昨日 (1月9日)，瑞安房地产(00272，HK)主席罗康瑞连同董事总经理兼行政总裁李进港在上海宣布，拟于今年3月1日成立一家名为“中国新天地”的商业 地产资产运营管理公司，将打包收购瑞安房地产旗下总金额680亿元的商业物业，将涉及上海新天地、企业天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地等项目。
根据计划，上述“中国新天地”商业地产运营管理公司将择机在港交所上市。而李进港则进一步透露，完成拆分后，瑞安房地产将专注于房地产开发业务，争 取在周转率指标上追赶内房企。睿信致成管理咨询公司董事总经理薛迥文对 《每日经济新闻》记者表示，在完成对新天地的拆分后，瑞安房地产的周转率将大大提速。
拆分将利于瑞安盈利
作为瑞安房地产旗下最赚钱的房地产项目上海新天地一直备受业界关注。早在2012年5月28日，瑞安房地产就计划拆分新天地，出售瑞安房地产在其附属子公司中国新天地有限公司的部分权益，并向香港联交所建议分拆新天地上市。
昨日，罗康瑞透露，完成拆分后，瑞安房地产将专注房地产开发。包括持有、运营商业地产等业务将融入到中国新天地。
据透露，上海新天地、企业天地、武汉天地、虹桥天地等已经开发完成的商业地产项目，将被首先注入到中国新天地。而目前瑞安房地产开发的其他商业地产项目，也将被出售给中国新天地。
瑞安房地产2012年半年报显示，上述天地系列公司拥有的投资物业总价值为426.55亿元人民币。但罗康瑞透露，未来中国新天地将从瑞安房地产收 购的已竣工物业总价值将达到280亿元，另有价值400亿元的正在开发中的商业物业也将在竣工后，出售给中国新天地。根据半年报，上述正在发展中的物业中 有91.37亿元是以成本价计算的。这部分物业在竣工后的溢价出售，将向瑞安房地产提供不菲的利润。
瑞安房地产1月7日发布盈利预警称，由于交付物业减少，2012年的经营溢利将比2011年明显下调。其半年报显示，拆分新天地，并不仅仅是短期提 升瑞安房地产的业绩。投资物业占到瑞安房地产总资产比重的54.1%，但来自投资物业的各项收入总和却只有5.63亿元，不到其总收入的34.27%。
薛迥文告诉记者，拆分将大大提升瑞安房地产的周转率，使其物业销售收入大幅增长，从而提升瑞安房地产的盈利能力。李进港也表示，拆分之后，瑞安房地产将减少投资物业对资金的占用。根据安排，未来瑞安房地产旗下的各类商业物业将优先出售给中国新天地。
新天地上市尚待市场认可
虽然对中国新天地的拆分，将有利于瑞安房地产的盈利能力提升。但对瑞安房地产来说，决定拆分成败的关键，在于中国新天地是否能按照瑞安房地产的价格目标成功上市。此前，由于港股市场走低，曾经传出将于年末上市的新天地，延后了上市时间。
如果仅以半年报的租金收入看，拥有新天地的中国新天地的租金回报水平并不算高。虽然已完工投资物业的总价值高达216.32亿元，但取得的各项租金收入不过5.63亿元，半年回报率仅为2.6%。
而仲量联行昨日发布的报告也显示，受制于上海浦西非核心商务区的大量竣工，以及跨国公司的谨慎租赁，目前核心商务区的少量甲级和超甲级项目通过降低租金来留住客户，进而拉低了平均租金。由于非核心商务区写字楼对租户的争夺，核心商务区的租金价格还有可能进一步下跌。
不过，李进港对 《每日经济新闻》记者表示，还是会有一些投资者希望选择回报稳定，但风险比较小的项目投资。而未来中国新天地也有望在商业物业市场上购入一些投资前景非常看好的物业。
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