被“平均”的地价 揭秘低地价
为什么官方的数据总与市场的感受不同？
日前，国土部发布 《2012全年及第四季度重点城市地价监测成果》(下称“报告”)显示，2012年末，全国105个主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米，商服、 住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米，同比分别上涨3.34%、2.26%、2.70%。
中国土地勘测规划院地价所所长赵松强调，去年的地价年度涨幅仍处于近10年来的历史低位，仅略高于2008年，且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低。
然而，据记者采访多位房地产企业人士，均表示他们的感受是目前主要城市地价越来越高。来自民间统计机构报告指出：北京2012 年的住宅用地楼面均价较2011年上涨了27%，达到每平米6484元；上海同期的住宅用地楼面均价上涨了25%，达到每平米4982元。
一位接近国土部的专家表示，虽然二三线城市地价涨幅较小，但是整体都是小幅上涨的趋势，而且2012年前三季度各地成交土地规模并不大，都集中在第四季 度，而第四季度正是全国地价上涨的时期。如果要计算出来住宅用地全年同比涨幅只有2.26%的数据，那必然需要有地价下降的城市。国土部统计出来的数据必 然是各个城市和各类土地平均之后的数据，而这样的数据并不具有说服力。
重点城市未单列
上海良玉投资有限公司总经理郭玉良表示，或源于统计口径的差异，根据用途划分，工业地价的价格较低，平均地价中被供给总量较高的工业用地价格拉低；另一方面，住宅地价中，低价或者免费供的保障房用地或被算进去，拉低整体价格。
单独从住宅地价来看，郭玉良介绍，一方面，低价或者免费供的保障房用地或被算进去，拉低整体价格；另一方面，目前各地土地市场的热度不一，一线城市好于二线，二线又好于三四线城市，一线城市的住宅地价也存在被平均。
兰德咨询总裁宋延庆告诉本报记者，从2012年房地产相关数据来看，成交量涨了，房价涨了，但是上市房企公布的业绩却显示，利润率下降了，其中的主要原因就是地价购置成本在不断上涨。
赵松在上述“报告”发布会上介绍，地价的同比增速放缓，年度涨幅也处于近10年来的历史低位，仅略高于2008年。
郭玉良提醒，从实际感受来说，检测的地价数据似乎存在一些统计口径的差异，比如住宅地价放缓，这两年大力推的保障房用地地价是否被列为住宅地价的统计口径中，从而拉低整体涨幅。
郭玉良介绍，地价和楼市以及土地供应的稀缺程度息息相关，相比之下，一、二、三、四线城市的地价涨幅将呈现逐级递减的趋势，一线城市的住宅地价或许被平均。
记者注意到，和2011年发布地价数据不同的是，重点检测城市的地价水平并未被单列。
赵松表示，2012年全年异常交易地块数量及溢价水平处于调控以来的低值；仅有两宗“地王”地块；与此同时，2012年全年上报异常交易地块275宗，较去年的609宗相比，大幅下降；此外，2012年上报异常交易地块平均溢价率同比降低了30%。
“依然存在统计口径过严的情况”，以“地王”为例，北京中原地产市场总监张大伟介绍，国土部认定的“地王”仅指单价创历史新高，刨除了区域单价或者总价地王，也剔除了当年“地王”等。
规避“溢价率”调控
相比地价涨幅，“地王”和“溢价率”作为土地市场热度的重要信号，更受国土部重视，国土部亦要求，各地把单价或者总价地王地块，溢价率超过50%的地块上报。
江苏国土厅的一位人士也向记者介绍，作为房地产用地调控的主管部门，国土部对三个指标非常敏感，一个是地王地块，包括单价地王和总价地王；一个是溢价率超过50%的地块；一个是流标、流拍地块。
“在楼市逐渐转好之后，土地市场自去年三季度开始逐渐转好，地方政府也开始加大供地力度，尤其是优质地块的供给，流标、流拍地块减少了，与此同时，高溢价的地块的数量和频次也随之增加。”张大伟如是说。
或因为此，“地王”和“溢价率”作为土地市场热度的在重要信号，成为国土部重点督办对象，国土部要求各地把地王地块或者溢价率超过50%的所谓“异常交易地块”上报。
“监管层比较看重单价地王，不过在2012年的土地市场上，单价地王出现的数量和频次并不明显，”江苏国土厅的一位相关人士介绍，按照楼面地价创历史新 高的标准计算，地王地块数量较少，而且，“地王”地块更多是源于地块的区域优势等价值明显，地价面积也较小，对整个土地市场的影响不大。
另外，上述人士解释，对于地方政府来说，规避“地王”的措施很多，也相对容易。“可以通过地块弄大一点、调整容积率或者一块优质的宅地搭配很多商业办公用地以及不优质的地块捆绑出售，从而摊平地价。”
全联房地产商会名誉会长聂梅生认为，溢价率和实际地价水平毫无关联，虽然“地王”、“高溢价率”地块名义上减少了，但是地价成本依然在不断上涨。异常交易地块是可以通过抬高底价、调整土地出让方式(限地价竞配保障房、公共设施、好地差地捆绑出售等)化解、拉低的。
相比之下，让地方政府感受更为明显的是50%的溢价率“红线”。
