“2012年北京新建商品住房成交均价比去年下降7.6%。”这一数据一经公布，就引起了业内外的热议。对于普通购房者来说，从2012年11月份开始的一轮暖冬行情中，不少新入市楼盘的价格比蓄客时向购房者宣称的价格上涨了1000元—2000元/平方米不等，当然难以感受到房价的下跌。中房集团前董事长孟晓苏等业内人士认为，是成交结构的变化拉低了均价。
而北京中原地产数据显示，2012年12月北京商品房成交均价为20627元/平方米，这个数字比其统计的2012年1月份的17845元/平方米的均价涨了15%，而对比2011年12月20773元/平方米的均价，去年12月份的价格略有下降。
成交结构拉低均价
日前，北京房地产业协会发布了2012年全年的住房市场情况，据北京市住建委网签数据，2012年全年北京住房成交均价为2.07万元/平方米，比2011年下降7.6%。二手住房成交均价1.87万元/平方米，同比上涨5.1%。
“成交均价下降7.6%”这一统计数据引起了业内外的激烈讨论，原因是很多人并未感受到房价的下跌。
而对于统计数据与公众感受的差异，北京房协秘书长陈志则表示，购房者的感觉还与之购买住房的类型和区域有关。五环外的新房成交均价下降了2.1%，五环外的楼盘占了八成以上，因此房价总体来说还是平稳的。
北京房协数据显示，五环外成交量占86.5%，成交均价1.76万元/平方米，同比下降2.1%；140平方米以下户型成交量占80.1%，成交均价1.73万元/平方米，同比下降3.2%。
事实上，多年来，各个机构在年底都会发布全年的统计数据，此次房协统计数据的发布显然先于大多数机构。然而，房地产的相关数据一贯出处繁多，且统计口径并不十分明确，因此得出的结论也并不一致。
就此次北京房协发布数据的统计口径，陈志向记者表示：“北京新建商品住房为扣除保障房后的新建纯商品住宅。”
亚豪机构在其近期公布的一份报告中称，2012年北京商品住宅成交均价为20654元/平方米，同比跌幅为4.8%。不过，此份报告并未明确标明其统计口径。
中国房地产学会副会长陈国强向记者表示：“不同机构数据有出入，是由于统计口径不同，以及不同的统计方法。有的统计并未将保障房剔除，有的则仅是将所有成交金额除以成交面积得出的数据。不过，现在各个机构的统计口径并不十分明确。”
房价实际在上涨
正如陈国强向记者所言：“房价的变化反映的是成交结构的变化。”记者采访的业内人士均表示，2012年北京楼市的成交集中在五环外，因此得出成交均价下跌的结论是可以理解的。亚豪机构在其报告中也指出，2012年占比最大的成交单价区间位于10000-20000元/平方米之间，而位于这一价格区间的则多是近郊以及远郊区域的轨道楼盘。
不过，如果从北京市2012年1月份成交均价与当年12月份的成交均价对比来看，就不难理解为什么购房者没有感受到房价的下跌。
事实上，从统计数据看，2012年北京楼市的成交均价在1月份处于最低点，随后便开始一路缓慢上涨。6月份，在一些“以价换量”的楼盘率先变身为“涨价先锋”的带动下，包括龙湖时代天街、K2百合湾等一些热销楼盘均价上涨超过两成。而11月份，在让业内人士都始料未及的北京市场年底的暖冬中，一些新入市的楼盘开盘均价虽然比蓄客价格每平方米高出2000元，但仍然基本销售一空。
而今年元旦假期期间，据亚豪机构统计数据显示，北京商品住宅成交均价为21054元/平方米，相比去年同期上涨19.1%。中粮万科长阳半岛[最新消息 价格 户型 点评]与橡树湾目前成交均价相比去年1月份，出现1000元/平方米的上涨，而龙湖[简介 最新动态]时代天街今年元旦期间成交均价为15716元/平方米，该项目去年1月份均价仅为11233元/平方米，涨幅高达40%。
“2012年北京市场先抑后扬，不过随着对未来供应量的担忧，购房者集中入市，由此带来的年底的一波上涨给人们的感受比较深刻。实际上，年初的时候，北京楼市确实经历了一轮下跌。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟向记者表示。
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