去年三季度开始再度兴起的房地产公司海外发债潮，2013年后仍在蔓延。
在佳兆业和碧桂园近期连续发布融资公告，预计分别发行5亿和7.5亿美元债后，据业内人士透露，另外两家在港上市的房企，世茂房地产和合生创展亦将在近期发行优先无担保美元债券，但具体规模目前不详。
“QE3之后境外美元泛滥，人民币升值预期仍然较强，都是推动房企境外发债的因素，另外美元债最大的好处是周期长，境内融资一般没那么长。”一位房地产金融资深人士称。
但他亦指出，汇率风险仍是发债企业面临的最主要风险，一旦人民币贬值再现，压力巨大。“短期内人民币仍会升值，但中期走势取决于国内的改革步伐，这对海外发债的房企来说，无异于一场豪赌。”一位熟悉外汇政策的人士表示。
境外融资多为还旧债
数据显示，2012年内地房企在境外债券发行量达到91.4亿美元，高于2011年的85.8亿美元。
值得关注的是，2012年9月份之前由于人民币贬值预期较强，仅有三家内地房企在境外发债，相比往年大为减少，而自当月13日美联储正式开启第 三轮量化宽松(QE3)后，随着人民币重回升值轨道，同时大量“热钱”涌入香港，内地房企再度掀起在境外融资的热潮，如11月份发债的房企就超过10家。
为了搭上这辆融资的“顺风车”，甚至有还未在海外上市的内地房企采取创新性的结构发行了美元债。2012年11月，金地集团(600383)3.5亿美元5年期附第3年末发行人赎回权的美元债券获Ba3/BB-(穆迪/标普)评级，为美元债券市场引入一个全新结构，利用一系列复杂的公司间协议代替更常规的担保，以吸引投资人。
进入2013年后，内地房企海外发债继续火热，截至1月9日，至少4家房企已经或即将发债。近日，佳兆业和碧桂园分别发行5亿和7.5亿美元债 券，均获超额认购。如佳兆业此次发行的2023年到期债券共获99亿美元认购，超额19倍，票息为7.50%，亦低于其2012年分别发行的2015年、 2017年到期的债券票息12.875%及13.5%。
与内地房企加快海外融资相呼应的是，国内房价从去年三季度开始反弹。中国指数研究院数据显示，12月全国100个主要城市房价环比上涨0.23%，连续第7个月环比上涨；同比上涨0.03%，亦标志着此前连续8个月的同比下跌结束。
房企海外发债加速是否意味着市场看好房地产？“也不一定。手里有粮，心中不慌，因为房地产最怕现金流断掉，国内房地产融资渠道在收紧，既然现在是发美元债的好时机，肯定要抓住这个机会。”上述房地产金融资深人士称。
同时，在渡过2012年第三季度兑付高峰后，房地产信托将在2013年迎来更大兑付压力，有机构预测，今年房地产信托兑付规模或达2800亿元。
“现在美元利率低，汇率也低，房地产公司发美元债，可以借美元兑换人民币还债，解决信托兑付问题。”该人士续称。
此外，不少房企发债是为了替换此前曾发行的已经或即将到期的美元债。如合生创展在2005年发行的3.5亿美元7年期优先票据于2012年11 月到期，尽管债券如约偿付，但据中报，截至2012年6月30日，其所持有的现金为44.3亿元，短期借款达138.1亿元之巨，另外加上65.2亿元的 应付账款与6.1亿元的土地成本，短期偿债压力可见一斑。
标普1月8日称，授予合生创展集团有限公司拟发行的优先无担保美元债券“CCC+”的债务评级和“cnCCC+”的大中华区信用评级体系评级。“评级反映了该公司疲弱的销售执行情况和非常高的杠杆水平。该公司激进的由债务融资支持的扩张行为导致其杠杆水平高企。负面展望反映我们预计未来12个月内该公司的流动性将维持疲弱，杠杆水平也将保持在高位。”标普表示。
须防人民币贬值风险
内地房企境外发债方兴未艾之际，一些暂时还无法在境外发债的房企亦在积极开辟这一融资渠道。
内地房企龙头万科就是典型例子。万科A(000002)B股从12月26日起就停牌。究其原因，据香港媒体报道，万科B(200002)股转H股赴港上市方案，预计本周内会公布。
“万科的B转H眼光长远。一旦证监会放宽房地产公司在资本市场的融资，万科除了可以在境内发债外，还可以以H股公司身份在香港进行美元债融资，这可以大大降低万科的融资成本，甚至到那时候万科都不需要发人民币债了。”上述房地产金融资深人士称。
尽管万科去年已经收购了在港上市的南联地产控股有限公司，但该人士指出，由于涉及同业竞争问题，万科通过南联融来的资也很难直接用于万科的境内住宅业务，这或许也是万科更希望通过B股转H股来打通这一融资通道的重要原因。
“近两年房地产公司在境内很难融资，因此踊跃在海外发行高收益债，很多票息都在10%以上，表面上看起来很高，但在国内做类似信托贷款的收益率也差不多，再加上人民币升值预期，这个利息并不算高。”瑞银亚洲投资银行部主管金弘毅近日在接受本报记者专访时表示。
不过，对于内地房企发美元债的踊跃，上述房地产金融资深人士认为，其作用不一定比境内看似高成本的信托或其他形式的融资要好。
“因为现在除了信托，还有证券公司、基金公司的资产管理平台等都可以做融资，激烈的竞争必然导致融资成本合理回归。另外，由于海外发债的资金是外币，还本付息都只能用境内公司的税后利润支付，而境内融资则可以把融资成本在税前扣除，差异很大。”他表示。
此外，美元债期限较长，人民币汇率贬值的风险仍然是境外发债房企面临的最大挑战。
“尤其是现在日本面临深刻经济困难，安倍上台后，逼央行提高通胀，宽松货币政策，导致日元对美元大幅贬值，对人民币汇率会有很大影响。如果人民币不贬值，中国制造业将丧失竞争力；如人民币也贬值，则内地房企已达几千亿美元的债务会不堪本息偿还的压力。”上述熟悉外汇政策的人士称。
对于人民币汇率的走势，多家国际投行均预测2013年人民币将温和升值，幅度在1%至3%之间。上述人士认为，人民币今年或仍有1%至2%升值空间，但如果国内改革的步伐较市场预期的要慢，人民币中期内大幅贬值并非不可能，“可以说房企境外发债是一场豪赌”。
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