在等待了超过3年之后，曾经的“珠海地王”——存货货值总量超过200亿元的格力海岸项目终于可以销售回款。在此前的3年间，由于珠海市政府针对期房的限价措施，这个地王项目的“宗主”格力地产，不得不将其“拖”到现房阶段“卖个好价钱”。
即便对于万科、恒大这样的一线房地产开发企业而言，资金链的要求都不允许他们把大量的房源“拖”到现房。对于年销售收入尚在10多亿元徘徊的格力地产而言，如果没有格力集团所属房地产业务平台的身份，在“以现房规避限价”的策略恐怕很难实现。
通过土地质押贷款、母公司股权质押、综合使用集团信贷授信等方式，格力地产的融资渠道最大限度地对冲了房地产调控对于融资的影响。而以格力集团为代表的一批被视为“业外资本”的房地产开发企业，正是依靠类似的路径，在“行政限购、限价”的背景下，蚕食着原本属于传统房地产开发企业的“地盘”。
消化地王
格力地产并未采用传统的“预售—回款”模式，而是获取土地近三年后，项目才以现房形式对外销售。
“每个企业有自身独特的资源，如果我们也有类似于格力集团这样一个母公司，我想我们在珠海地王上，还是能和格力地产争一争。”1月8 日，仁恒置业一位不愿具名的高管向《中国经营报》记者表示。三年前，仁恒置业作为格力地产的对手，参与了如今格力海岸地块的竞夺，最终格力地产胜出。
不过，格力海岸项目的命运却出乎外界的意料。在获取土地并开始开发建设后，格力地产并未采用传统的“预售—回款”滚动开发模式，而是直 到获取土地将近三年后、项目接近现房时才以现房形式对外销售。在将近三年的时间“只投入不回款”，格力地产所承受的资金压力可想而知。
根据规划，格力海岸项目所在地将发展成为唐家湾地区集商务休闲、文化、娱乐、大型商业、主题旅游功能为主的“城市核心”地区，也是珠海主要滨海居住区之一。截至本报记者发稿时止，格力海岸一期已经处在准现房状态，二期的商业和会馆部分也初具轮廓。
按照规划匡算，格力海岸项目的总投资额约在140亿元上下。
促使格力地产采用“现房销售”策略的原因，是珠海市政府为落实中央房地产调控政策，对珠海市期房销售价格申报实施干预，并进行封顶限价。作为一家上市公司，为了确保格力海岸项目的盈利水平，格力地产最终采用了“现房销售”的模式，规避限价令。
这对于任何房地产开发企业而言，都是对资金链条的巨大考验。直到此时，格力地产“业外资本”的优势开始显露。尽管占到格力地产资产总量的1/3，但格力海岸项目采取的策略却并未对上市公司的资金链带来太大影响。
实际上，在格力地产2009年上市之后，房地产传统融资渠道便已收紧。记者了解到，在2009年上市之后，格力地产确曾考虑采用增发方式融资，并已形成了具体方案上报证监会，但最终由于房地产调控政策而被“无限期搁置”。
这迫使格力地产在融资渠道方面转型。目前，格力地产的主要融资渠道已经转向综合使用格力集团授信、大股东贷款、土地使用权质押贷款以及信托等渠道。上市三年以来，格力地产的累计融资均是通过这些渠道实现。
业外财技
格力地产分别申请了银行的项目开发贷额度和信托融资额度，在如是“财技”之下，总负债规模约为60亿元人民币。
这一“业外”背景房地产开发企业所特有的融资渠道，在格力地产上市之后的第二年开始大面积“铺开”。
记者了解到，2011年1月，格力地产分别向交行珠海分行、工行珠海拱北支行申请人民币8.9亿元及6亿元的项目开发贷额度，并以部分土地使用权抵押和持有的1700万股格力电器(000651)股票质押。此外，格力地产还向交银国际信托申请不超过人民币6.3亿元的信托融资额度，并以格力海岸项目部分土地使用权提供抵押。
格力地产董事会秘书黄华敏向记者证实了上述融资动作，同时他向记者表示，格力地产的母公司格力集团对于格力地产的业务发展十分支持，他强调，这也是格力地产能够在楼市调控三年的时间中，实现稳定发展的主要原因之一。
格力地产2012年三季度季报显示，截至2012年三季度末，格力地产股东权益2，319，311，053.06元，较上年度期末增长15.4%；在衡量上市公司投资价值的每股资产净收益一项上，格力地产三季度末为4.02元/股，较上一年度期末增长15.52%。
“看一个上市公司好不好，要看它给投资者挣了多少钱，而不要光看它的销售规模，能给股东挣钱的公司才是好公司。”华远地产(600743)董事长任志强向记者表示。在任志强的指标体系中，格力地产的数据表现不错。
在如是“财技”之下，格力地产的总负债规模约为60亿元人民币。黄华敏告诉记者，格力地产约60亿元的债务中，2/3是来自上市公司大股东格力集团的贷款。在这样的债务结构下，上市公司的财务状况足以保持健康和平稳。
分食地盘
业外资本进入房地产领域，可以利用自身母公司的渠道，获取全国拓展过程中的竞争优势。
在获取了“业外资本”所独有的融资渠道丰富的优势之后，包括“格力地产”在内，房地产业外资本开始在传统房地产开发领域进行拓展。
在拓展的过程中，这些业外资本也是最大限度地利用自身母公司的渠道，获取全国拓展过程中的竞争优势。
比如黄华敏向记者表示，为了最大程度地发挥跟格力电器的协同优势，格力地产的异地扩张会首先考虑在格力电器布局的地方进行。
2012年4月，格力地产在重庆两江新区公开竞标获得一幅31万平方米建面的商业地块，成交价近17亿元。其不可忽视的背景是，重庆凭借200个亿的产能已成为格力电器最大的分厂所在地。
格力地产副总经理林强表示，格力地产的兄弟公司、格力集团以开发旅游地产为定位的格力置业，目前在珠海离岸十几海里外还开发有东澳岛和万山岛等海岛旅游项目。这与格力海岸码头以及格力地产在澳门附近建设的港珠澳大桥人工岛项目一起，形成集聚效应。
“在融资渠道、土地获取方面，这类有明确的母公司的房地产开发企业，往往能够拥有一些额外的竞争优势。比较典型的就是格力地产、海尔地 产、海信地产这些有大型制造业企业母公司背景的企业，地方政府在招商的过程中，可能一并就把地产开发的土地获取等方面的问题解决了。”国泰君安房地产分析 师张山表示。
根据有关部门统计，到目前为止，我国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域，有的甚至将主业转型为房地产。而上海嘉华房地产投资公 司总经理孙志坚认为，这个统计数据还是有点保守，实际数字可能不止300家，而且他认为，在接下去一年中，还有大量的上市公司会介入进来。
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