地产江湖风起云涌，与城市化进程相伴相生的城市更新运动，正在缔造房地产开发企业的第二波财富浪潮。
在城市化率较高的一线城市中，新增土地供应总量开始显得捉襟见肘，大量开发商开始进军城市更新领域，展开新的市场博弈。
尤其是近期会议中对于城镇化问题的多次重申，则让众多开发商看到了其中蕴含的大好商机。
将一片杂草丛生的烂尾楼改成深圳布吉第一豪宅"桂芳园"，佳兆业从一开始便显得与众不同，被称为国内房地产开发领域的"旧改专家"。
在率先完成城市化的深圳，从可园到布吉东大街都成为佳兆业参与旧改的典型杰作，而佳兆业又进一步将旧城改造发展成片区开发和城市运营模式。
目前，佳兆业成为全国拥有最多旧改项目的开发商，旧改项目总占地面积超过1000万平方米，已经在开发商中稳稳雄踞旧改领域的第一阵营。
开发商争夺城市旧改
城市化的发展在带来庞大市场需求的同时，也带来了土地资源的匮乏，尤其是在北上广深为代表的一线城市。
有行业统计数据显示，2011年，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的城市化率分别达到86%、89.3%、83%、100%。
但根据CRIC统计，从2001至2011年全国32个重点城市土地购置面积来看，这些城市近年来土地供应总量整体呈递减的走势。
尤其是一二线城市中心城区土地供应量的下降幅度更为明显，2008年至2011年间，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米，到2012年时深圳中心城区更是零地块出让。
佳兆业集团执行董事兼总裁金志刚认为，旧城改造的本质在于城市中心土地单位价值的重新挖掘、需求的重新匹配、以及节能环保生态文明的要求。
CRIC研究报告则认为，旧城改造的好处在于可提升土地价值、适应产业转型、改善区域环境。在改造过程中，城区的重新规划利于环境的提升以及土地的集约使用。
实际上，旧城改造是城市市场化的自我调节方式，对不适应城市规划的区域作必要的、有计划的改建，解决影响和阻碍城市化进程的各方面问题。
目前，长三角、珠三角等区域都遇到了这样的问题——经济面临转型、人口快速膨胀，而旧城改造正符合了经济高速发展的需求。
而纵观世界各国的发达城市，包括纽约、伦敦、新加坡、东京等城市，旧城改造是其发展进程中必须经过的阶段，也是其可持续发展的必经之路。
在这样的背景下，加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，理所当然成为政府关注的重点，而开发商早已在城市旧改领域大量布局。
以万科、招商、华润、首创置业等为代表的央企，以及以金地、新鸿基、佳兆业为代表的民企纷纷提前布局，并在此过程中形成了一套自己的模式和思路。
12月8日，在行业界首个以旧城改造为主题的“对话佳兆业——中国旧城改造高峰论坛”上，多位与会开发商认为，参与旧城改造已经成为开发商在大城市做大做强的战略性选择，擅长旧改的房企将在下一波市场角逐中占据先机。
旧改专家领跑行业
但目前中国旧城改造鱼龙混杂，正常、合理、规范的旧城改造被等同于拆迁，由此产生了偏见和误区。
金志刚表示：“与净地开发不同，旧城改造是一项专业性、综合性、系统性、复杂性工程，涉及领域多，法律性强，从规划、拆迁到建设都会面临一系列 的困难与问题。品牌开发商在资金实力和开发经验方面都占有优势，由品牌开发商深度参与旧城改造，对社会、政府和业主来说都更为有利。”
CRIC研究报告认为，有别于一般的房地产开发，旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，专业能力是旧城改造项目运作的关键。
毫无疑问，旧城改造的复杂性和系统性，决定了企业必须具备高度的专业能力；旧城改造周期性相对较长，则决定了企业必须具备良好的资金实力。而专业开发能力是旧城改造业务得以实现的最后一个环节。
