据万科方面介绍，上海南站商务区地块项目总建筑面积的90%以上为写字楼。根据目前的经营思路，其中部分将对外出售。
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2012年的上海总价“地王”纪录被刷新 |
12月12日，备受关注的徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，以54.31亿元底价成交，折合楼板价11007元/平方米，竞得人是上海万科房地产有限公司、上海玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司、绿地地产集团有限公司联合体。
54.31亿元的成交总价，刷新了2012年上海的土地成交总价纪录。此前的2012年总价“地王”纪录，由徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块保持，该地块在今年10月被保利联合体以45亿元摘得。
最新“地王”体量庞大。出让公告显示，该地块东至南宁路，西至沪闵路，北至宾南路，此番出让面积高达10.74862万平方米，规划用途为商办。
一知情人士称，此次联合购地，万科的出资比例超过50%，将成为该地块的主导开发企业。
上海万科介绍，将把上海南站地块项目打造成城市交通枢纽商务区的标杆。按万科的说法，该项目总建筑面积的90%以上为写字楼。根据目前的经营思路，其中部分将对外出售。对于商业物业持有经营，万科仍持相当谨慎的态度。
“楼板价不算高”
上述南站地块的稀缺性不言而喻。
据介绍，该地块位于距徐家汇中心仅3.5公里的上海南站区域，项目周边轨道交通发达。该地块的建筑面积合计约49.3万平方米。
与稀缺性相伴的是，较高的出让门槛。据介绍，除了54.31亿元的起始出让总价，该地块的相关限制也不少。
据一知情人士称，地块规定了物业自持的比例，要求企业自持比例超过50%。
有分析人士认为，该地块高总价基础上，还规定了自持物业比例，无疑拉高了入驻门槛。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，由于总价高、开发体量较大、限制多，从拿地到产品建成销售该地块都需要大量资金。且该地块对竞得者未来商业运营专业性要求较高，故拿下该地块的开发商肯定要拥有较强的商业地产开发综合实力。
上海市规土局网站信息显示，有15家企业领取了申请书，但提交竞买申请的只有一家——即万科、玖致、港捷及绿地联合体。地块最终以底价成交。
对于该地块的成交价，业内人士看法各异。
万科方面在昨日发布的一则新闻稿中解释，该地块总价高是因为面积大，从单价来看，平均地价实际上低于周边此前成交的同类土地。
中原地产昨日提供的一则报告称，徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块周边仅有1个在售的新房项目——“恒地仓国际大厦”，该项目商业部分目前的成交均价为4.49万元/平方米，办公楼报价6万元/平方米。如此看来，万科联合体所拿地块1.1万元/平方米的楼板价，并不算高。
一不愿具名的开发商昨日则直言，上述南站地块起价过高，资金上已把中小企业排除在外。即使是大型企业也需要抱团拿地，分担风险。
“九龙仓入局”
“目前调控未有放松，企业资金依然偏紧，这为更多的国企和大型企业提供了不错的拿地机遇。”该开发商说。
具体到上述南站地块，一知情人士介绍，玖致为万科旗下公司，而广州港捷则是港资房企巨头九龙仓（00004.HK）旗下公司。
黄河滔认为，三大龙头房企联合拿地，在分摊成本及风险的同时，还可以最大化地结合各自的特长，弥补单独购地可能面临的短板。
面对高价地块，房企组团拿地的现象并不鲜见。
某大型房企高管称，万科、绿地此前很少合作拿地，但现在也选择共同分担风险。这说明开发企业在拿地上还是谨慎为主。面对心仪的地块，会倾向于合作拿地，把竞争对手变成合作伙伴。在市场走势不明的情况下，抱团拿地能优势互补，降低风险。相互竞争只会推高地价，陷入资金周转慢的不利境地。
同策咨询研究中心总监张宏伟进一步说，新总价“地王”的出现，并不意味着土地市场已全面回暖。
按他的分析，在市场基本面未完全回暖的背景下，总价、单价“地王”只能是少数大型房企的“游戏”，大多数中小房企只能望而却步。而且，当前土地市场的成交溢价率并不高，且大多数企业在拿“地王”时仍较为谨慎。
张宏伟还指出，今年以来高溢价成交或高总价成交的地块，多数是位于市中心的大体量地块，地段好当然会受到市场追捧，但这些地块不代表整个土地市场的趋势。
“徐汇明年预计还将推大体量商办地块”
徐汇区最近连推重量级地块，据说亦属巧合。
昨日，徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块出让方相关负责人介绍，预计明年徐汇还会推出这类面积较大的商办类地块。至于为何选择今年推出多幅高总价地块，该负责人称，因为“一级开发节奏正好完成”。
据21世纪不动产统计，2010年楼市调控启动以来，徐汇区域共出让过11幅经营性用地。此次出让的徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，楼板价虽不突出，但最终的出让面积及成交总价皆是该区域近3年来的历史新高，可谓是徐汇“双料”地王。
上海土地市场今年成交的大体量地块并不多。据21世纪不动产统计，在上述南站地块之前，今年上海出让过7幅占地面积在10万平方米以上的地块，但这批地块除了一幅位于虹桥商务区，其他皆位于外环外区域，成交总价并不高。而且，其中还有两幅动迁安置房用地。
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