极入市。
另据21世纪不动产上海区域市场研究部抽样调查显示，近期闵行古北个别小区集中成交多套房源，环比10月上旬，本月成交上升10-20%。
21世纪不动产上海锐丰虹梅分行高级经理潘兰介绍，近期分行以板块内的虹梅花园(小区网 论坛)作为标杆楼盘，总价在500-600万元之间，户型面积在140-180平方米，单价约3.3万元/平方米，该标杆楼盘内挂牌房源也是小区内较好的，依此分行针对客户需求进行为期一个月左右的蓄客，在本月初见效。潘经理表示，本次放量的房源都属于优质房源，因为前期有蓄客，所以成交较为集中。但从成交客户需求来看，都因家庭成员增加而扩大居住面积，从性质来看还是以刚性需求为主。
21世纪不动产上海区域市场研究部黄河滔认为，年底欲进入行业淡季，中高端物业突然小幅发力，其主要原因有两点，一是原本中高端物业价格变化就小，而刚性改善型需求经历了一段时期的累积，在11月集中释放。二是政策趋稳信号释出，部分观望客闻讯提前入市。
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