根据CRIC的研究，以佳兆业为典型企业代表的开发商，具备丰富的旧城改造经验，和丰富的本土资源和开发经验，谈判合作有优势。
佳兆业从1999年开始参与旧城改造，经过十几年的专注发展，旧城改造业务已成为佳兆业的发展战略之一。
在13年的旧城改造中，佳兆业集团改造对象包括私宅、烂尾楼、厂房等多业态，积累了丰富经验，城市更新和旧城改造也在此过程中上升为公司战略之 一，并成功开发佳兆业o桂芳园、佳兆业·金翠园、广州中石化大厦、佳兆业大都汇、佳兆业城市广场等众多经典旧城改造项目，如今旧城改造已成为佳兆业独特的 竞争优势。
目前，佳兆业集团已将旧城改造团队独立出来，成立了佳兆业置业发展有限公司，专门推进旧城改造工作，成为全国第一家专注于旧城改造的企业。
因为拥有非常专业的旧改技能与丰富的经验，佳兆业在业界拥有"旧改专家"的美誉，并成为全国拥有最多旧城改造项目的企业。目前，佳兆业已经在深 圳、广州、珠海、东莞等地拥有30多个旧改项目，总占地面积超过1000万平方米。其中，宝吉厂改造项目(即佳兆业城市广场)、盐田整体搬迁项目以及佳兆 业环球中心项目已被列入深圳“十二五”规划的“60个标志性重大建设项目”之中。
在行业界看来，与其他同行相比，佳兆业在土地资源、专业运营、开发进度、资源整合等四方面具有独特竞争优势。这在为企业后续开发提供了大量优质且成本较低的土地资源的同时，也深度参与在华南区域品牌的塑造。
一个毋庸置疑的事实是，在城市更新率先发展的深圳，佳兆业在旧改领域的成就和能力，让同城的万科、招商地产和中海地产等难以匹敌。
旧改市场爆发
参与旧改项目可以提高在一线大城市的市场占有率和土地储备，改造之后能获得巨大的土地升值价值和利润，这成为房企越来越重视旧改的动因。
随着深圳旧改模式的日渐成熟，佳兆业正在尝试把旧改业务模式复制到华南以外的其他城市，进一步布局全国。
金志刚表示，旧改项目虽然资金成本很高、开发周期长，但这类项目的地段一般都是不错的，因此相比常规项目，旧改项目的毛利率较为可观。
但值得关注的是，近年来各大房企纷纷抢滩旧改项目，但旧改项目投入大、周期长，且围绕城市旧改而爆发的强拆、钉子户事件，让城市旧改利益格局变得复杂。
中国房地产研究会副会长顾云昌在会议上表示，无论是政府主导还是企业主导，在旧改中，拆迁都是无法回避的难题。
在金志刚看来，城市旧改并不等于拆房子，最大的难题在于做到各方利益平衡。“我们也看到很多粗暴的案例，使得社会大众把旧城改造简单等同于拆迁，并把拆迁简单贴上黑色的标签。所以，出现这些旧改粗暴案例的根源在于没有平衡妥善分配好利益。”
金志刚表示，旧城改造，首先要改造的是脑袋，要处理好六大利益关系：原业主的利益、市民利益、社区利益、环境利益、历史文化利益、开发商的利益，在旧改项目启动前应反复论证、平衡、分配，得出一个较好的方案来，让各方都得到利益。
佳兆业的旧改做的有声有色，原因就在以上两条：“第一，我们认定旧城改造是个具有荣誉感的事业，第二我们妥善处理旧改相关利益关系。”金志刚说。
此外，今年11月份佳兆业合约销售额为22亿元，前11个月累计合约销售额为150亿元，达到全年目标165亿元的91%。
快速周转、抢占刚需、城市更新，佳兆业独特的开发模式已经奠定了其在行业内无法复制的核心竞争力，而旧改能力让一线开发商也难以匹敌。
而旧改也为佳兆业带来可观的土地资源，在即将面世的项目中，深圳佳兆业·城市广场、深圳佳兆业广场、珠海佳兆业·水岸华都等都属于旧城改造项 目。其中，深圳佳兆业·城市广场和珠海佳兆业·水岸华都均在今年11月完成了业主回迁。值得一提的是，位于深圳华为科技城核心区域的佳兆业城市广场更新项 目，是深圳30年单盘最大体量，该项目即将进入销售阶段。
- 下一篇：报告称房价未理性回归 明年或总体反弹局部崩盘
- 上一篇：新湖上海奉贤地块六年未动工
家装馆
- 灯饰
- 浴室柜
- 烹饪锅具
- 席梦思
- 水龙头
- 热水器
- 花洒
- 家用家具
- 地毯地垫
- 插座开关
- 置物架
- 毛巾杆
