尽管写入中共十八大报告的“新型城镇化”道路将如何实施尚无定论，但向来对政策十分敏感的中国房地产商，都已经将其视作了中国城市发展和建设的新一轮战略机遇期。
记者了解到，包括万科、恒大等在内的中国房地产行业一线大型企业，都已经着手研究甚至尝试配合城镇化的企业战略，绿城则已经开始具体考虑通过已有的业务增长迅速的代建业务平台，在新型“城镇化”发展路径中占据先发优势。
对于“久经调控”的中国房地产企业而言，“城市化”与“城镇化”的一字之差，似乎意味着一个范围更广的市场。而新型城镇化发展模式下，大量非传统意义上的中心城市城镇化过程所释放出的改善居住条件的需求，则被认定为房地产行业新的增长点所在。
针对性尝试
“集团负责战略投资的部门，正在研究和分析新型城镇化道路，将能给我们的业务带来怎样的新空间。”恒 大地产一位不愿具名的高管向《经济参考报》记者表示，他还透露，研究分析的重点在新型城镇化可以创造出多大的住房需求。
在此之前，恒 大地产依靠在二三线城市，甚至是县级城市的大规模开发布局，在开发面积和成交面积上，已经赶超万科成为“全国第一”。他们现在关心的是，已经写入十八大报告的“新型城镇化”，是否能给他们带来跨越式发展的空间和可能。
“我们也很关心城镇化的问题。”绿城建设执行总裁许峰告诉记者。绿城建设是绿城集团旗下以房地产项目代建业务为核心的企业平台，于2010年正 式成立。与一般投资拿地开发的房企不同，绿城建设通过输出品牌，派驻专业的开发团队，承担开发全程任务，与项目业主方进行合作，而后收取一定比例的管理费 用。截至2012年10月，绿城建设在全国已经签约72个代建项目。
正是基于这样的业务结构，许峰对于“城镇化”发展路径带给绿城建设的市场机会拥有很强的信心。他向记者表示，目前已经开始研究对本企业产品线进行适当的调整，制定有针对性的策略，以保持和巩固在这一领域的自身优势。
这并非是恒 大和绿城建设两家企业的“超前思考”。记者了解到，包括万科、首创置业、北大资源集团等房地产开发企业，都已经在切实进行相关研究工作，并已开始考虑依据“城镇化”调整自身的开发模式、业务布局和产品线。
“占领”新需求
国家统计局2012年一季度的数据显示，中国城市人口占总人口比例为51.27%，首次突破“50%大关”，而在改革开放启动的1978年，这个比例仅有不到17%。正是与飞速增长的城市人口比例伴生，中国的房地产行业迎来了属于自己的黄金十年。
“正因如此，中国的房地产开发行业明白城市人口的增长，对于行业、企业整体向前发展的重要意义。”华高莱斯地产顾问总经理李忠表示，而在北京、 上海、广州、深圳为代表的一批特大型城市人口与资源矛盾不断突出，城市人口增长开始触碰天花板之时，“散点发展”的城镇化，将带来继续增长的城镇人口和连 带的住房改善需求。
在全国人大财经委员会副主任委员尹中卿看来，中国当前城市化虽然取得了一定的成绩，但是，最为凸显的问题，就是人口的城市化远远落后于土地的城 市化———“在城市建成区面积不断扩大的同时，由于在户籍、社会保障、公共服务均等化等方面的原因，原有土地上的居民，没有变成稳定的新增城市人口。”
他认为，十八大提出的“新型城镇化”路径，将解决这一问题———通过户籍、社保、公共服务等领域的改革，并通过均衡发展“城镇”，将保证城市人口的增加，形成新的市场消费能力，实现发展的可持续性。
“从开发企业的角度而言，城市化和城镇化虽然只有一字之差，但是，却意味着巨大的新市场空间。”绿城建设执行总裁许峰向记者表示“原有的公共资 源向大型、特大型城市配给的模式，已经导致这些城市的公共资源承载能力出现问题，而‘城镇化’则把更多的公共资源更为均衡地配置到原有的中小城市，无论是 城市建设还是住房改善的需求，对于我们而言，都是巨大的市场契机。”许峰说。
代建“先发优势”
实际上，对于房地产开发企业而言，告别特大城市发展模式的“城镇化”并不陌生。比如，绿城建设目前总计正在进行代建开发的72个项目当中，有 54个位于除北京、上海、广州、深圳、杭州以外的“非传统中心城市”。万科、恒 大也已经在二、三线城市开始逐步扩大自身的布局覆盖。
当几乎所有的房地产开发企业均已经认定，城镇化将成为未来趋势之时，通过怎样的方式在这一领域占据先发优势，就成为了无法回避的命题。
许峰告诉记者，从他目前在企业实际运营过程中积累的经验来看，绿城建设的代建模式，是在这一领域内快速扩大市场规模，更快、更有效改善城市面貌，提升居住品质的一种有效手段。
“如果是投资买地开发，相对来说决策周期比较长、制约因素比较多、资金需求大，想造更多好房子的理想之路比较漫长。而如果是在代建模式之下，当地的业主方熟悉当地市场情况，绿城建设拥有品质、品牌、管理、营销等优势，也更能提升城市品位，创造城市美丽。”许峰说。
绿城建设市场规模的迅速扩张佐证了许峰的上述判断。记者了解到，截至2012年10月，绿城建设合作代建已进入全国45个一二三线城市，开发面积已经超过1600万平方米。
前述恒 大地产高管告诉记者，一些中小城镇在经济迅速发展之后，对住房改善需求极大，但是缺乏的是有影响力的品牌和较高水平的产品。恒 大之所以能在大量二三线城市取得较好的销售业绩，主要是基于这一需求。
尽管采用代建的模式，与恒 大有所不同，但是绿城品牌、工程管理、建材采购、营销管理等方面拥有的优势，对于当地资本有很大的吸引力“绿城集团连续九年荣获中国房地产开发企业品牌价 值、综合实力全国前十名，连续两年喜获中国城市居民居住满意度综合第一和工程质量、规划设计、销售服务、物业服务、业主忠诚度、企业形象等六个单项第一” “另外，由于共享绿城电子商务建材采购平台，我们在建材采购一项上，就能合理优化成本结构，获得更大的竞争优势，最终实现合作的共赢、多赢。”许峰说，在 营销、工程质量管理方面，亦是如此。
“抓住历史机遇，加快企业创新转型，使公司成长、发展迅速再上一个台阶。”在谈到城镇化是否给绿城建设带来的新的发展机遇时，许峰表示。而替代城市化的城镇化是否能改善更广大居民的居住生活，改变现有房地产行业的格局，仍需要时间检验，毕竟一切才刚刚开始。
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