从某种意义上讲，中国过去的城镇化本身只是房地产化的结果，而未必是房地产增长的源泉。而且，不管未来中国经济增长模式如何转型，越来越依赖负债来获得增长似乎已成定局，这将给未来中国的城镇化和房地产业带来深刻变局。
2013开年以来，在参与各政府与企业集团的战略研讨会上，地方官员和董事长们似乎有一个共同的判断：新一届中央政府所力推的城镇化政策将大利好房地产业，中国因为城镇化，房地产业还有二十年的黄金发展期。基于这个判断和土地财政以及政绩要求，政府官员和大型企业集团又在铺排新一轮圈地蓝图和造城梦想。
我总直觉城镇化与房地产的逻辑关系不会这么简单，利用年初的几个假日，有针对性地批阅了一些较严肃的材料，并进行了深入思考，发现这种简单逻辑是缺乏独立思考的从众思维，在战略制定中如果不高度重视这个问题，就有可能导致灾难性的后果。
首先，我们要厘清目前中国城镇化的真实状况究竟是如何的？
关于中国城镇化的真实状况一直有争议，但近读李迅雷(微博)的一篇文章《城镇化：中国经济再增长的动力或阻力？》，觉得文中观点值得采信。
结合笔者的城镇策划实践，笔者比较认同他的分析。这篇文章中提出一个重要观点：从农村看城市——中国或已步入城镇化的后期。中国目前实际的城镇化率已达60%，未来可向城镇转移的劳动力数量约0.5亿了。如果我们认可这个观点，那么对于与未来房地产业发展习习相关的被城镇化空间就要重新评估，被城镇化的时间长度也要重新评估。
目前官方按常住人口概念计算并公布的城镇化率为51%，有不少学者甚至认为按户籍人口计算，中国的城镇化率只有30%左右，基于这两个数据，他们得出的结论是：按所谓的城镇化率达到75%的国际标准，中国城镇化之路至少还可以延续20年。
而李迅雷是这样分析的：如果换一种角度看城镇化水平，去农村调研看看中国的“农村化率”，会发现农村的青壮年人口已经非常少了，而城镇化率=1-农村化率。如果农村化率很低，则意味着城镇化率较高。
他发现官方公布的第一产业就业人口，主要是从事农业劳动的人数，被大大高估了。如2011年国家统计局公布的第一产业就业人口为2.66亿，扣除城镇从事第一产业的360万人之后，农村从事第一产业的就业人数约为2.62亿。但这2.62亿农村劳动力中，究竟有多少是全职从事农业劳动，又有多少是兼职从事农业劳动，官方并没有作出说明。但从农民纯收入的构成看，有接近40%的收入是工资性收入，可见有很多被纳入“第一产业劳动人口”的，实际上主要是从事非农职业，而这部分人的数量约有8000万。因此他最后得出的结论是，目前中国在农村主要从事农业劳动的人口大约只有1.6亿左右，比官方公布数据少了1个亿，而未来农村可向城镇转移的劳动力数量大约只有4000-6000万。
如果城镇化不以常住人口（在某地居住六个月以上）的概念来划分，而是以“城镇非就业人口”加上“全国非农就业人口”除以全国总人口来估算城镇化率，则2011年中国的城镇化率已经达到60%了。
这意味着，到2020年前后，中国的城镇化进程就大致结束了，目前中国或许已经步入城镇化的后期；这也意味着，我们所憧憬的拉动未来经济增长的城镇化因素，其动力已比较有限；这也意味着，房地产业已开始向夕阳产业滑移。
其次，我们要厘清未来中国城镇化中，进城农民对房地产的需求增长影响是如何的？
李迅雷也做了一些分析：有人说城镇化会导致更多的购房等消费需求，从而成为拉动经济的最大内需，那么，为何过去30年的城镇化过程没有让农民工成为买房群体呢？统计显示，农民工在城镇的自有住房拥有率只有0.7%，几乎等于零。而未来面对高房价，农民工更没有购买能力，只有靠政府提供廉租房等公共产品，而目前政府所能提供的保障房连城市户籍的低收入群体都难以完全满足。
对他这个分析，笔者有不同的看法：因为不太清楚他的统计数据来自哪里，但从笔者城镇开发的具体实践来看，三线城市尤其是四、五线城镇的购房主体肯定是进城农民，这点是毋容置疑的。但进城农民的收入增长速度远赶不上造城的速度和房价的上涨速度，这点也是可以概略判断的。有数据分析报告也指出，随着土地城镇化的加速，部分土地供应量明显超过潜在有效需求的城市面临价格下行风险。与此同时，由于难以吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城镇存在房地产过剩风险。
这意味着，随着房价的持续上涨，“城市化”的农民的刚需已成伪刚需，“城镇化”的农民的刚需在衰减。在这里我们顺便点出，中国从“城市化”向“城镇化”的文字称谓变化实际上已揭示了城市化内涵的嬗变，在英语词汇中这两个意思是一样的，明白这点其实是很重要的。
从这两个方面思考，我们可以得出一些结论：如今的城镇化与过去30年的城镇化已发生重大区别，过去的城镇化是工业化的结果，大量农村廉价劳动力涌入城市，在给企业创造丰厚利润的同时，也增加了政府收入，工业化的发展推动了房地产业的高速发展，城镇化是工业化的结果。中国未来的新型城镇化其本质不再是土地城镇化，因此意味着它并不必然支持房地产业的继续高速粗放增长。同时，随着人口老龄化和人口红利的消失，以及经济增速的下滑，政府的大规模举债经营，房地产业的发展速度必将受到影响，消费支撑力的衰落也是大概率事件，依托房地产业推动城镇化率高速增长的黄金时代已经过去。
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