业内称旧改项目毛利超5成
佳兆业集团总裁金志刚称，公司旧改做得有声有色，原因在于首先我们认定旧城改造是个具有荣誉感的事业，第二我们妥善处理了旧改相关利益关系
中国城市化进程正在深刻影响中国经济未来，大型城市的旧城改造工作已经成为城市管理和规划的重大研究课题。
而在城市化发展最为迅速的深圳，由于闲置的土地近乎用完，当地也自然而然的掀起了一股旧改热潮。包括以万科、华润为代表的央企，以及佳兆业为代表的民企纷纷布局深圳旧城改造市常其中深圳本土开发商的佳兆业(01638，HK)在珠三角地区已拥有总占地面积超1000万平米的旧城改造项目。
在12月8日，“对话佳兆业——中国旧城改造高峰论坛”上，佳兆业集团总裁金志刚就表示，尽管旧改项目前期投入资金大，时间长，但旧城改造地段升值、政策等因素，相比常规项目而言，旧城改造项目毛利率是最高的。只要中国经济行稳，预计下一个十年旧改项目毛利率高居不下的情况不会发生改变。
而这场由政府官员、学者、行业专家一起参与的高峰论坛，也首次将旧城改造的理论与实践相结合，并对比国内外的旧城改造模式，探讨中国旧城改造方向，以消除对旧城改造误解与偏见。
此外，深圳目前最大的旧城改造综合体——位于深圳龙岗华为科技城核心区域的宝吉旧改项目的住宅部分将于近期进入市场销售。据悉，这个名为佳兆业城市广场的项目总体量高达180万平方米，住宅达到88万平方米，将打造成商业写字楼、购物中心以及住宅等多物业形态城市综合体。有业内人士称，佳兆业城市广场是旧厂房改造、产业升级的典型项目，对深圳旧城改造模式具有示范性意义。
旧改关键在平衡各方利益
在论坛上，佳兆业集团总裁金志刚就表示：城市发展需要旧改，而旧改又推动了城市的发展。
金志刚认为，由于许多粗暴的案例，使得社会大众把旧城改造简单等同于拆迁，把拆迁简单贴上黑色的标签。而这些粗暴案例的根源在于没有平衡好各方的利益，包括社会公众的利益，社区的利益，小业主的利益，开发商的利益，长远利益和即时利益，大利益和小利益。因此，具备一个全面合理的利益观，认真分配好利益，是旧城改造成功的不二法门。
同时，金志刚还总结了旧城改造需要主要处理好的六大利益关系，他表示：“首先是拆迁业主的利益关系，我们是坚持和谐改造，充分尊重和满足业主的意愿，我们内部不允许叫钉子户，我们叫困难户，他有困难，你得想办法去帮他；二是与市民利益关系，旧城改造要让普通市民受益，让市民觉得改得好，多了一处好地方；三是与现有城市功能的关系，要对城市、片区深入调研，弥补功能缺陷，满足城市发展的需要；四是与自然生态的关系，改善生活环境，建设美丽中国；五是与历史文化的关系，保护性开发，不要把祖宗丢了什么都一拆了之，注意保留城市记忆，承前启后；六是与可持续发展的关系，要符合整体经济发展的需求。”
“而佳兆业的旧改做得有声有色，原因就在以上两条：第一，我们认定旧城改造是个具有荣誉感的事业，第二我们妥善处理旧改相关利益关系。”金志刚称。
“旧改专家”佳兆业
据了解，与净地开发不同，旧城改造是一项专业性、综合性、系统性、复杂性工程，涉及领域多，法律性强，从规划、拆迁到建设都会面临一系列的困难与问题。与此同时，旧城改造还需要平衡经济发展、城市功能、拆迁居民、自然生态、历史文化等利益关系。
虽然房地产开发商都能参与城市更新，但并不是所有企业都能把城市更新做好。现实中，旧城改造产生了很多的社会问题，如盲目开发、强拆、钉子户、历史建筑破坏等。因此，旧城改造对参与企业的综合实力及专业能力、社会责任意识有非常高的要求。而品牌开发商在资金实力和开发经验方面都占有优势，由品牌开发商深度参与旧城改造，对社会、政府和业主来说都更为有利。
佳兆业方面表示，公司从1999年开始参与旧城改造，经过十几年的专注发展，旧城改造业务已成为佳兆业的发展战略之一。凭借强大的运营能力、雄厚的资金实力和坚忍不拔的毅力，佳兆业成功开发佳兆业？桂芳园、佳兆业？金翠园、广州中石化大厦、佳兆业大都汇、佳兆业城市广场等众多经典旧城改造项目，如今旧城改造已成为佳兆业独特的竞争优势。
在十三年中，佳兆业成功打造众多经典案例，也积累了很丰富的经验，旧改各个环节的问题都遇到过，因此，面对新的旧城改造项目，能够做出更为合理、判断和规划。
因为拥有非常专业的旧改技能与丰富的经验，佳兆业在业界拥有“旧改专家”的美誉，并成为全国拥有最多旧城改造项目的企业。目前，佳兆业已经在深圳、广州、珠海、东莞等地拥有30多个旧改项目，总占地面积超过1000万平方米。其中，宝吉厂改造项目(即佳兆业城市广场)、盐田整体搬迁项目以及佳兆业环球中心项目已被列入深圳“十二五”规划的“60个标志性重大建设项目”之中。
此外，佳兆业集团拥有全国范围内最大最专业的旧改公司——佳兆业置业发展(深圳)有限公司，这是全国第一家专注于旧城改造的企业。这个团队聚集了200多名精通规划设计、商业谈判的专业人才，他们在旧改行业的平均从业经验均在8年以上，核心骨干在10年以上。基于十多年的旧改经验，置业公司也形成一整套系统的作业流程和管理规范。因此，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节出现的问题时都能得到及时、妥当地处理。
佳兆业集团总监兼佳兆业置业公司总经理耿延良在论坛上还表示，“每个项目我们成立联合工作小组。所谓联合工作小组就是由政府、基层社区、业主和企业代表成立共同的工作小组，一起来对整个项目推进的一些重大事项，包括规划、拆赔条件进行探讨，我们充分讨论后制定这样的游戏规则，而不是单方企业说了算。这也使得我们主导的旧改项目几乎没有钉子户”。
“目前公司旧城改造已有造血功能，并不完全依靠供给资金或银行贷款融资，可通过销售资金回笼以后可以利用到新项目拓展上。”耿延良称。
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