这个冬天不太冷，对于中国楼市来说，尤为恰当。
尽管2012年被称为楼市调控史上最严的一年，但时至年尾，无论是上市房企披露的业绩还是全国主要城市房地产成交再现“供销两旺”的场面，都在显示：楼市渐入暖冬。
上市房企披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产(000024)为代表的龙头房企已经率先接近或完成了全年的销售目标。
与此同时，根据市场机构的监测统计，11月，各地新房市场可谓供销两旺。在供应方面，中原集团研究中心监测的22个城市11月(11月1日—11月25日)的供应量已经超过整个10月。而在成交方面，54个城市新房成交量更是超越了今年7月的最高位，成为2012年的月度新高。
成交量的活跃，带动了房价的小幅走升。来自中国某研究院发布的“2012年11月中国房地产指数系统百城房价指数”报告显示，2012年11月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元／平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨。而包括北京、上海在内的十大城市的11月房价涨势更盛。11月十大城市住宅均价为15686元／平方米，环比上涨0.39%，同比也上涨0.15%。这是今年以来十大城市平均房价首次同比上涨。
虽然已有多种迹象显示楼市正在回暖，但目前来看，不论是成交量还是房价，涨幅都不大，正保持一种平稳回升的态势。如果能够长期保持这种平稳态势的话，楼市离健康发展就不远了。但这仅是一种美好的期待。
近日，地产界名人任志强再次“放炮”：根据历次市场波动变化的规律，明年3月份之后房价将会有较大涨幅。对此，经济学者郭建波在微博上约赌任志强，预言一线城市楼价的全面下跌行情即将开始。
这种情况表明了业内对楼市走势判断的分歧，也反映出楼市仍存在极大不确定性。这种不确定性，来源于楼市调控政策。当前楼市的稳，是用一年来调控政策的“严”换来的。而一旦束缚楼市的“镣铐”卸去或加码，则很有可能导致大起大落。
在“政策市”，楼市的稳要时时盯着政策的“脸色”。也正因此，预测房价成了最热门也是最难的一件事。因为当前大部分楼市调控政策并非长效机制，只能算是“应急之策”。而随着楼市行情和经济发展的变化，这些政策可能被取消或加码。
该如何稳预期、稳楼市，确保楼市稳健可持续发展呢？建立房地产调控的长效机制是不二选择。
其实，早在今年“两会”期间，住建部、发改委等部门就已表态，即要建立房地产调控的长效机制。住建部部长姜伟新表示，住房建设“光市场和光政府都不行”，需要两条腿走路，住建部在房地产方面正考虑一个长远的、宏观的政策设计；发改委主任张平也明确表示，为了促进房地产价格合理回归，发改委将抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制。
房地产业的健康发展事关我国经济稳定、社会和谐，是牵一发而动全身的特殊产业。在我国大举推进城镇化进程的大背景下，建立房地产调控的长效机制确保房地产业稳健发展重要且迫切。
那么，这个长效机制应主要包括哪些内容呢？据发改委主任张平在今年“两会”期间透露，长效机制可能包括的内容有：努力增加普通商品房的供给能力，特别是增加中小户型、中低价位住房的供给，坚决抓好保障性住房的建设，促进房地产业能够长期健康稳定发展。
国家信息中心于今年年中发布的一份报告则称，保持房地产市场健康持续发展的一个重要前提是建立以合理税负为主导的房地产调控长效机制。该报告认为，应抓紧出台制度化的治本之策，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善的制度体系，形成健康的房地产市场机制。尤其在税收制度方面，可按照“宽税基、少税种、低税率”的原则，简化税种，消除不合理收费，加强持有环节税收征收，降低流转税税负水平，以消除不合理税收推动的高房价。
此外，加强完善住房法律体系，规范房地产发展秩序，也是房地产调控长效机制中不可或缺的内容。
在一份由国务院发展研究中心完成的《我国房地产市场发展总体趋势与基本判断》课题报告中，特别提出要完善住房法律体系。该报告认为，一是强化对居民“居住权”的法律保护，通过《国家住宅法》，进一步明确“居者有其屋”的核心目标是确保居民的基本住房权利，而不要谋求更多的投资甚至投机收益；二是理顺保障性住房供应体系，尽快弥补现行住房保障法律的空白点；三是总结房地产政策经验，将行之有效的住房政策上升为法律，以法律形式将差别化调控确定为国家住房市场调控方向，确保价值取向稳定的房地产政策调控体系等。
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