以限购为“杀手锏”持续了近两年的宏观调控正在改变北京高端楼市的格局，伴随着北京高端住宅市场此前“水涨船高”现象渐失，盘古大观、瑞安·君汇(楼盘资料)、长安太和等单价8万元以上的顶级住宅，与京城普遍售价在5万元左右的高端住宅两极分化现象越来越明显。
高端市场价格差距拉大
根据丽兹行豪宅研究院独家数据显示，11月第四周高端住宅成交量总计197套，环比上涨15.2%，同比上涨36.8%。其中二手住宅成交76套，环比上涨49%，新建商品住宅成交121套，环比基本持平。
在整体成交平稳之下，高端市场分化正在加速，第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成表示。“高端市场的两极分化主要体现在两方面：一是热销节奏出现差异性；二是高端售价之间的价差在加大。”
以西山壹号院、金茂府(楼盘资料业主论坛)、万科如园、保利东郡(楼盘资料业主论坛)等为代表的高端住宅，市场行情与房地产整体大势较为一致，二季度开始回暖，在7、8月份时热销，随着年底到来，销售节奏放缓。而以合生·霄云路8号、瑞安·君汇等为代表的住宅，销售节奏相对比较平稳，如瑞安·君汇自开盘以来，持续销售，不到一年，认购签约率已超过80%，其销售节奏并没有因为年底楼市进入淡季而放缓，预计12月份还将主推大户型升级新品。
前几年高端市场呈现的都是“水涨船高”状态，如今业内普遍认为高端产品售价价差在增大。“实际高端市场已经细分为了‘高端住宅’与‘顶级住宅’。”中原地产投资顾问部总经理张坤昱表示。
记者所采访的业内人士多数认为，高端住宅两极分化的房价分水岭基本在单价8万元。换言之，以单价8万为分界线，京城今年热销的多数高端住宅单价在5万元左右。而备受高端买家关注的另外一类产品，单价则都在8万元以上。如盘古大观最低价11万元/平方米、长安太和均价8.3万元/平方米、瑞安·君汇大户型新品售价也将超8万元/平方米，诸如此类楼盘属于顶级住宅。
宏观调控为导火索
“宏观调控无疑是京城高端住宅两极分化的导火索。”徐伟成分析。在以限购为“杀手锏”的严厉宏观调控背景下，投资类、改善类需求受到严重制约，有部分高端住宅迫于资金回笼压力，以低于市场预期价开盘或采取“以价换量”的举措，而另外部分高端住宅恰恰相反，价格稳中有升，促进了两极分化。
此外，在业内人士看来，京城高端住宅两极分化最根本的原因还在于不同高端住宅拥有资源的差异性。“对稀缺资源的占有是高端产品共性。‘城市资源、人文资源、自然资源、产品资源’是衡量豪宅价值的四大尺度，但顶级住宅比高端住宅占有的资源更具有不可替代性和特殊性。”张坤昱分析。
比如，作为顶级住宅，钓鱼台7号院临近钓鱼台国宾馆，盘古大观紧临“鸟巢”、水立方，而“鸟巢”、水立方作为北京奥运会主体育场，地处工体北路的瑞安·君汇新品销售单价超8万元，则成为占据城市核心地段特殊资源的顶级住宅代表。
除前文所提及的产品资源优势外，最重要的是该项目位居东三环内的城市资源、自然资源和人文资源价值。今年年初北京市国土资源局要求三环路内禁批住宅用地，意味着三环内新盘供应正式终结，现在三环内仅有瑞安·君汇、长安太和等为数不多的楼盘在售，这些楼盘将成为三环内楼盘供应的收官之作。而且，尽管地处寸土寸金之地，瑞安·君汇打造了8000平米原生态社区园林，自然资源也比较优越。
另外，该项目由于在CBD核心区、三里屯使馆区、燕莎国际区及朝阳公园中央公园区的交会处，加之，开发方瑞安建业的港资背景，国际化氛围也成为其独特资源优势。据瑞安·君汇项目负责人透露，国际商务人群及高端涉外客群占据项目成交客户比重较大，其中不乏来外籍及港、台等地的国际化大都市客户。
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