“一旦溢价率连续三次超过50%，就要向上级单位汇报，解释原因，并可能被问责。”上述江苏省国土厅有关人士向记者介绍，也正因此，一旦连续出现两宗溢价率超过50%，地方就要考虑暂停出售，研究创新土地出让方式，以免被上级调查、问责。
以北京为例，经记者不完全统计，去年北京有12宗地被暂停出让，其中，继9月份通州台湖镇两地块，一个以88%的溢价率出让，一个以122%的溢价率出让后，北京国土局即宣布暂停十宗地块的出让。
“要不就先推一个溢价率低的差地，再推一个溢价率高的好地，避免连续的高溢价地块，避免问责”，上述江苏省国土厅有关人士解释，“但是溢价率频次出现多 了，也很难交差。”在国土部看来，溢价率高说明地方政府不了解当地的土地市场，对底价评估过低，没有很好的参与宏观调控。
隐形成本增加
在国土部严控溢价率的背景下，北京1月供应的土地近七成选择以招标方式出让，防止高溢价、地王地块。
1月18日，备受瞩目的北京玉渊潭乡地块争夺结果揭晓，该地块的土地一级开发企业——北京京投置地房地产有限公司联合体以22.4%的溢价率竞得，此前报出最高价52亿元的的首开联合体意外败北。
令人吃惊的是，该公司母公司是上市公司京投银泰，在消息公布前一天(1月17日)其股票涨幅高达10.10%，强势涨停。
兰德咨询总裁宋延庆告诉记者，土地一级开发商去二级市场是独具优势的，不过，从土地供应方式公平公正的角度上说，应该防范出现一二级土地市场联动的可能性。招标出让方式虽然可以避免价高者得，但是其中涉及评分指标、评分专家是否公允，却不得而知。
宋延庆强调，“价高者得”的拍卖方式虽然会推高地价，但是相比招标，更为公开、透明，也更符合市场规律。
湖北省一位土地估价师告诉记者，定一个合理底价，可以确保溢价率稳定在50%之下，但并不容易，“定低了，溢价率就会过高，被问责，定高了，很可能流标流拍，影响后期的土地出让收益。”
在溢价率红线的问责大旗下，郭玉良介绍，据其了解，各地都加大了对于土地价格评估力度，以求设立一个更为合理的定价机制。一方面是强化了研究人员的专业和对土地市场的判断；另一方面，也开始主动的找第三方机构，以及开发企业进行初步的征询，以了解市场的定价情况等。
上述湖北省土地估价师告诉记者，可能会出现一些违反先行以公平公正的土地出让供应制度，“为了防止溢价率过高，会抬高底价，但为了避免流标流拍，可能会找一些关系不错的开发商托底，比如国企，或者是承诺调整容积率等”。
黄金湾投资有限公司董事长申威亦担心，推广招标的土地供应模式，将会提高拿地的门槛，很多中小企业将被剔除在拿地门槛之外，而更多的是由具备先天优势的国企和大型房企竞地，加剧房地产市场“国进民退”的现象。
工业地推高住宅地
除了住宅用地真实涨幅被掩盖以外，工业用地的出让规模过大和价格偏低的问题，也始终是土地调控的硬伤。
“报告”显示，2012年全国工业地价均价仅为670元/平米，涨幅2.7%，而在2012年的工业用地供地当中，中西部地区占了三分之二。
在郭玉良看来，住宅地价不断上涨，其中一个重要原因就是我国供地结构存在的问题，工业用地数量过多，特别是在新增建设用地中占比过大，价格也较低。
国土部统计数据显示，我国工矿用地供应率一般占到国有建设用地供应量的40%-50%，而欧美市场经济国家工业用地只占20%到30%。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文称，每年大约40%左右的土地出让给工业企业用地，同时，工业用地价格仅相当于商服及住宅用地七分之一不到，地方政府在工业地块上损失的土地出让收入就通过提高居住和商服地块的价格补回来。
从全国84个城市地价变动看，2000年到2010年，全国综合地价水平、商业地价水平和居住地价水平分别提高了297%、309%、528%，工业地价水平仅提高了71 %。
“商业、住宅地价同比增速均处于近10年来低位，仅略高于2008年，且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低，这也是近两轮市场波动中的首次出 现，”赵松介绍，从2009年以来的商住倒挂，住宅地价增速超过商服地价，到今年的接近工业地价增幅，地价呈现结构性调整。
国土部部长徐绍史在日前召开的全国国土工作会议上表述，将在2013年推关键环节的改革，将推进工业用地出让弹性年期和租赁制，探索存量工业用地退出机制。
聂梅生认为，解决地价之困的根本还在于加快土地供应制度改革的步伐，一方面是加快推集体土地入市；另一方面，加快研究存量工业用地的退出机制，逼出更多的供地指标。
与此同时，1月18日，深圳市宣布，深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通。
在此之前，重庆和成都也在探索“地票”入市的城乡统筹农地流转方式。上述接近国土部的专家表示，稳步有序推进农地流转和入市，可以从根本上解决建设用地由政府一家垄断供应的问题，在有立法支持的情况下，可以解决地价只涨不降的死结。
正在进行的《土地管理法》修订当中，也将缩小征地范围和促进农地流转作为重点突破方向。
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