百城房价环比连涨7月、部分城市地王再现……房地产市场暖冬行情正如火如荼地上演，折射着市场预期悄然生变。在新型城镇化长期利好、地方政府换届效应短期刺激被片面夸大的当下，强化预期管理，从严从紧执行政策应是楼市调控重点。
目前，新一轮房价上涨甚至是报复性上涨的市场预期正在形成中。从短期看，以限购、限贷为核心的本轮调控在抑制或延缓需求释放同时，压抑供给有效扩大。从反映未来住房供应的数据指标住宅新开工面积看，2012年1-11月，房地产开发企业住宅新开工面积下降11.1%，全年料为负增长，供需缺口压力将在今年体现。此外，今年是地方政府换届年，历史上的投资井喷效应或继续出现，再加上通胀上行使实际利率收缩，购房需求将继续释放，房价上行压力料在上半年显著显现。从长期看，新型城镇化将给房地产业发展提供重大战略机遇，不少开发商预判至少未来十年仍是房地产企业黄金年代。
房价暴涨预期一旦形成不仅将使房地产调控政策大打折扣，而且预期自我实现功能可能造成房价过快上涨实质影响，透支行业发展空间，抬高城镇化门槛。在调控基调已明确为“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”的情况下，今年及未来一段时间房地产调控应强化预期管理，从严从紧执行调控政策，防止房价报复性上涨。
当务之急是在城镇化顶层规划中明确房地产业定位，打破“城镇化即房地产化”误解。在“土地城镇化”模式下，房地产业尽享十年盛宴，迅速成长为国民经济支柱产业，扮演固定资产投资主力军角色。倘若这种惯性思维延续到未来城镇化建设中，新型城镇化无疑走的仍是造城运动老路，将吹大已难挤压的地产泡沫。未来城镇化顶层规划至少应从两方面打破这种惯性逻辑：一是在明确城镇化是未来扩内需最大潜力所在同时，强调城镇化在经济结构调整中的抓手作用，加速推进土地制度、户籍制度、财税制度等一系列体制改革，消解吹大房地产泡沫长期制度性因素。二是强化政府提供公共产品及服务主导功能，提高以人口城镇化为核心的新型城镇化质量和效益。在房地产领域则是强化政府住房保障体系建设职能，全面建立以租为主保障房体系，完善住房公积金制度，提高资金使用效率；坚持房地产调控常态化和长期化，有序推进房地产调控手段市场化、法制化，防止房价过快上涨阻碍城镇化进程。
尽管近几次房地产调控都是行政手段担纲，但调控部门一直在探索市场化、法制化房地产调控长效机制。今年值得期待的是房产税试点扩围和农村土地流转改革推进。两项改革均具有制度层面上的全局意义，绝非一朝一夕可就。在建立房地产调控长效机制过程中，限购、限贷等行政干预色彩较浓调控政策不仅不宜淡出，反而应加以完善，以正确引导市场预期。一是明确释放以差别化信贷、税收手段抑制投机政策信号，针对性地研究房价报复性反弹后储备政策。比如，进一步优化目前差别化信贷政策；借鉴香港等地做法加征特别印花税或交易税等。二是完善房地产调控部际协调机制，强化问责机制，抑制地方政府放松调控、突破调控底线冲动。此外，完善房地产行业数据采集、统计、分析和发布机制，及时澄清各种传言、猜测、误解，及时解释行业热点事件和苗头现象，以避免市场预期混乱。
站在当下时点分析房地产业，不容忽视的是，与中国经济告别高速增长阶段、行至结构调整深水区一样，房地产业已步入调整期。在此阶段，着力于行业长期健康发展制度性改革将提速，着眼于楼市短期稳定周期性政策应保持稳定，以保证行业发展模式正常切换。在楼市已对调控政策产生“抗性”、地方政府迫于资金压力放松调控主动性增强的当下，调控部门强化预期管理，明确释放从严从紧执行调控政策信号尤为紧迫而必要。
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