要价高出市价10万元这套二手房4年多没成交
旧房如何卖好价 教你3招
“我想卖二手房，该挂什么价？”日前，家住渝北区首创[简介 最新动态]十方界的吴先生，《58万元涨到65万元，卖家一晚跳价7万元》的报道后致电记者，他想卖房子，却对近期二手房估价十分困惑。
如何对二手房进行评估？记者采访了业内人士为你出主意。
市场：二手房量价齐升
“随着市场的回暖，买卖双方的预期发生变化，二手房的定价也出现变化。”钢运置业副总经理谭琥霖称，随着看房人和买房人增加，二手房叫价也在随时调整。
谭琥霖称，目前二手房交易没有权威统计，从几家大型中介成交量统计看，2012年12月成交突破万套，而2011年同期不到5000套。“现在，重庆二手房市场重新踏上量价齐升的轨道。只要有卖家接手，定价都是合理的。”
卖家：中介估价差别大
进入2013年，家住渝北区首创十方界的吴先生，想把空置3年的清水房挂牌出售。这是一套建面近200平方米的顶跃，屋顶可以做成80平方米层顶花园。2009年上半年，吴先生买成120万元。
“该挂多少价格出售？”对行情摸不着头脑的吴先生，到4家中介机构进行了解。4 家中介给出4个估价，最低155万元，最高175万元。
中介：卖家要价涨得快
估价难也困扰着二手房中介。“有套房子挂牌3年，业主坚持要价120万元。”中原地产绿地翠谷分行经理田涛告诉记者。
这套三室二厅的平层洋房面积138平方米，行情低迷时市价90多万元，最近涨了一点接近105万元，业主3年前挂出120万元从不松口，至今无人问津。
大泽置业石桥铺门店置业顾问告诉记者，枫丹树语城一位卖家也让他们头痛。“2009年市价85万元，业主要价95万元。最近涨到95万元，他又开价105万元。4年多来，这套房子也没出手。”
业内：讨价还价最重要
“估价难并不是二手房交易的障碍。”中原地产三级市场按揭主管杨友坤表示，不同中介对同一套房源作出不同估价很正常，根本决定权在于卖家。
“二手房定价最终通过讨价还价决定。”杨友坤称，如果要价高了无人问津，卖家自然向下调整。如果要价低了买家蜂拥而至，卖家自然向上调价。
办法1
自己评估
买方心理很重要
根据有关部门掌握的数据，二手房价格评估4个因素最关键：
一、位置好的二手房，比相对差一些地段的新房贵。二，修建年代越近、配套设施越齐全的小区，价格更高。三、户型及朝向不同，价格也不同。四、买方心理很重要。如果不是在价格上有较大诱惑力或其他特殊需要，买房人很多时候是被自我心理喜好左右的。所以，业内有“二手房卖有缘人”之说。卖家坚持要价等待有缘人，是可以理解的。
多收集近期成交价
卖房者和购房者可以自己对二手房进行简单估价，业内人士建议首先分两步走：
第一步：确定评估基准。多收集近期发生的、地段类似、建筑结构相近的成交价格。
第二步：综合物业类型等因素进行意向估价。
东西朝向晒得凶
买卖双方讨价还价，主要考虑以下因素：
物业类型：小区房、电梯房更有优势。
结构：框架结构明显高于砖混结构，板式结构比点式更受欢迎。
楼层：电梯房中高层更受欢迎。
朝向：东西向夏天晒得厉害，是重庆买家比较在乎的。
室内净高：低于2.7米会受到嫌弃。
开间跨度：5米以上大开间较受青睐。
建造年代：超过5年后，房龄因素变弱。
其他因素：采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、内外部装修，物业管理、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等。
办法2
实盘参考
近郊：小区配套很重要
房源位置：渝北区龙头寺附近鲁能[简介 最新动态]7街区。
建筑面积：110平方米。
户型：三室二厅一厨一卫。
楼层：18（总楼层32）
朝向：南北。
房龄：6年。
同类型近期成交价：8200-8400元/平方米。
业内分析称，该小区配套比较成熟，交通比较方便。以近期交易价作为基准价格，总价应在92万元左右，考虑到装修成色较新，估价可以提高4万元左右。因此，总体估价约96万元。每平方米单价约8700元。
主城：名校附近很吃香
房源位置：渝中区黄花园附近。
建筑面积：70平方米。
户型：一室一厅一厨一卫。
楼层：3（总楼层7）
朝向：南北。
房龄：30年。
同类型近期成交价：8500元左右/平方米。
业内分析，该房源位于老城区，小区配套较差，房龄较长折旧较大，卖家要价不宜太高。但附近有重点中学和小学，为该房源增色不少。估计单价8500元左右，总体估价60万元左右。
估价参考
折旧：每年降2%。
户型：小厅小卫小厨，降10%。经典两室一厅，加8%。
朝向：无朝南门窗，降5%。南北通透，加5%。
当西晒的，比同类房源价格稍低。
物业：无物业管理，降5%。优秀物业管理，加5%。
小区：非独立封闭，降5%。环境优雅，加3%。
环境：周边有省（市）重点中小学或大学，加10%。
小区房：朝中庭的比朝外面的高100-200元/平方米（江景房和公园社区房源除外）。
办法3
网上估价
免费的傻瓜式体验
如果没有特殊需要，市民可以通过网络免费获得估价服务。2007年，搜房重庆二手房网站推出评估服务，帮助市民判断自己关注的房产价格，规避交易风险。
昨日，记者登录网站进行了体验。
初始评估
5年涨了126%
第一步：输入小区名，得到小区初始评估单价。
以渝北区新牌坊加州花园某户型为例，昨日最新初始评估单价是5530元/平方米（建面）。
2007年8月，搜房重庆二手房网站开通该功能时，记者站曾用同一房源进行登记，当时的评估基准价是2443元/平方米。相比5年前，该小区基准价格上涨126%。
基础评估
同层相差上万元
第二步：输入楼层、朝向、房龄、产权性质、建筑面积等基本信息，得出基本价格。
以这套130平方米的房源为例，记者注意到，同样南北朝向的房源，18层评估单价为5890元/平方米，总价76万多元。2层评估单价5657元/平方米，总价73万多元。两者相差3万多元。
相同18楼房源中，东西朝向评估单价5775元/平方米，总价75万元，比南北朝向低1万多元。
精准评估
装修费3年等于零
第三步：输入详细信息进行精准评估。
其中包括：装修时间、装修金额、小区位置、景观情况、采光通风、噪音影响、赠送面积、厌恶设施、小区配套（健身房、会所、网球场、棋牌室、停车场等）、自有车位、建筑类型、住宅年限等。
记者发现，一年内的10万元装修，可使总房价升值4.5万元。但是，3年前的装修增值基本为零。
如果离小区出口较近：总房价增加1.5万元。
景观房：加3万元。有遮挡降1.6万元。
无暗房和南北通风：加2.8万元。采光通风差：降1.4万元。
无噪音和噪音较大：相关3万元。
如果附近有变电站、垃圾场、发射塔等：总房价降一成多。
业内提醒
买卖双方也可以请专业评估机构进行评估。收费标准大约是：评估总价50万元以内收300元，100万元内收500元，超过100万则按千之一收取。
家装馆
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