随着“史上最严厉”楼市调控政策常态化，刚需和改善型需求购房者开始纷纷入市。刚刚过去的2012年，申城二手房成交便呈现了“低开高走”的阳线走势。虽然多家机构最终发布的统计数据略有差异，但去年二手房总成交套数仍合计约达20万套水平，同比2011年大幅度增长，在近7年间这一成交量仅次于2009年。相比新房市场，2012年12月商品住宅市场的交易量为9811套，二手住宅的交易量是其2.43倍。
值得注意的是，2012年二手楼市成交结构较2011年有所变化。2011年全年成交的二手房源中，外省市买家成交占比始终维持在34%－40%区间，2012年各季度则在36%－41%。与之对应，本地购房者的购房套数比例于2012年间呈现逐季提升的趋势。除上述两类主力购房群体外，其他如港澳台、外籍、企业等购房类型在2012年全年成交占比中合计不足4%，且皆较2011年有所下降。
分析人士指出，二手房市场在2012年的全面复苏由多方面原因造成。一方面，前些年成交的一手房，现已纷纷流入二手市场，近年来住宅市场的成交重心正逐渐向二手住宅转移。2012年，全市一、二手住宅的成交面积比值为0.62，相比2011年的0.69进一步减小。事实上，这一比值每年都在减少，目前已与2007年的2.16不可同日而语。
另一方面，虽然经过近两年的调控，房价快速上涨的趋势得到遏制，但同样也未出现明显下降的趋势，这样的局面导致购房者观望心态减弱，入市积极性增加。此外，降息、降低存准率等金融宽松政策也对二手房市场起到了促进作用。
而在购房者颇为关注的房价上，机构数据显示，去年二手房成交均价为17033元/平方米，环比上涨3.6%。在2011年全市成交均价出现一定下滑后，2012年均价出现明显回升，并创历史新高。从21世纪不动产在全市重点监测的21个板块、40个标杆楼盘中统计显示，以12月末的时点观察40个标杆楼盘的二手房买卖交易价格同比增幅的中值分别为：大户型2.8%、中户型4.3%、小户型2.8%。成交氛围持续良好、性价比房源稀缺、业主心态进一步增强等，也是构成价涨的重要原因。不过，这样的涨幅与调控前的涨幅相比仍有天壤之别，调控平抑房价的作用依然不可忽视。
此外，在主力成交户型方面，与2011年楼市成交多以面积70平方米下、总价低于150万元的刚需二手房不同，随着市场成交的逐步回暖，2012年70平方米以上的大中户型房源成交套数占比呈现逐季增长态势。业内人士分析认为：“目前总价200万元以下二手房买家主要为刚需和改善需求，刚需买家仍以婚房需求居多，偏好户型较小的次新房源。改善型则是分为学区房、居住条件改善和养老房三种类型，一般对地段和房源品质有较高要求，但价格敏感性相对较低，因可用持有房源对冲目标房源的支出，支付能力也相对较强。 ”
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，在限购政策主导下，2012年末楼市的集中成交一定程度上有透支2013年需求的嫌疑。未来一旦价格上涨出现提速，或年末需求释放所导致性价比房源的稀缺，都将致使成交难以长期持续在年末高位。而从2012年的成交趋势而言，楼市以往的传统季节性因素已混淆，更多是淡季成为购房者抄底入市的窗口期。 2013年有较大概率复制这一模式，总体成交走势呈现阶段性起伏，出现短周期性的波动行情。
考虑到 2012年年初受双节及市场低迷氛围影响，如拉长整年走势来看，2013年楼市成交或以同比 “前增后降”的态势体现，即上半年成交同比提升，下半年则同比适度回落。
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