克而瑞信息集团海南片区总经理王路这样形容2012年海南楼市：海口量升价跌，刚需当道；三亚价稳量跌，价值撑局；陵水量价齐跌，晚节不保；琼海观望较重，全年沉没；文昌消化缓慢，如履薄冰。
这算是2012年海南房地产市场图谱，与热潮中的供不应求、抢购成风相比，如今的海南楼市显然已经回归理性，加剧分化。
20年两次跌荡，造就海南房地产市场的独特生态，国际旅游岛加上中国唯一的热带海岛，已经奠定海南领跑全国旅游地产市场的标杆优势。
以旅游地产为主的海南楼市，显然更应该以价值取胜为核心因素。否则，海南楼市与内地城市相比并无二异。
但据中国旅游地产服务集团调查，去年海南有700个在售项目，纯住宅销售市场可谓竞争激烈，价格成为开发商乱中取胜的核心因素。
海南统计局统计显示，2012年1月至8月，海南全省房地产开发共完成投资538.88亿元，其中住宅开发完成投资434.08亿元，占房地产投资的80.55%，这意味着海南房地产投资中住宅产品的比重依然过高。
毫无疑问，大量开发项目集中在住宅领域，海南楼市必然会出现一次大规模洗牌。这可能带来两个必然结果：单纯买住宅产品的区域陷入楼市红海厮杀，以旅游地产为主的区域则走向市场蓝海；中小开发商出局，大型开发商更强。
深圳经典阳光[最新消息 价格 户型 点评]房地产顾问有限公司海南分公司总经理蔡志喆认为，多元化和多层次的产品体系既是政府的规划也是市场的选择。
在王路看来，在海南纯住宅销售肯定是条越走越窄的道路，做真正的旅游地产、为更多的消费者提供更好的休闲度假体验，才是海南楼市的归宿。
实际上，海南楼市从2012年12月已经开始隐现价格战，这在某种角度并非坏事，它是行业洗牌的先期征兆。
王路直言，2010年海南楼市急剧膨胀无可避免地带来市场和行业阵痛，而只有价格合理回归，海南旅游地产才能由乱而治进入健康形态。
从这个角度来看，开发商和购房者遭遇的短期困境，是倒逼海南楼市实现真正转型的开始。根据蔡志喆观察，整个市场处于转型过程中，会促使纯住宅类产品的比例越来越小，度假类产品将成为市场主流，商业、分时度假类产品会逐步增加，以休闲、免税等概念为主题的推广活动也会越来越多，产品类型更加细化。
一个值得关注的现象是，在鲁能、中信、海航等多家大企业在海南大手笔圈地开发后，碧桂园、方兴地产、越秀地产等开发商也加入淘金海南的行列，这些开发商有望给海南楼市带去一股新鲜血液和新的开发思维。
但海南以岛外需求为主导的非刚需市场，受政策和经济影响较大，大房企进入海南后需要适应本土市场特点，很难复制岛外的运营和销售模式。
王路预测，2013年海南楼市仍会是胶着的一年，在传统住宅的框架中，老盘吃完国际旅游岛的红利，新盘折尽了最后的泡沫，营销手段从坐销拼到行销、直销，独代趋向联代、分销，却难奈库存依旧，供应难减。
但良性迹象是，王路认为，未来海南旅游地产产业链将充分整合和细化，旅游企业进入旅游地产，房地产开发企业与旅游企业资源嫁接，加之海南发展不断提速、旅游配套逐步完善，海南旅游地产格局的根本性转变已经开始。
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