刚需盘近期卖得好?近日，记者收到包括亚豪机构、北京中原市场研究部、链家市场研究部等在内的多家机构发布的数据报告，其中不约而同地提及，近期新建商品住宅市场呈现中小户型、低价房源成交比重增加的新特征。
北京中原市场研究部统计显示，近期推出的楼盘主要位于五环外，12月3日至12月9日期间，成交Top榜中的楼盘均位于五环外，成交均价出现结构性下降。亚豪机构则引用数据称，今年四季度市场成交结构中，成交价格低于15000元/平方米的占比为35%，成交价在2万元以下则占据了2/3的市场份额。此外，四季度销量排名前十位的楼盘中，8个楼盘的成交价格未超20000元/平方米。
低总价产品成供应主流
在亚豪机构市场总监郭毅看来，上述数据显示出，当前市场购房主体仍为刚需购房人群。郭毅认为，造成这一现象的主要原因在于北京限购令的长期实施。在此政策下，中高端客群往往需要“卖一买一”或者以公司名义购房，如此一来，无论是时间成本还是因税费增加而导致的购房成本上升，均会影响这部分客群的购买意愿。需求受限拉长了中高端楼盘的销售和推盘周期，使得年底前的新房市场供给仍以刚需盘为主。
记者了解到，12月上旬，北京市纯商品住宅(不含保障房)新增供应6437套，而11月全月供应量仅为4805套，12月10天的供应量比这一数字上涨了34.0%。目前来看，剔除保障房之后，2012年4季度(截至12月10日)北京全市新房网签总量与新房新增供应量基本持平。如今供应量的增加基本弥补了10月、11月期间的供需缺口，四季度以来，新房市场维持总体供需平衡。
中低价位的项目依然是年底市场供应的主流。12月上旬，北京已有18个项目推盘，其中13个项目是开盘单价低于2万元的刚需盘，主要分布在通州、大兴、昌平、房山、顺义等接驳了轨道交通的近郊新城。这些刚需盘中有一部分是以“年末走量”为目的，没有出现明显涨价。例如大兴的金融街·融汇、房山的长阳光和作用、朝阳东端的远洋·新悦等项目，本期开盘价格与上一期持平;还有一部分项目小幅提价，希望通过体现项目升值的方式挤迫意向购房者，进而促进成交。例如昌平的北京风景开盘单价上涨了200元，房山的金地朗悦开盘单价小幅上调500元。新推出的中小户型房源不在少数，以房山的首创·新悦都项目为例，其新推的979套房源之中，50至90平方米户型占了98%。
年底仍是“首置”好时机
据悉，今年出让的经营性用地中仅有30宗是住宅性质用地，加上正在出让的9宗，今年住宅用地最多成交39宗，创造了自2006年以来近7年的新低，仅略低于土地“招拍挂”出让制度实施的首年——2005年，当年出让33宗住宅性质用地。
亚豪机构市场总监郭毅分析，当前开发商从拿地到销售的效率大大提高，这意味着今年出让的土地将形成明年的增量商品房供给。正因如此，今年住宅用地成交的窘迫或将造成明年纯新项目减少。由于房地产分批分期开发的特性，明年新盘不足的情况下，市场供给有可能以老项目后期为主，虽不致“断顿”，但明年商品房供应总量仍可能呈现下滑态势，从而导致出现供不应求的市场格局，进而引起房价上涨。因此，对于自住型刚需购房者来说，只要寻觅到合适的楼盘，并且没有超越自身的支付能力，可以考虑在年底时及时出手。
“年底市场将迎来以首次置业为主的刚性需求的集中释放。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，尽管部分开发企业完成年度销售业绩，但由于政府在开工、投资方面的压力依然存在，部分房企也在年底选择“乘胜追击”的策略，以换取足够多的现金流，为来年的顺利发展做充分准备。由于十八大以来房地产政策保持相对稳定，加上房价继续下跌的预期不再，年底仍是刚需购房者出手的好时机。
“近期刚需类小户型房源供应有所增加，一方面是受开发商推盘节奏的影响，另一方面则是由于小户型需求增加的拉动。”链家市场研究部张旭对记者表达了类似的观点：从目前的市场情况来看，明年价格难以出现下降，加之近期新房供应较为充足，年底可以算作比较好的置业时机。但张旭同时也提醒那些以自住为主、持有周期长的刚需购房者，选择合适的居住环境，考虑周边物业形态未来的长期演化，可能比追求短期的价格优惠更有意义。
买房最忌“挑花眼”
月供多少元对于刚需购房者而言是相对合理的负担?提起这个，想必“房奴”们的感受各有不同。考虑到购房总成本的控制及生活品质的保障，亚豪机构市场总监郭毅建议，合理的购房月供应当占月收入的1/3至1/2。否则，占比过少会导致总还款金额增加，占比过高则会影响到购房者的日常生活。郭毅认为，对于刚需购房人群来说，月供多少仅是买房时的考虑因素之一，此外还要考虑到意向楼盘本身具备的条件，例如所处的交通条件是否便利，项目周边的商业、医疗、教育等综合配套是否齐备，并综合考虑开发商的口碑和实力、项目自身的产品设计等，避免“挑花眼”。只有楼盘眼下或未来能够实现内外部环境均好，才能在满足购房者日常生活所需的同时加快项目升值。链家市场研究部张旭则补充，理性的刚需购房者还应了解首付比例和税费等具体情况，以便按照自己的收入水平量力而行。
基于对周边配套成熟度及即买即住的考虑，还有一些刚需购房者将目光投向了二手房。事实上，相对于目前集中在郊区的新房，二手房的确有地段好、交通方便、现房、配套齐全等优势。但二手房的不足之处在于，相比现在刚需项目普遍采取的紧凑型、明厨明卫的产品来说，其产品设计相对落后，户型格局相对较差，存在浪费面积的现象。加之二手房所处位置距离市区更近，房价难免普遍偏高，此外还要缴纳比新房更高的税费，并支付中介公司相应的中介费。鉴于此，多位业内专家在采访中表示，购房者应当首先权衡自身的资金实力和最为迫切的需求，然后再决定是购买新房还是二手房。
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